【正文】 房地產(chǎn)業(yè)推廣企劃方案作者：日期：第一章 房地產(chǎn)市場分析第一節(jié) 重慶房地產(chǎn)宏觀分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展無疑與整個國民經(jīng)濟的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和城鄉(xiāng)居民的收入水平是息息相關(guān)的。一、 重慶經(jīng)濟發(fā)展狀況 據(jù)統(tǒng)計，2001年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1750億元，%%。，比直轄前五年增加3691億元。2001年是重慶直轄以來國內(nèi)生產(chǎn)總值增加最多的一年，達161億元，比增量其次的2000年的增量還多51億元；增速是近幾年來最高的一次，達9%。國民經(jīng)濟的快速增長，帶動地方綜合經(jīng)濟實力不斷增強，呈現(xiàn)出“十五”開局良好的態(tài)勢。直轄以來，重慶城鄉(xiāng)市場繁榮，社會消費平穩(wěn)增長。2001年，比1997年增長57%，%。從上述數(shù)據(jù)中可以看出，重慶國民經(jīng)濟的快速增長和社會消費平穩(wěn)增長的趨勢，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟環(huán)境。二、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展狀況1997年至2001年，，%；。投入了大量的資金用于城市道路、橋梁建設(shè)，新建了圍繞主城區(qū)的兩江濱江路，以及主城區(qū)外環(huán)高速公路；建成了跨越長江與嘉陵江的黃花園嘉陵江大橋、渝澳大橋、鵝公巖長江大橋、李家沱長江二橋、大佛寺長江大馬桑溪長江大橋、萬州長江大橋；新建了袁家崗、楊公橋、牛角沱立交橋三座大型立交橋；完成了大量道路的翻修、拓寬以及主骨架高速公路的升級改建。規(guī)劃中的菜園壩大橋也即將開始建設(shè)。隨著重慶交通基礎(chǔ)設(shè)施投入的不斷加大和路橋收費體制的改革，區(qū)域隔閡相對縮小，渝中區(qū)與其他主城區(qū)的聯(lián)系將更加緊密。特別是南坪地區(qū)與主城區(qū)通過幾座大橋聯(lián)結(jié)成一片，南坪成為事實上的城市中心。三、房地產(chǎn)發(fā)展狀況重慶國民經(jīng)濟的持續(xù)好轉(zhuǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，促進了重慶房地產(chǎn)經(jīng)濟的全面發(fā)展，對重慶房地產(chǎn)組團格局的變化和產(chǎn)品的發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響。2002年上半年，重慶房地產(chǎn)市場繼續(xù)維持其強勢特征，%，總量及增速均高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資水平。房地產(chǎn)開發(fā)市場形式總體看好，尤其是土地出讓的有效控制，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。近三年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資格局在不斷發(fā)生變化。渝中區(qū)雖一直保持著“第一”的頭銜，而圍繞在渝中區(qū)周圍的幾個區(qū)近三年的開發(fā)投資量卻呈逐年上升走勢。1999年至2001年，九龍坡區(qū)受高新區(qū)地產(chǎn)熱的拉動，開發(fā)投資量躍居第二，渝北區(qū)受北部新城開發(fā)的影響，投資量大增。今年上半年，南岸區(qū)受其濱江路的成功打造及良好的政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)開發(fā)量快速增長，目前，已超過九龍坡區(qū)與渝北區(qū)。2002年上半年，重慶市商品房銷售呈“逐步增長”態(tài)勢。%，其次是商業(yè)營業(yè)用房，%，寫字樓受供過于求影響，%。商品住宅平均銷售價格略有增長，為1144元/平方米，%，%的水平。（一） 各區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展狀況從2000年開始，重慶各區(qū)域房地產(chǎn)呈多點發(fā)展、齊頭并進的趨勢。各區(qū)政府將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)進行大力發(fā)展，相繼提出了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的主題思想，產(chǎn)生了大批有代表性的樓盤。