【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 （七）、買賣樓花 樓花一詞來(lái)自香港，指尚未建成的房屋，即在建工程。 請(qǐng)問(wèn)：這種情況下土地成本如何確定？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析 我們的觀點(diǎn)： 土地取得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有七種常見(jiàn)的取得土地方式； 每種取得土地方式所預(yù)示的開(kāi)發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4） 個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知 國(guó)稅函 [2023]285號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 27號(hào) （ 5）股權(quán)投資入股 —— 股權(quán)出資 提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團(tuán)公司，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 加強(qiáng)同財(cái)務(wù)部門的溝通，尤其是在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，運(yùn)用財(cái)稅專業(yè)人員降低風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （ 1）成本收益架構(gòu) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 實(shí)際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項(xiàng)收入 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) （ 2）財(cái)務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生與會(huì)計(jì)核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 —— 完工標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用 間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用 收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心 —— 資金流 取得土地 審批 規(guī)劃 拆遷 補(bǔ)償 建安 施工 銷售 現(xiàn) 金 流 入 現(xiàn) 金 流 出 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 2023.1季度 2023.2季度 2023.3季度 2023.4季度 2023.1季度 2023.2季度 2023.3季度 2023.4季度 2023.1季度 2023.2季度 2023.3季度 2023.4季度 可行性研究 預(yù)計(jì)流入 預(yù)計(jì)流出 土地取得 審批規(guī)劃 拆遷補(bǔ)償 建設(shè)施工 銷售 移交入駐 項(xiàng)目清算 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心 —— 資金流 一、房地產(chǎn)企業(yè)資金流的特點(diǎn) 資金需求量大 資金占用周期長(zhǎng) 前期與后期資金流不平衡 我們的觀點(diǎn)：資金管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的命脈。單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處 5年以下有期徒刑或者拘役。 購(gòu)買土地 土地投資入股 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹? 開(kāi)展項(xiàng)目合作 城中村改造 買賣樓花 代建 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 房地產(chǎn) 企業(yè) 國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng) 香港資本市場(chǎng) 新加坡資本市場(chǎng) 美國(guó)資本市場(chǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 合景泰富 (: 行情 ) 發(fā)行新股 上置集團(tuán) (: 行情 ) 發(fā)行新股及可換股債券 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) (: 行情 ) 26億元人民幣 通過(guò)內(nèi)地子公司發(fā)行人民幣公司債券 百仕達(dá)控股 (: 行情 ) 5億港元 發(fā)行三年期港元零息可換股債券 仁恒置地 (: 行情 ) 發(fā)行新股及可換股債券 瑞安房地產(chǎn) (: 行情 ) 發(fā)行新股 合生創(chuàng)展 (: 行情 ) 16億港元 發(fā)行新股 保利香港 (: 行情 ) 發(fā)行新股 華潤(rùn)置地 (: 行情 ) 43億港元 發(fā)行新股 五礦建設(shè) (: 行情 ) 進(jìn)行 2:1供股 SOHO中國(guó) (: 行情 ) 28億港元 發(fā)行 2023年到期年利率 %可換股債券 世茂房地產(chǎn) (: 行情 ) 發(fā)行新股 方興地產(chǎn) (: 行情 ) 進(jìn)行 100:23供股 廣州富力地產(chǎn) (: 行情 ) 60億港元 首創(chuàng)置業(yè) (: 行情 ) 18億港元 復(fù)地集團(tuán) (: 行情 ) 19億港元 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 China Housing Land Development， Inc 中華房屋土地開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司 2023年 8月 24日，中華房屋完成第一次股權(quán)融資，共發(fā)行 745361股普通股，以及 3年期認(rèn)股證 336976股，募集資金 200余萬(wàn)美元 ； 2023年 5月 9日，中華房屋完成了第二次股權(quán)融資。 2023年 5月 16日，中華房屋正式在納斯達(dá)克主板交易，當(dāng)天開(kāi)盤價(jià)為 ，市值達(dá)到 。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 項(xiàng)目預(yù)售款 預(yù)售款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。 住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等其他相關(guān)部門計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控，擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會(huì)按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“?？顚Ｓ谩?。 某項(xiàng)目總投資 2億，自有資金 8000萬(wàn)元，銷售收入 3億元，銷售利潤(rùn)率6000萬(wàn)元（稅后）。 