【文章內(nèi)容簡介】 資炒房帶來的金融風險已引起中央決策層的高度關(guān)注。不久前，國務(wù)院有關(guān)部門聯(lián)合召開有關(guān)房地產(chǎn)政策會議，會議認為，目前外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場介入過深，投資額越來越大，應該注意防范相關(guān)金融風險。會議還特別點名提到摩根士丹利、麥格理銀行、美林、高盛等多家外資機構(gòu)。 上海銀監(jiān)局：不得變相放寬個人住房貸款條件 上海銀監(jiān)局最近特別發(fā)文，要求各銀行審慎對待房貸新業(yè)務(wù)，嚴格控制借款人資質(zhì)。上海銀監(jiān)局指出，由于商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)連續(xù)多月縮水，個別銀行推廣房貸新產(chǎn)品時出現(xiàn)了一些有礙市場秩序與穩(wěn)定的跡象。為此，要求在滬各商業(yè)銀行在推出個人房貸新產(chǎn)品的同時，要加強合規(guī)風險管理，嚴格市場準入程序，及時向監(jiān)管部門報告新產(chǎn)品的推出和開展情況。 上海銀監(jiān)局稱，對于新推出的個人房貸產(chǎn)品，銀行在業(yè)務(wù)推廣中不得放寬和變相放寬對借款人的審核標準，而應建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或挪用貸款從事不當經(jīng)營活動。另外，銀監(jiān)局還要求各銀行盡快建立相應的后評價制度以及加強員工的操作風險防范管理?！緦W 界 看 法】此次房地產(chǎn)調(diào)控效果最快2到3年產(chǎn)生 本刊訊 中國社會科學院金融研究所研究員、金融發(fā)展與制度研究室主任易憲容認為，此次調(diào)控新政尚屬溫和，重點影響在中長期，短期影響并不明顯。 此次調(diào)控新政的重點在于調(diào)控國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“痼疾”——供應結(jié)構(gòu)，而調(diào)整供應結(jié)構(gòu)必然是長期過程。再次大規(guī)模出臺調(diào)控政策，表明了政府的決心，因此這些政策會被堅決執(zhí)行不容置疑。它將最終改變國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展模式，也會改變開發(fā)商舊的經(jīng)營模式，畢竟在加強面對中低收入家庭需求的住房供應后，開發(fā)商以往為富人造房的經(jīng)營模式必須調(diào)整。 從供應結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，讓中低收入住房消費者正常地走入市場，符合房地產(chǎn)行業(yè)以解決居住問題為主要任務(wù)的本意。而受開發(fā)周期的限制，這個效果最快會在2到3年產(chǎn)生，慢則要4到5年。 同時他還指出了此次新政存在的一些需要補充改進之處，如對限制外資流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題還是沒有明確細則。在貨幣基金組織187個國際成員中，有137個國家有嚴格的限制外資流入的政策，而我國甚至還未在金融領(lǐng)域完全對外開放，更應該對流入房地產(chǎn)的外資有所限制。城市規(guī)劃不合理助漲房價 本刊訊 中國管理科學院研究員李開發(fā)表示，城市規(guī)劃的不合理是導致城市房價暴漲的主要因素之一。 首先，“單中心”推高房價。許多大中城市的市中心過高強度地開發(fā)寫字樓、辦公樓，行政單位過度向中心區(qū)集中，其他商務(wù)資源也過多地向市中心區(qū)聚集，住宅建設(shè)則過多地向遠郊區(qū)擴展，這是直接導致房價超常上漲的根本原因之一。 其次，“多中心”流于形式。近幾年來，國家發(fā)改委頒布了關(guān)于城市規(guī)劃體制改革的文件，國家建設(shè)部也頒布了城市規(guī)劃的細則，特別是去年10月份國務(wù)院關(guān)于城市規(guī)劃的相關(guān)文件的出臺，對多年來城市規(guī)劃作用的弱化問題提出了有針對性的解決方案。但許多地方政府與主管部門依然未能很好地把規(guī)劃的作用落到實處。 再次，寫字樓“郊區(qū)化”推動“多中心”。如果將住宅區(qū)向市中心發(fā)展，將寫字樓外移，情況就會顯著改觀，亦能推動“多中心”的形成，房價的上漲勢頭也會得到明顯遏制。