江北：在政府“北移東下”的城市規(guī)劃和戰(zhàn)略部署下，1997年后，北部房地產(chǎn)開發(fā)成為持續(xù)發(fā)展的熱點區(qū)域，“向北、向北、再向北”已成為北部房地產(chǎn)開發(fā)不可阻擋的潮流，直指兩路地區(qū)。同時，嘉濱路的不日完工，激活了江北大量江景房用地的開發(fā)，一些江景大盤如：東方港灣、金沙水岸等業(yè)已亮相重慶房市。南岸：2001年后，南岸區(qū)政府憑借其擁有的自然景觀資源——南山風(fēng)景區(qū)和漫長的江岸線，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口號。其沿江一線的開發(fā)也繼北部開發(fā)熱潮之后成為又一個新的亮點區(qū)域，先后出現(xiàn)了江山多嬌、海棠曉月、融橋半島、帝景名苑、泰正花園、回龍灣競地溯源居等一批有代表性的高素質(zhì)景觀大盤。渝中區(qū)：在渝中區(qū)房地產(chǎn)住宅市場相對沉寂的97—99年，各區(qū)域憑借獨特的市場號召力，大量消化渝中區(qū)消費者。在這種情況下，渝中區(qū)政府提出了“永遠的渝中”口號，重整房地產(chǎn)經(jīng)濟。從2000年開始，先后出現(xiàn)了御景江山，天倫華苑等一批全市概念的熱銷樓盤。其他區(qū)域也意識到房地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的重要性，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，如九龍坡地區(qū)政府也提出了打造“重慶后花園”的口號、沙坪壩區(qū)域運用其擁有的深厚文化底蘊，大打文化牌。（二） 產(chǎn)品發(fā)展狀況重慶房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，以經(jīng)歷了從經(jīng)濟型——成套型——花園小區(qū)型的三代住宅發(fā)展歷程。隨著區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，這已經(jīng)是一個公認的現(xiàn)實。但就房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢而論，則觀點不一。對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的判斷和分析，是房地產(chǎn)住宅項目投資的重要前提。我司認為，一個區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，會受該區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平的直接影響，而發(fā)展趨勢則是受消費水平、消費觀念、市政環(huán)境條件等多種因素的影響。就重慶近幾年的發(fā)展趨勢而論，伴隨汽車保有量的激增和道路系統(tǒng)的完善，郊區(qū)住宅以低密度，高質(zhì)量的環(huán)境吸引了越來越多的購房者，成為主流產(chǎn)品，但市區(qū)住宅仍對部分老居民及郊縣購房者具備吸引力。重慶經(jīng)過直轄以后數(shù)年的發(fā)展，影響住宅產(chǎn)業(yè)的三大因素已經(jīng)發(fā)生了極大的變化：1. 消費水平：重慶總體收入水平逐年增長，中高收入的經(jīng)營者、白領(lǐng)、金領(lǐng)階層的人數(shù)在擴大，對住宅產(chǎn)生了更高檔次的需求。2. 消費理念：受先進地區(qū)及國際化居家方式和理念的影響，消費者已經(jīng)從過去對住宅單一的數(shù)量的追求轉(zhuǎn)化到現(xiàn)在的對居住綜合質(zhì)量的追求?！昂梅孔硬灰欢ㄊ亲詈娩N的房子”，而能夠在生活的理念上引起消費者共鳴的社區(qū)將是現(xiàn)在以及今后房地產(chǎn)的發(fā)展方向。3. 市政環(huán)境：隨著城市化進程的發(fā)展和半小時主城區(qū)的實現(xiàn)，中遠郊的交通狀況得到極大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊區(qū)，已成為可能和現(xiàn)實，且將成為一種時尚。綜上所述，適應(yīng)市場需求的新生代住宅，及空氣好，生態(tài)環(huán)境好的區(qū)域，建造密度低、低容積率、低樓層的“三低”品質(zhì)住宅將會成為近幾年重慶房市的新寵。這類住宅產(chǎn)品一般選擇在交通方便的郊區(qū)。在需求多元化的時代，在激烈的市場競爭中，只有強者才能脫穎而出。4. 