【正文】 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證　　　　 （四）開發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式1．按商品房的完工程度劃分（1）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人交付定金或者房價款。 2．按結(jié)算方式劃分（1）一次性收款銷售一次性收款銷售是指買受人一次性將購房款全部交付給開發(fā)企業(yè)。（3）銀行按揭銷售銀行按揭銷售又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。（5）先租后售先租后售是指買受人可以先租住商品房，到買受人有能力購買商品房產(chǎn)權(quán)時，開發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租金，再按租住時議定的價格將商品房出售給買受人。二、財務(wù)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)會計準則—基本準則》和《企業(yè)會計準則—具體準則》。（一）銷售收入的確認按《企業(yè)會計準則》中有關(guān)商品銷售收入的確認原則進行確認。1．現(xiàn)房方式銷售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認收入。因預(yù)收房地產(chǎn)款而繳納的營業(yè)稅費等在“應(yīng)繳稅費——應(yīng)繳營業(yè)稅”等科目核算。3．價外收入的會計核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價外收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時向客戶收取的價款以外的各種費用，包括手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、利息收入、優(yōu)質(zhì)費、代收款項、代墊款項及其它各種性質(zhì)的價外收入。（二）費用的構(gòu)成費用按其與項目開發(fā)的關(guān)系分為開發(fā)成本和期間費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計算對象計入開發(fā)產(chǎn)品成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。（2）前期工程費前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、測繪、勘察、設(shè)計、各項臨時工程、“七通一平”等費用。（4）建筑安裝工程費建筑安裝工程費指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施成本”中單獨核算。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在“管理費用”中核算。期間費用可直接進行稅前扣除，包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。如保險費、展覽費、廣告費、商品維修費以及售樓部人員的職工薪酬、業(yè)務(wù)費、折舊費等。（3）財務(wù)費用本科目核算企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。1．確定成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。（2）同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項目，開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。管理費用固定資產(chǎn)費用總額期間費用財務(wù)費用經(jīng)營費用直接扣除土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)成本歸集與分配商品性土地開發(fā)自用土地開發(fā)項目二期項目一期大型配套設(shè)施營利性或自用產(chǎn)品土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本商品房出租房周轉(zhuǎn)房代建工程開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)自用主營業(yè)務(wù)成本3．歸集與分配開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。 4．編制成本計算單計算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本，將完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品” 科目。三、評估指標（一）通用指標收入類指標主營業(yè)務(wù)收入變動率=（本期主營業(yè)務(wù)收入－基期主營業(yè)務(wù)收入）247。如計算納稅人評估期與基期的銷售收入變動率，變動率小于－10%時為疑點，而且下降幅度越大，疑點度越高。成本類指標主營業(yè)務(wù)成本變動率=（本期主營業(yè)務(wù)成本基期主營業(yè)務(wù)成本）247。主營業(yè)務(wù)收入。費用類指標主營業(yè)務(wù)費用變動率=（本期主營業(yè)務(wù)費用基期主營業(yè)務(wù)費用）247。主營業(yè)務(wù)收入）100%。 營業(yè)（管理、財務(wù)）費用變動率=〔本期營業(yè)（管理、財務(wù)）費用基期營業(yè)（管理、財務(wù)）費用〕247。利潤類指標主營業(yè)務(wù)利潤變動率=（本期主營業(yè)務(wù)利潤基期主營業(yè)務(wù)利潤）247。上述指標若與預(yù)警值相比相差較大，可能存在多結(jié)轉(zhuǎn)成本或不計、少計收入問題。平均凈資產(chǎn)100%。如指標與預(yù)警值相差較大，可能存在隱瞞收入，或閑置未用資產(chǎn)計提折舊問題。