【文章內(nèi)容簡介】 收入成本指標計算公式：經(jīng)營收入成本率= 經(jīng)營成本/經(jīng)營收入疑點分析：指標值＞60%，視為異常，可能存在將自用房、出租房結轉成本或視同銷售行為未按規(guī)定納稅等問題。數(shù)據(jù)來源：利潤表經(jīng)營費用指標評估指標: 營銷費用和經(jīng)營管理費疑點分析：營銷費用指項目的營銷策劃、推廣、銷售費用，約為售價的3%—5%。經(jīng)營管理費指企業(yè)為完成項目的經(jīng)營管理發(fā)生的全部費用，約占項目總成本的3%。數(shù)據(jù)來源：利潤表利潤指標評估指標1：銷售利潤率＝主營業(yè)務利潤額∕主營業(yè)務收入額疑點分析：通過與參考值（%）對比，如果銷售利潤率偏低或為負，則應關注企業(yè)是否存在少計收入、應計未計收入、多列成本或以低價轉移產(chǎn)品給關聯(lián)公司等現(xiàn)象。評估指標2：成本利潤率＝主營業(yè)務利潤額∕主營業(yè)務成本額疑點分析：通過與參考值（%）對比，如果成本利潤率偏低或為負，則應關注企業(yè)的成本費用是否合理，或是否存在少報收入現(xiàn)象。評估指標3：所得稅利潤稅負率＝本期應納所得稅額∕本期主營業(yè)務利潤疑點分析：通過與參考值（%）對比，如果主營業(yè)務利潤稅負率偏低或為負，則應關注企業(yè)是否存在少計主營業(yè)務收入、應計未計主營業(yè)務收入、多列成本或擴大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：利潤表。毛利率指標計算公式：毛利率=本期應納各項稅收之和/本期營業(yè)收入100%疑點分析：實際毛利率＜理論稅負率20%，初步判斷該企業(yè)納稅申報異常，再進一步根據(jù)其他指標分析判斷。（三）機會指標單位面積建筑成本指標（土建成本）計算公式：單位面積建筑成本＝總建筑成本/總建筑面積100%疑點判斷：超出預警區(qū)間580元/平方米1020元/平方米，形成疑點，可能存在虛列、多列建筑成本而少申報應稅所得額或應稅收入等現(xiàn)象。配套設施成本比計算公式：配套設施成本費用總額/開發(fā)成本100%疑點判斷：%預警區(qū)間%，形成疑點，可能存在多列配套設施成本或擴大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。容積率指標計算公式：容積率＝建筑面積/土地面積100%疑點判斷：，超出預警區(qū)間，可能存在隱匿應稅收入、多列土地成本或擴大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。推算最低收入計算公式：推算最低收入＝土地價款+三通一平+主體建筑成本+甲方供料金額+代收費金額+管理費用+財務費用+銷售費用+公共配套設施費用+營業(yè)稅金及附加疑點判斷：如果銷售收入小于推算最低收入，可能存在少計銷售收入問題。以上指標數(shù)據(jù)來源途徑：（一）內(nèi)部信息：主要是到稅收管理集成工作平臺采集相關稅種的納稅申報繳納信息和發(fā)票管理信息等。（二）外部信息：主要是到企業(yè)的財務部門和項目工程部門采集主營業(yè)務收入、開發(fā)成本、期間費用、基礎配套設施費用情況、主體建筑成本情況、甲方供料情況等數(shù)據(jù)。以及利用綜合治稅網(wǎng)絡采集國土、房管、規(guī)劃建設、發(fā)改委、外經(jīng)貿(mào)委等與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉稅評估相關的信息。（三）主要評估方法：對比分析法：依據(jù)評估指標采集的相關信息計算出對應的數(shù)值，與指標區(qū)間值相對比，有差額的產(chǎn)生納稅評估疑點。另外，根據(jù)需要，可以進行同行業(yè)同因素稅負比對、不同時間同因素稅負比對等，尋找納稅評估疑點。邏輯審查法：在房地產(chǎn)行業(yè)中，單位建筑面積中土地價款、建筑成本、外收費金額等指標都存在相應的邏輯關系，把握好規(guī)律，對房地產(chǎn)業(yè)的管理就會得心應手。如果邏輯關系中的數(shù)值與指標區(qū)間值不符，即生成評估疑點。因素分析法：依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估指標體系區(qū)間值，對每個主要因素的涉稅指標值的異常變化生成納稅評估疑點。在實際應用中，要圍繞納稅評估方法中涉及的指標，按照指標體系說明中的獲取途徑采集信息，然后對信息分類整理，進行涉稅判斷。以上三種方法不是孤立的，一般要求納稅評估人員綜合運用、相互印證。四、評估項目（一）流動資產(chǎn)類貨幣資金疑點分析：當營業(yè)收入低于貨幣資金增加額的50%時，視為異常，可能存在取得收入掛帳問題。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表、利潤表。其他應收款 疑點分析：對其他應收款金額較大時，可能存在借款性質(zhì)的應收款項，未計利息收入問題，通過核查款憑證和收款憑證，確認款付項的性質(zhì)。對其他應收款期末余額出現(xiàn)借方紅字（或為貸方余額）的情況，可能存在收入“掛帳”的問題，應通過核查相關的收、付款憑證，查明原因。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表存貨 疑點分析：根據(jù)存貨的平均余額和周轉天數(shù)測算企業(yè)的收入規(guī)模與企業(yè)利潤表主營業(yè)務收入相比對，如果測算收入大于利潤表主營業(yè)務收入，可能存在少轉收入問題。具體測算公式為：測算收入=存貨平均余額存貨周轉天數(shù)；其中，存貨平均余額=（期初存貨余額+期末存貨余額）/2；存貨周轉天數(shù)=360/存貨周轉率；存貨周轉率=主營業(yè)務成本/存貨平均余額。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表、利潤表。