近期政策動向及影響：中國是一個政策干預(yù)經(jīng)濟的國家，政策的傾向即是經(jīng)濟的發(fā)展。國家或地方政策隊房地產(chǎn)的影響最主要的因素就是土地政策。土地級別的調(diào)整，對未來房市影響異常深遠，特別沙區(qū)、南坪等主城副中心，濱江沿線土地環(huán)城高速公路沿線土地，輕軌沿線土地的使用權(quán)土地出讓金大幅度提高，其影響主要在以下幾個方面：l 明確房地產(chǎn)發(fā)展的方向——其中南坪是調(diào)整的重點之一，標志著這些地區(qū)在未來的房地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位l 促使房價的提高——房價必然在這種調(diào)整中有所上揚，對于擁有先前的土地儲備的開發(fā)企業(yè)而言具有了成本上的優(yōu)勢。在競爭中取得絕對優(yōu)勢和利潤的增加是影響的有利方面。l 加快房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌——今后拿地的成本越高對本項目8年左右的開發(fā)周期而言而言具有利好的影響，進入成本的提高使后來者沒有成本方面的優(yōu)勢，并將促使一部分競爭者退出市場，完成行業(yè)整頓。第二節(jié) 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、 供給分析2001年后，南岸區(qū)政府憑借其擁有的自然景觀資源——南山風(fēng)景區(qū)和漫長的江景線，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口號。由此引發(fā)了南岸的開發(fā)熱潮。目前在售項目分析：案名陽光華庭海棠曉月騎龍山莊帝景名苑融僑半島泰正花園競地溯源居回龍灣地址南坪東路南坪東路海棠溪南坪長江村南岸區(qū)長江大橋南橋頭南坪滴水巖南坪金山路南岸海峽路 四公里至五公里之間開發(fā)商洋世達房地產(chǎn)浦輝房地產(chǎn)金陽房地產(chǎn)帝 景 置業(yè)融僑長江泰正集團競地實業(yè)重點工程建設(shè)拆遷開發(fā),鷗鵬物業(yè)體量 （建面）100000平方米800000平方米142000平方米55561平方米350萬平方米150000平方米主要賣點自然景觀（南山山景及江景）規(guī)模大、擁有溫泉公園、江景次中心地段、低價位，部分江景房自然景觀和完善的配套超大規(guī)模，半島地形及長遠的發(fā)展趨勢絕佳地段、步行街、醫(yī)藥市場及環(huán)境多層,住宅平面環(huán)繞中心園景帶人性化，合理化的戶型，教育產(chǎn)品配置、配套VVVF型電梯、紅外線報警、緊急救助系統(tǒng)等三菱電梯、智能電表、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等電話線接口寬帶數(shù)據(jù)線接口，防火防盜子母門等清水房
，接市政供電、供水網(wǎng)。網(wǎng)球場、游泳池、休閑中心、智能保安等優(yōu)質(zhì)雙扇豪華門、小區(qū)自動消防噴淋系統(tǒng)等麥德隆，電話線接口麥德隆，電話線接口主力面積130平方米70平方米、110平方米120平方米、160平方米130平方米、90平方米80平方米、128平方米120平方米、130平方米160平方米主力戶型三室二室、三室三室二室、三室二室、三室三室、四室、躍層三室、四室、躍層四室價格（元/平方米）2200元（起售價）2390元（起售價）2200元（起售價）3100元（起售價）2700元（起售價）2260元（起售價）2730元（起售價）2160元（起售價）付款方式農(nóng)行：7成20年按揭中行、工行：8成30年按揭工行：7成20年工行、建行：7成30年按揭8成30年農(nóng)行，浦東發(fā)展銀行：7成20年按揭一次性，分期，按揭付款一次性，分期，按揭付款。二、競爭分析：（一）樓市即將進入全面競爭時代 大盤不斷涌現(xiàn)，改變了原有的競爭格局，隨著強力競爭者的不斷加入，技術(shù)不斷升級，對開發(fā)和管理能力提出更高要求； 競爭不在象以前靠2個賣點就能夠成功，而是營銷、服務(wù)、成本管理等項目開發(fā)的全過程； 傳統(tǒng)推廣手段的效果進一步減小，整合營銷成為工作重點； 物業(yè)形態(tài)不斷豐富，市場合理細分，對大盤的客戶進行分流； 消費者維權(quán)意識正在逐步覺醒，消費也更加理性。 （二）區(qū)域市場的競爭非常激烈 大盤不斷產(chǎn)生，影響了消費者對住宅的消費行為模式。 城市化的進程加快，短期內(nèi)的土地供應(yīng)增加以及先前的土地儲備的釋放，更增加了競爭的激烈程度。 進入本區(qū)域的開發(fā)企業(yè)的實力都得到加強，如融僑、競地、渝海以及跨行業(yè)的隆鑫、美心等。（三）2003年即將開盤的項目簡介