【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 26 頁(yè) 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目全部銷售風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來(lái)進(jìn)行計(jì)算 (1)經(jīng)計(jì)算， E（ NPV）（數(shù)學(xué)期望值） (2)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差 (3)凈現(xiàn)值變異系數(shù) 四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施 （二）風(fēng)險(xiǎn)控制 第十六部分 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、社會(huì)效益評(píng)價(jià) （一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 市內(nèi)行政單位大量東移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。故本項(xiàng)目方案可行。 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款還本付息表 見(jiàn)第十七部分附表 以上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)制度形成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 （三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表 二、項(xiàng)目資金籌措 (一 )項(xiàng)目 投資組合方式 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道： 一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 此項(xiàng)運(yùn)用單價(jià)估算法求得。 ? 。 （三）項(xiàng)目形象定位 在以普通住宅見(jiàn)長(zhǎng)的市場(chǎng)，惟有通過(guò)規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色。 行政辦公中心是本項(xiàng)目所處地段的第一大功能定位。 （ 3） 全國(guó)著名的亞熱帶水果基地、南菜北運(yùn)基地和 “ 水果 之鄉(xiāng) ” 。 區(qū)域規(guī)劃定位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。城市由單中心向多中心發(fā)展；由單一城市向區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)群組演變。 （五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況 2020 年是城市建設(shè)大投入、高效率、大變化、大發(fā)展的一年， 完成公路的改造 ， 建設(shè)大橋至大橋間的城市主干道， 在 首先啟動(dòng)行政中心的建設(shè) ， 其次建設(shè)會(huì)展中心。 （二）本市經(jīng)濟(jì)概況 2020 年上半年，全市生產(chǎn)總值完成 100 億元，同比增長(zhǎng) 20%，總量排在第六位，增幅排在第一位。 （三 ）獨(dú)立 承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員 項(xiàng)目的 可行性研究工作由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商： 本公司獨(dú)立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項(xiàng)目編制過(guò)程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國(guó)土資源局等相關(guān)政府部門文件，由開(kāi)發(fā)單位組成“本市本項(xiàng)目項(xiàng)目”可行性研究與評(píng)價(jià)工作委員會(huì) （四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》； （ 2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； （ 3）中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件； （五）可行性研究報(bào)告研究范圍 研究范圍主要包括：住 宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，銀行貸款評(píng)價(jià)等。 （ 16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃 出于對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 26 頁(yè) 層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃 （ 17）項(xiàng)目的基本概況 本市本項(xiàng)目項(xiàng)目位于本市城東區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施。 地處山區(qū)，與云南、貴州、越南接壤， 是滇、黔、?。▍^(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。其中與外客商 (含國(guó)外 )簽訂投資項(xiàng)目 200 多個(gè)，總 投資 億元。 每個(gè)片區(qū)里面又包含有若干個(gè)組團(tuán) 根據(jù)自然條件和帶狀城市特點(diǎn)，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的 “ 組團(tuán)式帶形城市 ” 。 樓盤品質(zhì)對(duì)銷售的影響不明顯 房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性 商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢(shì)。 豐富的森林資源。 （七） 政治優(yōu)勢(shì) 條件 （八） 旅游 資源條件 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 （一）建設(shè)項(xiàng)目地已“五通”條件具備 （二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析 一、項(xiàng)目地塊解析 (一 ) 項(xiàng)目所處 區(qū)位 特點(diǎn)分析 項(xiàng)目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點(diǎn)規(guī)劃的，該區(qū)域在購(gòu)物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂(lè)等生活設(shè)施方面相對(duì)于市中心有較大的差距。 （二）項(xiàng)目功能定位 遵照當(dāng)?shù)卣畬?duì)商品房住宅品質(zhì)開(kāi)發(fā)、理念開(kāi)發(fā)、科技開(kāi)發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)的中高檔、高品質(zhì)住宅為主， 因 此確定本項(xiàng)目以上的功能定位。 。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建筑物 2cm 以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、 路） (主要包括：排水、供水、供電、道路 )。參照市房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取相關(guān)值。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來(lái) 源的 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 26 頁(yè) 資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。 （ 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn) 率的影響。雖然評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn) 的銷售率在 65%左右（小于 70%），說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度較低，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想，力爭(zhēng)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo) 必需要通過(guò)四個(gè)指標(biāo)的嚴(yán)格審查： 客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 26 頁(yè) 評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)。（根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)率） （二）結(jié)論 本項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險(xiǎn)較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來(lái)支付 。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。 （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ,根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模的大小，以及開(kāi)發(fā)商的背景情況，項(xiàng)目的可變影響因素相對(duì)較易控制，同時(shí)參照市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 26 頁(yè)