在郊區(qū)辦公更加方便，居住城郊的時間成本也會大大減少，因此，中心區(qū)的住房需求將會下降，房價將會明顯下跌，而郊區(qū)的房價雖然也會有相應的提升，但由于開發(fā)的資源大大增加，所以總體的房價水平將會呈現(xiàn)下降趨勢。 最后，行政中心外遷改變“單中心”。無論如何，行政中心外遷是眾望所歸，只是時機問題。行政中心外遷的前提條件是先建設(shè)好新城，或者說是先建設(shè)好新的行政中心?！緲I(yè) 界 觀 點】應警惕房地產(chǎn)過度增長的擠出效應 本刊訊 國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣表示，應警惕房地產(chǎn)過度增長的“擠出效應”。 經(jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)的確是個問題。中國的房地產(chǎn)信貸投放增長過快，并可能帶來三大“擠出效應”，一是房地產(chǎn)消費過度增長擠壓其他行業(yè)；二是高房價會抑制城市化的發(fā)展，此輪房價攀高并非城市化造成，因為城市人口并未增加多少；三是在房地產(chǎn)消費上多支出，別的方面反而支出少了，所以中國的CPI(居民消費價格水平)是下降的。這三方面的影響最終帶來的將是市場消費的不足。 中國的房價收入比已經(jīng)達到14：1。房價被嚴重高估的主要原因其實在于市場存在大量的投資投機購房，從這個角度而言，國內(nèi)房價主要取決于投機需求，而非自住需求，由于投資需求對市場供求情況的放大效應，投資需求的變化更容易造成房價的波動。此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遠未結(jié)束 本刊訊 全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，我們的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正在貫徹實施階段，并且遠未結(jié)束。 在國家明確提出建立和諧社會與科學發(fā)展觀的大背景形勢下，我國的房地產(chǎn)重心將從1988年第一次房改后的發(fā)展經(jīng)濟功能再向發(fā)展社會功能傾斜、轉(zhuǎn)移。這一次的“國六條”及其細則就已反映出來：一是房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)的地位明確；二是地區(qū)特別是城市政府這一執(zhí)行對象明確；三是大力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房的重點明確；四是整個“十一五”期間這一調(diào)控執(zhí)行期明確。 同時，此次政府是希望通過調(diào)整供應結(jié)構(gòu)來引導市場需求和消費理念，但調(diào)控新政在嚴密性上仍存在一些問題。在結(jié)構(gòu)調(diào)控上，新政是限面積、限比例，但沒限價格；有很多本來90平米的小戶型，不等于小戶型就便宜，在土地調(diào)控上，針對土地供應總量，針對中低價位、中小戶型，普通商品住宅，這里是針對總量，就是針對今年所有批出去的總量，而不是僅僅一個項目。新政是限套型、限價格，但沒限面積；在信貸調(diào)控中，新政是限套型、限面積，但沒限價格。個人住房按揭首付針對的是住房性質(zhì)，自住房的套型付20%，如果不是自住型的、90米以上的是30%，這里面各個部門提出的意見不是在一個層面上，甚至很難用一個標準去檢查這三件事，不是處在一層面上。政府部門的意見似乎還不在同一層面上，未來在操作中還需要細化。 “國六條”細則出臺后，政府正在聽取業(yè)內(nèi)反映、征求意見。所以說調(diào)控政策也沒有結(jié)束，各地的細化政策會如何，如何增強政策的可操作性，大家要靜心等待?！緢?告 精 粹】控制房價的四個關(guān)鍵問題 有人認為房價上漲的根本原因在于地價上漲，而地價上漲則因為實行土地招拍掛制度。但事實上，土地招拍掛制度符合市場規(guī)律，并非引起房價上漲的根本原因。 實行招拍掛制度，利于公開、公平、公正的競爭，并可以杜絕“權(quán)錢”交易，利于制約腐敗和“尋租”行為。土地實行招拍掛之后，地價確實有所上漲，但這并不會決定房價上漲，因為地價在房價構(gòu)成中，僅占20%到30%，成本價與銷售價之間還有很大空間，即使開發(fā)商的土地是通過協(xié)商以較低價格取得，其售價亦會隨市場情況變動，而不會低價售出。 土地屬于稀缺的不可再生資源，地價上漲是必然趨勢。從實行招拍掛制度之后的地價來看，總體上是合理的，天價拿地也只是個別現(xiàn)象。 也有人認為，土地供應太少導致房屋供應太少，從而加大供需矛盾，拉動房價上漲。這種說法也是不符合實際的。不少城市還有大量的閑置土地，土地利用率并不高。