【正文】 （二） 資金占用峰值 從資金流 量表可以看出， 黎明生活坊 1 期最大資金占用發(fā)生在 2020 年1 季度 ，最大資金占用量約為 10 億元 。 三． 銷售價(jià)格分析 通過對區(qū)域市場乃至 沈陽市 整體市場的調(diào)查與研究， 通過項(xiàng)目素質(zhì)分析，依據(jù) 黎明生活坊 起步區(qū)的銷售情況與銷售均價(jià)，我們有理由得出結(jié)論：以前面所論述的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、高品質(zhì)的生活配套設(shè)施，并輔以高效的市場推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷售價(jià)格和所占比例， 黎明生活坊 1期的平均售價(jià)水平預(yù)計(jì)可以達(dá)到 6500 元 /平方米。（詳見“工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（小高層 ） 單方造價(jià)（多層及低層） 地基處理費(fèi) 170 150 土建費(fèi)用 2020 1600 監(jiān)理及其它費(fèi)用 130 130 總計(jì) 2300 1880 ? 工程建設(shè)其它費(fèi)用分析 前期所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括規(guī)管費(fèi)、墻體改造費(fèi)、人防費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會(huì)停車場、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米 220 元計(jì)算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一． 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算 規(guī)劃總用地 公頃 紅線內(nèi)占地 公頃 居住區(qū)用地 （按紅線內(nèi)用地的 80%計(jì)算） 容積率 （估算） 住宅建筑面積 27 萬平方米（估算） 二． 成本估算 （一） 估算范圍 根據(jù)估算的居住區(qū)用地 公頃，按容積率 計(jì)算， 黎明生活坊 2期住宅建筑面積約為 27 萬平方米。 ? 注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。 ? 減少現(xiàn)場施工的工作量，在裝修設(shè)計(jì)時(shí)考慮 80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。 6. 住宅配套： 采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。 ? 通過加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。 三． 產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 1. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則： ? 產(chǎn)品建筑形式針對客戶群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿足目標(biāo)客戶群的不同居住需求。 ? 另一部分是擁有一定的存款，但收入處于中等水平的 黎明公司的員工及新參加工作的大學(xué)生 。 ? ? 在 沈陽 開發(fā)區(qū)和 沈陽 機(jī)場工作的高級白領(lǐng)。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于 2地東側(cè)和 5地的中間位置。 2． 結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。 5． 通過起步區(qū)對整個(gè) 黎明生活坊 項(xiàng)目的展示效果，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 二． 發(fā)展思路 1． 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐。 “中等收入階層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在 5000元 /平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。 6． 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。 2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場反應(yīng)情況，根據(jù)市場需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場。諸如私人汽車的日益普及等等。 2． 黎明生活坊 的 操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢， 黎明生活坊 1 期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。 2． 從 沈陽市 整體市場格局來看， 隨著渾南新區(qū)的開發(fā)， 聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是 混合 周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。 二． 項(xiàng)目劣勢 1． 與 周邊項(xiàng)目相對比，土地成本較高，付款壓力大。 3． 緊鄰城市一環(huán)，有公交樞紐站、地鐵一號線，距離沈陽兩大火車站較勁路程，交通便利 。 13． 對人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。 9． 戶型選擇上平層仍是廣 大消費(fèi)者的首選，錯(cuò)層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。 5． 由于大 東區(qū)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購買時(shí)存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較大的項(xiàng)目受到追捧，從這一 點(diǎn)看來，大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。 1． 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的消費(fèi)能力以及房屋價(jià)格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。 2． 購房原因以改善居住條件為主， 保利海上五月花 的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時(shí)也是他們引以為豪的最主要的因素。 3． 新遷進(jìn)居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達(dá)到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。 3． 除價(jià)格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。 由于黎明公司部分人員為外省市人員，且多位高校年輕畢業(yè)生，無充足的積蓄，支付首付款的能力偏低。 黎明公司位于三者交界處，購房來源主要集中與大東區(qū)。 5． 價(jià)格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。從所調(diào)查的項(xiàng)目中選取 10 個(gè)主要項(xiàng)目樣本，項(xiàng)目概況如下： 項(xiàng)目名稱 建筑形式 銷售均價(jià) （元 /M2） 建筑面積 （萬 M2） 保利 17 期 多層、部分高層 7000 27 中房安基 多層、小高層 7000 15 水晶城 多層和別墅 起價(jià) 6500 保利海上五月花 洋房 7600 總 18 龍之夢 高層 10000 18 佳合新城 17其 高層 7500 28 國舍添香 板式高層 7000 —— 保利達(dá) 高層 6300 18 銀座 多層 未定 6 和睦城 高層 8000 (三 ) 市場綜述 綜上所述，區(qū)域市場具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1． 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動(dòng)了大東臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了保利小城及中房地產(chǎn)相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。 二． 區(qū)域市場分析 (一 ) 區(qū)域市場概述 黎明生活坊地處大東 區(qū)與 沈河 區(qū)的交界處，在行政上隸屬于 大東 區(qū)。 ? 房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 4． 改善型需求不斷增長。由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，政府將在立法、住房分