房地產企業(yè)項目全周期納稅籌劃及稅收風險防范-文庫吧
2025-04-21 14:40 本頁面
【正文】 ? 4）土地使用權和不動產出資 ? 5）以發(fā)行權益性證券出資 ? 6）以投資權出資 ? 7）以債權出資 設立房地產公司 ? 法人股東和個人股東稅負差異 ? 內資和外資公司稅負差異 ?分公司和子公司稅負差異 ?本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種 前期立項 ?先招拍掛取得土地 ?在大控規(guī)前提下，提出項目建議書 ?對項目進行可行性研究 ?建設項目用地預審（規(guī)劃局等部門） ?預審通過后，到土地部門簽土地出讓合同 ?項目審批 ?設立項目資本金：開發(fā)經營管理條例第 13條規(guī)定：資本金占項目總投資的比例不得低于20%（銀行貸款自籌資金 30%） 前期立項 ?前期立項涉及稅種分析：項目可行性分析 取得土地使用權 ?一、土地儲備制度 一級開發(fā) ?有償使用，招標、拍賣《關于加強國有土地資產管理的通知》 ? 2021年 7月 1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》 ? 2021年 8月 1日《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》 取得土地使用權 ? 二、土地使用權的取得方式 ? 取得出讓土地使用權 ? 取得轉讓土地使用權： 《城市房地產管理法》 38條，轉讓條件： 1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用證書； 2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設用地條件。 ? 取得出租土地使用權 取得土地使用權 ?三、取得土地使用權環(huán)節(jié)涉及稅種分析 ?印花稅：產權轉移書據(jù) ?契稅： ?土地使用稅： ?承諾負擔對方稅收的問題 取得土地使用權 ?四、不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃 ?出讓招拍掛方式 ?購買轉讓土地使用權方式 ?購買股權方式：股權轉讓書據(jù) % ?合并公司方式 ?分立公司方式 ?租賃方式 取得土地使用權 ?五、拆遷方式取得土地使用權 ? 法規(guī)《城市房屋拆遷管理條例》 ? 拆遷補償安置協(xié)議 ? 拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產權調換 ? 拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人） ? 1）貨幣補償 ? 2）房屋產權調換 取得土地使用權 ? 例：某房地產企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場售價 8000元，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000萬元，總可售面積 8萬平米。 ? 拆遷補償費支出： 5000*8000=4000萬元 ? 視同銷售收入： 5000
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