隨著城市開發(fā)建設(shè)的進一步深化，可開發(fā)利用資源越來越少，土地不可能完全敞開上市，必須保證長遠的可持續(xù)發(fā)展。 土地“招拍掛”制度是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的，并不是導致房價猛漲的罪人。要控制房價，須解決“四個不到位”的問題。 首先，土地管理不到位是房價上漲的重要因素。在土地供應不可能大幅增加，地價同時上漲的情況下，要控制房價，加強土地管理成為關(guān)鍵，即要加強土地出讓之后的使用方向管理。在土地供應有限的情況下，必須充分有效地利用，限制高檔房建設(shè)并落到實處。要利用有限土地建造更多的普通住房、小戶型住房，增加普通階層能買得起的住房供應。 其次，稅收政策執(zhí)行不到位也是必須解決的問題。雖然“國八條”和七部委意見對房產(chǎn)稅收有明確規(guī)定，但實際落實效果并不好。倘若嚴格執(zhí)行對個人售房征收的營業(yè)稅、個人所得稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)規(guī)定，投機性購房和投資性購房必然能得到有效控制，降低房產(chǎn)需求總量，從而擠出過旺需求，保證真實必須的需求，控制房價漲勢。 第三，要解決信貸政策執(zhí)行不到位的問題。對開發(fā)貸款自有資金的限制，政府早有相關(guān)規(guī)定，但在實際操作中，50%以上的案例沒有嚴格執(zhí)行此標準。有規(guī)定不執(zhí)行，不僅讓政策沒起到相應的作用，而且讓政策的權(quán)威和信譽度降低。因此，嚴格執(zhí)行住房信貸政策，減少違規(guī)操作，是降低金融風險和減少套用金融信貸數(shù)額的有效手段，對穩(wěn)定房價也會起到一定的作用，尤其是信貸政策管理（121號文等）的到位是其關(guān)鍵所在。 最后，要解決住房管理不到位，其中最關(guān)鍵的是對經(jīng)濟適用房的管理不到位。在目前購買經(jīng)濟適用房的人當中，其實很多并不符合購買條件。住房建設(shè)與銷售的管理是解決住房建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理的重要手段，不能在開發(fā)商拿到土地之后，建什么房就放棄監(jiān)督和管理。 除此之外，如果房價還得不到穩(wěn)定，則只有強化經(jīng)濟杠桿手段，這是必然趨勢。作者：中國社會科學院研究員 劉維新【區(qū) 域 評 點】2006年1季度江蘇省房地產(chǎn)市場形勢分析 2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)投資增速下滑，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力加大；商品房銷售價格小幅環(huán)比下降，銷售市場表現(xiàn)一般。 一、房地產(chǎn)投資增速下滑 2006年1季度，%。其中，%，略低于房地產(chǎn)整體投資的增速，%，仍然是房地產(chǎn)投資的主體。圖1：20042006年1季度江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況資料來源：國家統(tǒng)計局 從圖1來看，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速和住宅投資增幅幾乎保持同步變化。2004年上半年，受宏觀調(diào)控的影響，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速迅速下滑，%%。之后，房地產(chǎn)投資增速開始回升，但是變化較為平穩(wěn)。進入2005年，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速除了三、四月間是上升的之外，一直保持下滑態(tài)勢。2006年12月增速略有回升，現(xiàn)在又恢復了下降的態(tài)勢。整體來看，2004年2006年1季度的時間范圍內(nèi)，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速是下滑的，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，投資增長速度較為適中。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力增大 2006年1季度，%。