平均總資產(chǎn)100%?！玻ㄆ诔醮尕洺杀?期末存貨成本）247。分析總資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)情況，推測銷售能力。（二）屬性指標銷售收入指標計算公式：（一定期間銷售面積（套）均價）5% / 同期已納營業(yè)稅疑點分析：指標值＞，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問題。經(jīng)營收入成本指標計算公式：經(jīng)營收入成本率= 經(jīng)營成本/經(jīng)營收入疑點分析：指標值＞60%，視為異常，可能存在將自用房、出租房結(jié)轉(zhuǎn)成本或視同銷售行為未按規(guī)定納稅等問題。經(jīng)營管理費指企業(yè)為完成項目的經(jīng)營管理發(fā)生的全部費用，約占項目總成本的3%。評估指標2：成本利潤率＝主營業(yè)務(wù)利潤額∕主營業(yè)務(wù)成本額疑點分析：通過與參考值（%）對比，如果成本利潤率偏低或為負，則應(yīng)關(guān)注企業(yè)的成本費用是否合理，或是否存在少報收入現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：利潤表。（三）機會指標單位面積建筑成本指標（土建成本）計算公式：單位面積建筑成本＝總建筑成本/總建筑面積100%疑點判斷：超出預(yù)警區(qū)間580元/平方米1020元/平方米，形成疑點，可能存在虛列、多列建筑成本而少申報應(yīng)稅所得額或應(yīng)稅收入等現(xiàn)象。容積率指標計算公式：容積率＝建筑面積/土地面積100%疑點判斷：，超出預(yù)警區(qū)間，可能存在隱匿應(yīng)稅收入、多列土地成本或擴大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。以上指標數(shù)據(jù)來源途徑：（一）內(nèi)部信息：主要是到稅收管理集成工作平臺采集相關(guān)稅種的納稅申報繳納信息和發(fā)票管理信息等。以及利用綜合治稅網(wǎng)絡(luò)采集國土、房管、規(guī)劃建設(shè)、發(fā)改委、外經(jīng)貿(mào)委等與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉稅評估相關(guān)的信息。另外，根據(jù)需要，可以進行同行業(yè)同因素稅負比對、不同時間同因素稅負比對等，尋找納稅評估疑點。如果邏輯關(guān)系中的數(shù)值與指標區(qū)間值不符，即生成評估疑點。在實際應(yīng)用中，要圍繞納稅評估方法中涉及的指標，按照指標體系說明中的獲取途徑采集信息，然后對信息分類整理，進行涉稅判斷。四、評估項目（一）流動資產(chǎn)類貨幣資金疑點分析：當營業(yè)收入低于貨幣資金增加額的50%時，視為異常，可能存在取得收入掛帳問題。其他應(yīng)收款 疑點分析：對其他應(yīng)收款金額較大時，可能存在借款性質(zhì)的應(yīng)收款項，未計利息收入問題，通過核查款憑證和收款憑證，確認款付項的性質(zhì)。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表存貨 疑點分析：根據(jù)存貨的平均余額和周轉(zhuǎn)天數(shù)測算企業(yè)的收入規(guī)模與企業(yè)利潤表主營業(yè)務(wù)收入相比對，如果測算收入大于利潤表主營業(yè)務(wù)收入，可能存在少轉(zhuǎn)收入問題。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表、利潤表。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表。固定資產(chǎn)綜合折舊率=固定資產(chǎn)折舊總額/固定資產(chǎn)原值總額100%，本期固定資產(chǎn)綜合折舊率＞上期固定資產(chǎn)綜合折舊率，可能存在稅前多列固定資產(chǎn)折舊問題。應(yīng)付帳款疑點分析：如果應(yīng)付賬款增長率增高，而收入減少，可能存在隱瞞收入、虛增成本的問題，對于確實無法支付的,檢查是否按規(guī)定轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入或資本公積，稅務(wù)處理是否正確。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表、利潤表、。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負債表。（五）所有者權(quán)益類資本公積變動率疑點分析：計算納稅人評估期資本公積變動率，變動率大于0時為疑點，而且增長幅度，疑點度越高，可能存在收到返還稅費、接受捐贈、債務(wù)重組收益未確認所得等問題。（六）損益類銷售收入變動率與銷售成本變動率的差異疑點分析：銷售收入變動率低于銷售成本變動率時，可能存在少計收入、多轉(zhuǎn)成本等問題。銷售費用變動率疑點分析：如果銷售費用變動率與前期相差較大，對重大波動或異常情況的，應(yīng)查明原因，并注意核算的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等是否按稅法規(guī)定作納稅調(diào)整；對于委托銷售方式發(fā)生的手續(xù)費，是否存在超出稅法規(guī)定比例列支問題，另外，也可以通過支付手續(xù)費倒退銷售收入，與企業(yè)銷售收入想比對。數(shù)據(jù)來源：利潤表。 數(shù)據(jù)來源：利潤表。 數(shù)據(jù)來源：利潤表。（一）計稅收入類1．銷售產(chǎn)品收取的價款和價外費用（1）問題描述①收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。③將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。⑤私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。⑦客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入、先租后售收取