【正文】 房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估模型一、行業(yè)概況房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費(fèi)對(duì)象分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房。（一）行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有項(xiàng)目審批計(jì)劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長、資金運(yùn)作密集性等特點(diǎn)。1．項(xiàng)目審批計(jì)劃性。在開發(fā)過程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計(jì)劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。2．經(jīng)營方式多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營方式包括土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、公共設(shè)施的配套開發(fā)以及代建工程。3．開發(fā)產(chǎn)品固定性。開發(fā)產(chǎn)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。4．開發(fā)周期長。開發(fā)產(chǎn)品從立項(xiàng)到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)。5．資金運(yùn)作密集性。資金運(yùn)作密集型主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)總成本費(fèi)用是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用等。（1）土地費(fèi)用，指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)等。（2）前期工程費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃范圍內(nèi)和各種管線和道路等工程的費(fèi)用，包括所需要的道路、綠化、供水、供電、排污、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。（4）建筑安裝工程費(fèi)，指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾費(fèi)等。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、變電室、停車場、公共廁所等。（6）期間費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。這些費(fèi)用按有關(guān)部門費(fèi)率估算，一般約占總開發(fā)成本的2%至3%。（7）稅費(fèi)。與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的稅收和行政規(guī)費(fèi)，如營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加費(fèi)，環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)，土地增值稅等；各項(xiàng)稅費(fèi)約占總價(jià)格的10%。（二）行業(yè)基本管理體系1．內(nèi)部組織管理體系2．外部監(jiān)督管理體系房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。上述部門在工作過程中形成的大量信息與納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查密切相關(guān)。（1）土地管理部門負(fù)責(zé)辦理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國有土地使用證》。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。（2）發(fā)改委負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等信息。（3）拆遷管理部門（拆遷辦公室）負(fù)責(zé)審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》?！斗课莶疬w安置補(bǔ)償協(xié)議》的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，是審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)。（4）規(guī)劃部門負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)報(bào)建圖的審查，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。從規(guī)劃部門可獲取開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。（5）建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。 （6）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門可獲取開發(fā)項(xiàng)目完工的《工程竣工驗(yàn)收備案表》，采集工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工驗(yàn)收意見等信息。（7）房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)量，出具測(cè)繪報(bào)告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。3．中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的中介機(jī)構(gòu)主要有工程監(jiān)理公司和會(huì)計(jì)師（造價(jià)師）事務(wù)所。（1）工程監(jiān)理公司主要職責(zé)是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系。其在工程監(jiān)理過程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月報(bào)》、《監(jiān)理工作總結(jié)》等資料，對(duì)審核房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值。（2）會(huì)計(jì)師（造價(jià)師）事務(wù)所負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)（決）算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告。審計(jì)報(bào)告是編制決算的依據(jù)，對(duì)審核預(yù)決算差異的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值。（三）基本開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程主要包括開工準(zhǔn)備期、組織施工期、預(yù)售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期等階段。1．開工準(zhǔn)備期通過招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計(jì)劃書、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、土地主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、建委下發(fā)的設(shè)計(jì)方案審定通知書。在辦理各種手續(xù)的同時(shí)，穿插進(jìn)行施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)場前的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，需提交工程結(jié)構(gòu)施工圖，該圖中附有相關(guān)項(xiàng)目的配筋圖。配筋圖是由勘測(cè)設(shè)計(jì)單位依據(jù)國家頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定的最小配筋率而設(shè)計(jì)的受壓構(gòu)件鋼筋含量的截面圖，按工程結(jié)構(gòu)的不同部位分為基礎(chǔ)配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普通住宅每平方米需鋼筋30—35公斤；小高層每平方米需鋼筋50—60公斤。2．組織施工期根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和文件，通過正式的招標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場施工，到建設(shè)主管部門辦理《建設(shè)工程施工許可證》。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。3．預(yù)售、現(xiàn)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期采取預(yù)售方式的，要根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售證，組織房屋銷售，預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證；采取現(xiàn)房銷售的必須是經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的房產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。48 / 484．基本開發(fā)流程土地準(zhǔn)備工作競買土地 　　 國土局國有土地使用證 　　發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)審查開工準(zhǔn)備期項(xiàng)目立項(xiàng)書商品房　　　　　　　　　　　開發(fā)工作流程圖 規(guī)劃總圖的審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局 　　　　 　　規(guī)劃局施工圖紙審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　確定施工隊(duì)伍建設(shè)工程施工許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　 建委組織施工期施工合同開始施工準(zhǔn)備　　　　　　　　　　　　　　　　　　 施工單位驗(yàn)收證明施工中單項(xiàng)驗(yàn)收 監(jiān)理公司 工程綜合驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案表 質(zhì)監(jiān)站　　　　　　　　　　　　　　　　　　　預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期商品預(yù)銷售商品房預(yù)售許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局簽訂銷售合同商品房銷售許可證 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證　　　　 （四）開發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式1．按商品房的完工程度劃分（1）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人交付定金或者房價(jià)款。（2）商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房價(jià)款。 2．按結(jié)算方式劃分（1）一次性收款銷售一次性收款銷售是指買受人一次性將購房款全部交付給開發(fā)企業(yè)。（2）分期收款銷售分期收款銷售是指買受人在約