其中，%，%相比，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比例上升了7個百分點；與此相對應，定金預付及其他資金占全部資金來源的比例下降，%，%下降了8個百分點；自籌資金所占比例基本保持不變，2006年1季度，%。圖2：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源情況比較分析資料來源：國家統(tǒng)計局 從圖2來看，2004年以來，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金所占的比例基本保持不變，維持在30%上下，而2006年1季度，定金預付及其他所占比例明顯下降，國內(nèi)貸款所占比例明顯上升，結(jié)合最近出臺的九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款的規(guī)定，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力將增大。 三、完成土地開發(fā)大幅增長 2006年1季度，%；，%；，%，完成土地開發(fā)面積大幅增長。圖3：20042006年1季度江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況資料來源：國家統(tǒng)計局 四、銷售價格略有回落 2006年1季度，%,，%。根據(jù)銷售額/同期銷售面積計算，,%，%。圖4：20042006年1季度江蘇省商品房銷售價格走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局 五、商品房銷售表現(xiàn)一般 2006年1季度，%，%；%，%，江蘇省全省實現(xiàn)商品房銷售面積和銷售額同比增速均是低于全國平均同比增速，但高于東部地區(qū)的同類指標，商品房銷售市場表現(xiàn)一般。圖5：2006年1季度各地商品房銷售情況對比資料來源：國家統(tǒng)計局【數(shù) 據(jù) 視 點】2006年14月各地房地產(chǎn)開發(fā)投資情況【全 球 視 野】韓國加大房產(chǎn)稅收力度韓國政府出招應對房價飛漲 本刊訊 近年來，韓國經(jīng)濟持續(xù)增長，職工收入大幅增加，大量資本源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場，韓國的房地產(chǎn)迅速升溫，并呈現(xiàn)明顯的泡沫跡象。 為抑制房地產(chǎn)市場過熱，韓國政府從4月開始采取一系列措施，并取得了一定成效。 首先，韓國政府對房地產(chǎn)加大稅收力度。 為抑制住宅投機現(xiàn)象，政府對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%；為抑制土地倒賣，從明年1月1日起，政府將對非土地所有者自住的土地的交易征收60%的交易稅。 據(jù)韓國建設(shè)交通部統(tǒng)計，新政策出臺后，韓國的土地價格漲幅從4月開始放緩，%。 其次，政府部門頻打“預防針”。 5月中旬，韓國總統(tǒng)盧武鉉在接見企業(yè)代表時表示，目前的房地產(chǎn)泡沫令人憂慮，投機引起的房地產(chǎn)價格暴漲導致經(jīng)濟形勢嚴峻，“政府不會放任不管”。韓國財政經(jīng)濟部、建設(shè)交通部等政府部門也對房價虛高的泡沫現(xiàn)象發(fā)出警告。 政府表態(tài)對房產(chǎn)投機者造成巨大的心理壓力，%。在江南開浦住宅區(qū)，面積在40平方米至57平方米的小戶型公寓價格1個月內(nèi)下滑了2萬美元。 此外，韓國政府還宣布，今后5年內(nèi)將在房價漲幅最大的首爾江南區(qū)建造10萬套住宅，并計劃提高銀行貸款利率。這些措施出臺后，韓國房地產(chǎn)熱明顯開始降溫，市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛。 業(yè)內(nèi)專家也指出，韓國政府要解決房地產(chǎn)過熱，除了稅收手段，還應為迅速增加的社會資本尋找房地產(chǎn)以外的投資渠道，將投機資本轉(zhuǎn)化為有益于經(jīng)濟發(fā)展的投資資本。政府還應在科學調(diào)查的基礎(chǔ)上合理規(guī)劃住宅開發(fā)，滿足新的住宅需求。隨著經(jīng)濟收入的增加，越來越多的韓國人希望住上面積更大、更舒適、配套更完善的住宅，而目前市場供給不能滿足這類需要。 根據(jù)聯(lián)合國亞洲及太平洋經(jīng)濟社會委員會4月公布的報告顯示，去年韓國房地產(chǎn)價格漲幅位居亞太地區(qū)之首。過去3年間，首爾的公寓價格平均上漲24%，過去5年間，%，遠遠超過經(jīng)濟增長速度。如今，江南區(qū)1套100平方米左右的公