【正文】 視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。測算前提同上。AA9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。（二）、微觀環(huán)境分析威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。四、市場分析與價格預(yù)測（一）、市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。（二）、目標(biāo)客戶的定位目標(biāo)客戶群主要分為四類：一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。（1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。預(yù)測前提：；營業(yè)收入33,；平均銷售單價3,；營業(yè)成本26,；單位成本2,；稅金3,；費用1,；貸款利息1,。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。從市場調(diào)查的信息我們可以清晰的看到，霍邱房地產(chǎn)主要開發(fā)剛剛起步，屬于真正的地產(chǎn)開發(fā)洼地，結(jié)合花園式新鋼城城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，正穩(wěn)步有序的推進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌觯粡囊呀ǔ傻臉潜P和未建成的樓盤來看，當(dāng)?shù)乜蛻舫缟须娞莘?，高層、小高層反而熱銷，從營銷的角度上講，隨著新鋼城的逐步建立，外來人口加大，剛性需求大幅度增加，風(fēng)格及檔次定位偏高將吸引更多的購房客戶，急需外來先進(jìn)理念的植入。成本優(yōu)勢：據(jù)了解未來競爭樓盤0102號地塊，占地面積100畝，位于臥陽大道，而我公司緊鄰縣政府及各大局，與其相比具有區(qū)位、成本雙重優(yōu)勢。目前該縣已列入省“861”重點項目7個、市面上“568”項目24個，這些項目當(dāng)年投資量將達(dá)到6個億。第五部分 項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計及推廣方案一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析，總建筑面積72004㎡，擬建筑面積25萬㎡，㎡、㎡，預(yù)計住宅部分銷售均價4000元∕㎡，商業(yè)部分銷售均價為8000元∕㎡，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢和客戶需求來看，物業(yè)形態(tài)以高層為主，房型設(shè)計方正，贈送大面積飄窗，給客戶一定的實惠和尊崇感，植入先進(jìn)的社區(qū)文化理念，打造當(dāng)?shù)厥浊暮哟蟊P。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素?？偨ㄖ娣e為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。4739。城區(qū)人口為80萬。②整個A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。⑤這段時間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使A州房地產(chǎn)更上一個臺階。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。同時，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風(fēng)險，提升樓盤形象。投資估算銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為3300元/ m2，低層商鋪均價定位為4500元/ m2。A州新區(qū)住宅市場具體分析A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價格。與此同時，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。究其原因不外乎以下幾點：①土地價格是一個首要的因素。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，％。5539。項目概況該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。第五篇：房地產(chǎn)項目可行性分析報告案例房地產(chǎn)項目可行性分析報告案例一、總論項目建設(shè)背景A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。三是優(yōu)質(zhì)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源。二、劣勢分析該縣位于淮河南岸，由于獨特的地理位置，常常作為蓄洪區(qū)，加上前些年底薄人多、基礎(chǔ)設(shè)施較差、社會事業(yè)滯后，發(fā)展環(huán)境還不夠?qū)捤?，?jīng)濟(jì)外向度仍然不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與周邊地區(qū)還有差距等，大部分客戶還是有賴當(dāng)?shù)匦枨?。大名城起初開盤價位在2500元每平方米經(jīng)過2009年至今一年多時間增長到4500左右，價格上升空間較大，如我公司進(jìn)入該市場供應(yīng)方面有一定的壟斷性。造就了近現(xiàn)代裴伯謙、韋素園、臺靜農(nóng)、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。六、項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算，土地總成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。二手房市場活躍對新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1稅費率）=27，*10,000/3，(%)=84， % 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1稅費率）=27,*10,000/90，860(%)=3,，當(dāng)項目銷售面積達(dá)到84,，項目保本，%。其中自有資金12,(含本項目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。二手房市場活躍對新房的促進(jìn) 隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：寫字樓項目管理資源配置五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。三、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位市場定位目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點產(chǎn)品建議第四部分：寫字樓項目規(guī)劃設(shè)計分析一、初步規(guī)劃設(shè)計思路設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點工程等；二、內(nèi)部因素項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；第一部分：寫字樓項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)