4年＝ % 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn) （ 1）可行性研究階段 調(diào)研信息，判斷風(fēng)險(xiǎn) （ 2）取得土地階段 注重時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) “三年未拿到的土地” （ 3）設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目細(xì)節(jié)較為準(zhǔn)確，可制定較詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)注重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) —— 里程碑事件，如 開(kāi)工、正負(fù)零、主體封頂 等 （ 4）施工階段 該階段為進(jìn)度中的主體時(shí)間階段，正常狀況下約占整個(gè)耗時(shí)的70%— 80% 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn) （ 4）施工階段 —— 工程承包方式 總包和分包； —— 付款與進(jìn)度 —— 專業(yè)分包的計(jì)劃性 玻璃幕墻、電梯、室內(nèi)裝修、中央空調(diào)、消防、弱電 —— 意外因素的影響 政府、施工單位、事故、不可抗力等 （ 5）銷售與入駐 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 項(xiàng)目進(jìn)度管理優(yōu)化 （ 1）誰(shuí)對(duì)進(jìn)度負(fù)責(zé)？ 項(xiàng)目經(jīng)理？總經(jīng)理？董事長(zhǎng)？ （ 2）進(jìn)度計(jì)劃數(shù)據(jù)有沒(méi)有？ 進(jìn)度報(bào)表與進(jìn)度會(huì)議 （ 3）進(jìn)度延誤怎么辦？ 找到原因，拿出解決方案 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 1）監(jiān)控體系構(gòu)成 財(cái)務(wù) 部門 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控體系 業(yè)務(wù) 部門 審計(jì) 部門 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 2）監(jiān)控關(guān)鍵要點(diǎn) 業(yè)務(wù) 內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控要點(diǎn) 預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn) 審批 程序 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 3）監(jiān)控流程 項(xiàng)目整體預(yù)算 項(xiàng)目年度預(yù)算 資金整體預(yù)算 資金年度預(yù)算 資金月度預(yù)算 資金收入計(jì)劃 資金支出計(jì)劃 資金審批權(quán)限 審批負(fù)責(zé)人 預(yù)算內(nèi)審批 預(yù)算外審批 業(yè)務(wù)內(nèi)容審核 審批程序?qū)徍? 資金支出 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn) —— 項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn) —— 項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 利潤(rùn)＝收入－成本 成本越低越好嗎？ 凈利潤(rùn)＝收入－成本－稅 我們的觀點(diǎn)：稅是房地產(chǎn)企業(yè)決策中不能忽視的一個(gè)重要因素，不僅關(guān)系到利潤(rùn)，而且關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)。稅率為 25%。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 10000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 10625萬(wàn)元 增值率為： 10625247。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 13000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 6725萬(wàn)元 增值率為： 6725247。 當(dāng)成本下降時(shí)，稅后凈利潤(rùn)也會(huì)隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。 房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長(zhǎng)的這種變化，并作為項(xiàng)目預(yù)算管理的一個(gè)重要考慮要素。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅 所得稅 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 第一次測(cè)算 第二次測(cè)算 成本預(yù)算 調(diào)整 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 合同 付款 發(fā)票 工程進(jìn)度 結(jié)算報(bào)告 監(jiān)理報(bào)告 決算報(bào)告 財(cái)務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)十大風(fēng)險(xiǎn) 成本對(duì)象的選擇風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 100畝，計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)，一期 20畝，沿街開(kāi)發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面 25層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，地下人防車庫(kù)一個(gè)。 確認(rèn)完。 請(qǐng)考慮該企業(yè)成本對(duì)象如何劃分。 原土地 持有人 拆遷補(bǔ)償戶 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問(wèn)題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 成本每降低一個(gè)單位，大約只有 30%—— 40%部分進(jìn)入凈利潤(rùn)，其他的降低部分都變成稅重新進(jìn)入成本。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 12023萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 8025萬(wàn)元 增值率為： 8025247。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 15000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 4125萬(wàn)元 增值率為： 4125247。 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目 扣 除 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 土地費(fèi)用 稅金 加計(jì)扣除 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 利息 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 所得稅 所得稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于應(yīng)納稅所得額的計(jì)算。稅率為 30%； 40%； 50%；60%。 8000＝ 75% 75%247。 擬實(shí)施地區(qū)：陜西、深圳、北京 。其中，定金及預(yù)收款3749億元，個(gè)人按揭貸款 2193億元，兩者合計(jì) 5942億元，占房企整體資金來(lái)源的比例達(dá) ％。 。 2023年 1月 28日，在另一投行 Merriman Curhan Ford Co運(yùn)作下，中華房屋完成了第三次可轉(zhuǎn)換債券融資。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心 —— 資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來(lái)？ 自有資金 （ 2）股東及關(guān)聯(lián)公司借入資金 —— 借入資金的途徑