【正文】 。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力；做好方案規(guī)劃。營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬(wàn)元。所以，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在3300元/ m2四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析編制依據(jù)①建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；②各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。上半年，B州開(kāi)發(fā)商159萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得了新區(qū)自來(lái)水地塊，樓板價(jià)約為1000元/ m2，在地價(jià)上面我們有一定的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的發(fā)展前景新橋老鎮(zhèn)改造被A州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估計(jì)將投資7億元。據(jù)A州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：%。④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開(kāi)發(fā)總量得到控制。②規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)。①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。這對(duì)于A州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開(kāi)發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。2002年以來(lái)A州市住宅市場(chǎng)分析2002年是A州房?jī)r(jià)飛漲的一年。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。大多數(shù)A州人認(rèn)為，過(guò)了運(yùn)河就覺(jué)得離開(kāi)了城市，到了郊區(qū)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺(jué)得不合算。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。土地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。三、A州市住宅市場(chǎng)分析2002年以前A州市住宅市場(chǎng)分析在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/ m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/ m2左右徘徊。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長(zhǎng)17%；完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值160億，%；。2001年，A州市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在三角洲位居第二，列全國(guó)第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。其中建成區(qū)68平方公里。之間。32176。北緯30176。121176。二、A州市介紹A州位于長(zhǎng)江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19176。具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來(lái)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開(kāi)。根據(jù)A州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)新橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)A州重要的住宅區(qū)。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開(kāi)發(fā)水平在全國(guó)來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。恰逢整個(gè)地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。而霍邱的城西湖具有原生態(tài)神秘、浪漫，取此案名便于打造小區(qū)的波利尼西亞海島風(fēng)情，也為小區(qū)增添了一抹濃厚的文化藝術(shù)色彩，便于日后蓄勢(shì)、造勢(shì)，為日后的銷售宣傳推廣做鋪墊，小區(qū)四個(gè)組團(tuán)分別以大溪地的四個(gè)群島莫莉亞、波拉、華希尼、瑞亞堤群島命名。根據(jù)規(guī)劃要求2010年年底動(dòng)工，2013年竣工交付。自2008年始財(cái)政收入總量增量為全市首位，增幅為全省61個(gè)縣市第1位。該縣的糧食、畜禽、水產(chǎn)、杞柳擁有“國(guó)強(qiáng)省冠”之譽(yù)；四是數(shù)量重多的勞動(dòng)力資源。礦產(chǎn)資源的開(kāi)發(fā)利用，將使霍邱實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的希望指日可待。二是儲(chǔ)量巨大的鐵礦資源?；羟竦慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大的潛力：一是政策機(jī)遇明顯。三、風(fēng)險(xiǎn)分析政策性風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家如果繼續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能繼續(xù)打擊客戶購(gòu)房的積極性，對(duì)項(xiàng)目推廣不利。交通優(yōu)勢(shì)：霍邱縣水陸交通便捷，境內(nèi)有寧西、阜六2條鐵路3個(gè)鐵路?？奎c(diǎn)和合武、濟(jì)廣、滬陜3條高速公路，與寧西、滬漢蓉高速、京九大動(dòng)脈相連接；擁有淮河周集港、慶發(fā)港2座碼頭，加之合肥機(jī)場(chǎng)西遷，從霍邱到機(jī)場(chǎng)只需1小時(shí)左右，這樣同時(shí)擁有國(guó)道、高速公路、鐵路、水路、機(jī)場(chǎng)共同構(gòu)筑的優(yōu)勢(shì)區(qū)位中，這在全省乃至在全國(guó)的縣區(qū)中都是不多見(jiàn)的。霍邱的房地產(chǎn)處于起步階段，未來(lái)發(fā)展?jié)摿α己茫悼臻g大，本項(xiàng)目操作短、頻、快，且開(kāi)發(fā)利潤(rùn)當(dāng)可觀。周邊環(huán)境良好，交通便利，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，適合居住。供應(yīng)結(jié)構(gòu)：起初以多層為主，現(xiàn)以高層、小高層為主。大名稱、龍迪濱水城銷售已經(jīng)接近尾聲。總之，未來(lái)霍邱縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)快速走高。交通環(huán)境：霍邱境內(nèi)有淠河、史河、汲河、灃河4條一級(jí)河流，縱貫?zāi)媳?，擁有城東湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城東湖煙波浩淼，飛鳥(niǎo)云集，國(guó)家4a級(jí)水利風(fēng)景區(qū)臨淮崗洪水控制工程被譽(yù)為淮河小浪底雄偉壯觀環(huán)境優(yōu)美，“國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)”的千年古塘水門公園，國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位李家圩地主莊園是全國(guó)四大地主莊園之首全國(guó)罕見(jiàn)。自然環(huán)境：霍邱屬北亞熱帶，四季分明，雨量充沛，光照充足，特產(chǎn)豐饒,是安徽省九大水產(chǎn)基地之一。人文環(huán)境:楚相孫叔敖、明朝開(kāi)國(guó)皇帝朱元璋、中共創(chuàng)始人陳獨(dú)秀等都曾在這里留下了珍貴的印跡，是鄂皖革命根據(jù)地的組成部分，在共和國(guó)將軍名冊(cè)中，霍邱籍的就有陶勇、楊國(guó)夫等12位。第四篇：霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分 霍邱縣概況霍邱縣位于安徽西部、大別山北麓、淮河中游南岸，面積3493平方公里，人口170萬(wàn)，分別位居全省第2位和第4位，轄32個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)680個(gè)行政村。八、結(jié)論經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。經(jīng)計(jì)算，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析好范文版權(quán)所有投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額=2,=。現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,。（見(jiàn)附表4）（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析利潤(rùn)估算表（見(jiàn)附表5）本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,。（見(jiàn)附表3）（二）、資金籌措根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開(kāi)發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。營(yíng)銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略好范文版權(quán)所有銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬(wàn)元；；；。為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，2007年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附表1）。（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：多層住宅均價(jià)3900元/㎡；高層住宅均價(jià)4200元/㎡；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；辦公樓均價(jià)3000元/㎡；車位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住