銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究-預(yù)覽頁
【正文】 面向中高收入階層的商品房占據(jù)了整個住房市場大頭，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，有待進(jìn)一步完善。如中房開發(fā)的北苑玉蘭苑、翠竹園均價在2320元/平方米，竣工之時幾乎銷售一空。截止9月末，平均每個企業(yè)不足2000平方米，且空置以新城、新市區(qū)以及開發(fā)區(qū)、城區(qū)的大戶型為主，對市場構(gòu)不成大的影響。2002年1—9月住宅銷售平均價格1903元/平方米，%。新城的住宅價格一直平穩(wěn)，直至歲末年初略有小漲，平均價1193元/平方米，新市區(qū)住宅平均價格1020元/平方米，低于新城，兩縣商品住宅平均價格不足千元。 首先，成本的過快增長必然導(dǎo)致房價上漲。海寶小區(qū)1993年征地每畝8萬元，1995年每畝13萬元，1997年每畝28萬元，2000年每畝56萬元，征地費(fèi)成倍增長。%%。第三、住宅小區(qū)的配套設(shè)施成本提高。 其次,企業(yè)利潤較高。 （五）、銀川市住宅建設(shè)與大中城市對比情況 從全國大中城市來看，2001年末銀川市城鎮(zhèn)居民居住屬中等水平，房地產(chǎn)開發(fā)增速較快。銀川輻射500公里地級市，開發(fā)速度慢，房價普遍較低，以過千者居多，包頭、寶雞略高但遠(yuǎn)不及銀川。 表四 西部城市1—8月房地產(chǎn)開發(fā)情況對比 單位：萬人、億元、萬㎡ 城市名稱非農(nóng)業(yè)人口房地產(chǎn)開發(fā)投資增長商品房屋中住宅銷售面積商品住宅平均價格（元/㎡）其中：其中：增長住宅%住宅%銀 川1959蘭 州1590西 安1830西 寧1012烏魯木齊1796呼和浩特1144貴 陽1428昆 明2399成 都1921注：本表缺南寧資料 （六）、住宅二級市場起步晚，規(guī)模小 銀川市住房二級市場自2001開放以來，交易由年初的清淡逐步形成活躍之勢。但總體來看，%的八十年代以前建造的住房以及50%以上的有二次購房改善居住愿望的居民來說，二級市場交易規(guī)模仍然偏小。 目前，我市正在構(gòu)筑建設(shè)大銀川的框架，總體目標(biāo)是把銀川建成現(xiàn)代化區(qū)域中心城市，到2010年跨入特大城市行列。 從購買需求看：銀川市縣區(qū)發(fā)展的不平衡性使?jié)撛谫徺I沒有得到釋放；居民住房觀念的更新，使?jié)M足居住逐步向舒適性轉(zhuǎn)化，據(jù)多次的居民住房消費(fèi)調(diào)查顯示，二次購房意愿強(qiáng)烈，超過50%以上；從第五次人口普查資料看，%的居民住在80年代以前建造的住房，拆遷更新在即；我市每年有5000多對新婚家庭也是潛在消費(fèi)群；作為周邊500平方公里唯一的區(qū)域中心城市，在加快城市化進(jìn)程中，對周邊地區(qū)的輻射功能日益增強(qiáng)，將形成外省及市縣購買群，這些客觀上都形成一定的購買需求。多年來房地產(chǎn)業(yè)在城市建設(shè)中實(shí)施大規(guī)模的危房改造，依托“以路帶房，以房補(bǔ)路，”等政策成功地實(shí)施了城市道路的打通、改造、舊小區(qū)的翻建改造等工程，解決了財政城建資金嚴(yán)重不足的困難，使城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市綠化和城市面貌發(fā)生了極大的變化。 近年來，在國家積極財政政策環(huán)境下，我市成功地實(shí)現(xiàn)了以投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展最快的行業(yè)。2001年，%，%。 在建設(shè)大銀川的宏偉事業(yè)中，大力推進(jìn)銀川住宅和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，我們特提出六點(diǎn)建議 （一）調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，完善住宅供應(yīng)體系 完善的住房供應(yīng)體系是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房按比例供給的有機(jī)協(xié)調(diào)的體系，以滿足不同層次消費(fèi)者的住房需求。西安目前利用每年財政的250萬元?？睿?002年建成了2萬多平方米廉租房小區(qū)，總體上是建設(shè)和盤活兩條腿走路，通過建廉租房小區(qū)體現(xiàn)政府對住房困難戶的關(guān)懷，主要是通過二手房搞廉租，用置換的辦法分配給住房困難戶。第一、在今后的住宅建設(shè)中，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量占住宅總量的比重由現(xiàn)在的23%提高到50%。第五、在開發(fā)建設(shè)中，不易壟斷經(jīng)營，要引入競爭機(jī)制，進(jìn)行市場化運(yùn)作。這種引入競爭機(jī)制，由開發(fā)企業(yè)競爭開發(fā)，既達(dá)到攤薄開發(fā)企業(yè)利潤，降低企業(yè)風(fēng)險的目的，又可調(diào)整整個市場。 （二）加大宏觀調(diào)控力度，抑制房價的過快增長 抑制過高的房價有利于房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展。按照國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，房價與居民家庭年收入之比是1：3—6倍。過高的房價是雙刃劍，既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，又會阻滯需求而影響房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)要素，成本低只能使利潤空間加大，土地成本高到不能產(chǎn)生利潤時，土地就不會被開發(fā)建設(shè)，只有房價能確保投資者的利潤時，土地的轉(zhuǎn)讓才成為可能。當(dāng)前銀川經(jīng)濟(jì)適用房的政府指導(dǎo)價是1150元/平方米，%。從今年9月起執(zhí)行的住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，較之以前的收費(fèi)，每平方米降低約100元，但要落到實(shí)處才能收效。在建設(shè)大銀川帶動整個國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步大發(fā)展的形勢下，這個水平總體是在合理區(qū)間。這表明各方面都在為降低房價做貢獻(xiàn)。全部企業(yè)中一、二級企業(yè)僅為16家，占 %，而全年開發(fā)量過2 萬平方米者不足30家。 （2）培育優(yōu)勢骨干企業(yè)。建議我市在土地供給、新區(qū)開發(fā)、舊城改造上向優(yōu)勢龍頭企業(yè)傾斜，并配以經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)調(diào)整弱化其利潤收益。因此要用優(yōu)惠的政策凝聚企業(yè)，留住資金來建設(shè)我們的大銀川。我市目前整個一、二級市場從銷售到辦證手續(xù)雜、環(huán)節(jié)多、費(fèi)用高,不利于二級市場的發(fā)展，因此要取消審批，簡化程序，降低費(fèi)用，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，建立房地產(chǎn)大型超市，激活二級市場，從而促進(jìn)一級市場的長期繁榮。 擴(kuò)大住房公積金個人貸款規(guī)模。近年來我市居民收入不斷提高，%，扣除價格因素影響，%，%。我們認(rèn)為，加快區(qū)域中心城市建設(shè)，要以住宅與房地產(chǎn)開發(fā)為先導(dǎo)，安居才能樂業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有不可替代的先導(dǎo)性和輻射功能，積聚效應(yīng)明顯，是城市經(jīng)濟(jì)起飛的龍頭。實(shí)現(xiàn)在建設(shè)大銀川的過程中，通過住宅消費(fèi)帶動人口擴(kuò)張向西集聚，農(nóng)村向縣城集聚的良性循
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