（二）長期投資類長期股權投資疑點分析：如果長期股權投資有金額，而利潤表中投資收益項目金額為0，視為異常，應結合投資合同或投資協(xié)議分析初始投資內(nèi)容，投資期間損益以及處置投資的處理是否符合稅法規(guī)定進行分析。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表。（三）固定資產(chǎn)類固定資產(chǎn)疑點分析：房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)相對其他行業(yè)較小，如果金額較大，核實具體內(nèi)容，并與繳納房產(chǎn)稅或車船稅相比對。固定資產(chǎn)綜合折舊率=固定資產(chǎn)折舊總額/固定資產(chǎn)原值總額100%，本期固定資產(chǎn)綜合折舊率＞上期固定資產(chǎn)綜合折舊率，可能存在稅前多列固定資產(chǎn)折舊問題。 數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表（四）流動負債類短期借款（或長期借款）疑點分析：短期借款或長期借款反映銀行等金融機構借入的款項，一般金額是整數(shù)，如果不是整數(shù)，可能存在按揭銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后，不及時入賬，或將收到的按揭款項記入“短期借款或長期借款”等科目，可通過查詢相關銀行的聯(lián)網(wǎng)信息，以進一步確認按揭款銷售收入的實現(xiàn)。應付帳款疑點分析：如果應付賬款增長率增高，而收入減少，可能存在隱瞞收入、虛增成本的問題，對于確實無法支付的,檢查是否按規(guī)定轉入營業(yè)外收入或資本公積，稅務處理是否正確。預收帳款疑點分析：：應納營業(yè)稅及附加=[主營業(yè)務收入+（預收賬款期末余額預收賬款期初余額）] [5%（1+7%+3%+2%）+2%]；當應納營業(yè)稅及附加＞主營業(yè)務稅金及附加，形成差異，可能存在少納稅款問題。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表、利潤表、。其他應付款 疑點分析：其他應付款反映除了應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款等經(jīng)營活動以外的各項應付、暫收的款項，一般情況下，金額不大，如果金額特別大，視為異常，可能存在取得預收房款收入長期掛帳或代收代付或代墊款項未計收入問題。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表。其他流動負債疑點分析：如果其他流動負債金額較大，可能存在價外收入未申報稅款問題，需核實具體核算內(nèi)容確定。（五）所有者權益類資本公積變動率疑點分析：計算納稅人評估期資本公積變動率，變動率大于0時為疑點，而且增長幅度，疑點度越高，可能存在收到返還稅費、接受捐贈、債務重組收益未確認所得等問題。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表盈余公積變動率疑點分析：計算納稅人評估期資本公積變動率，變動率小于0時為疑點，可能存在分配股利、紅利、轉增資本、發(fā)放職工福利等涉及待扣待繳個人所得稅的業(yè)務，通過與同期企業(yè)個人所得稅申報表相核對，核實企業(yè)有否如實扣繳個人所得稅 。（六）損益類銷售收入變動率與銷售成本變動率的差異疑點分析：銷售收入變動率低于銷售成本變動率時，可能存在少計收入、多轉成本等問題。數(shù)據(jù)來源：利潤表。銷售費用變動率疑點分析：如果銷售費用變動率與前期相差較大，對重大波動或異常情況的，應查明原因，并注意核算的廣告費和業(yè)務宣傳費等是否按稅法規(guī)定作納稅調(diào)整；對于委托銷售方式發(fā)生的手續(xù)費，是否存在超出稅法規(guī)定比例列支問題，另外，也可以通過支付手續(xù)費倒退銷售收入，與企業(yè)銷售收入想比對。管理費用變動率疑點分析：如果管理費用變動率與前期相差較大，可能存在稅前多列支管理費用問題。數(shù)據(jù)來源：利潤表。財務費用變動率疑點分析：如果財務費用變動率與前期相差較大，可能存在稅前多列支財務費用問題。 數(shù)據(jù)來源：利潤表。營業(yè)外支出變動率疑點分析：納稅人評估期營業(yè)外支出變動率大于20%，可能存在應進行納稅調(diào)整的營業(yè)外支出項目或財產(chǎn)損失稅前列支未經(jīng)報批等問題。 數(shù)據(jù)來源：利潤表。五、常見涉稅問題及核查方法對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評估核查，應以已完工或階段性完工的開發(fā)項目為重點，從立項、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入手，針對疑點調(diào)取銷控臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預決算書、監(jiān)理記錄等資料，運用建安成本分析控制、利潤率分析控制、實際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法進行核查，并與詢問調(diào)查、賬內(nèi)核查與外部核查相結合的方法，審核項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。（一）計稅收入類1．銷售產(chǎn)品收取的價款和價外費用（1）問題描述①收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。②采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。③將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。④銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。⑤私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