【正文】 2020年 12月 4日 一期開(kāi)盤(pán) 3樓 戶(hù)型分析： ? 戶(hù)型結(jié)構(gòu) ： 推貨步驟 朝向 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 陽(yáng)臺(tái) 備注 一期 南北 景觀入戶(hù)花園及，戶(hù)型方正，南北通透采光，特設(shè)獨(dú)立餐廳 景觀雙陽(yáng)臺(tái)，采光、通風(fēng)、賞景兼得。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話(huà)： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 43 頁(yè) 共 198 頁(yè) 43 三、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 、 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 市場(chǎng)概況分析 ? 東方巴黎 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目地址 中山北路與桂林路交匯處 開(kāi)發(fā)商 投資商 萬(wàn)家居集團(tuán)和小龍集團(tuán) 建筑設(shè)計(jì) 緯綸建筑 園林設(shè)計(jì) 廣州科美 銷(xiāo)售代理 無(wú) 廣告代理 物業(yè)公司 萬(wàn)家居物業(yè) 物管費(fèi) /電梯費(fèi) 物業(yè)：∕㎡消費(fèi)者的需求層次也在品質(zhì)日益提升的市場(chǎng)產(chǎn)品的引領(lǐng)下有所提升。在消費(fèi)意識(shí)方面也體現(xiàn)較明顯的特征。 ? 區(qū)域價(jià)格分析 港南區(qū)主要在售項(xiàng)目均價(jià)單位：元/ ㎡37004000390043803200 3400 3600 3800 4000 4200 4400 4600波托菲諾水岸酈都上期 本期 以上 兩 個(gè)樓盤(pán)為港南主要推貨項(xiàng)目，主要分布在港南區(qū)政府南側(cè)一帶；建筑類(lèi)型以多層和小高層為主； 2020 年的價(jià)格區(qū)間差距比去年同期大，價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)。 ? 區(qū)域價(jià)格分析 港北區(qū)主要在售項(xiàng)目折后均價(jià)單位：元/ ㎡540046004000450043805000399948004200430046004100380043004000430037004300380040000 1000 2020 3000 4000 5000 6000中強(qiáng)? 普羅旺斯坤興? 御林皇府豪港華庭廣匯東湖城陽(yáng)光城天悅豪庭城市怡景宏桂城市廣場(chǎng)萬(wàn)豪景苑東方巴黎本期 上期 本區(qū)域做為貴港市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，商 業(yè)價(jià)值高，各在售項(xiàng)目憑借優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)、成熟完善的配套優(yōu)勢(shì)以及合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，港北區(qū) 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話(huà)： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 41 頁(yè) 共 198 頁(yè) 41 依然作為我市最熱的購(gòu)房版塊 ,2020 年區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)主要集中在40004300 元 /㎡區(qū)間；從成交價(jià)格段上反映， 3800 元 /㎡ — 4000 元 /㎡是主要的價(jià)格段；港北區(qū)的銷(xiāo)售均價(jià)為 4000 元 /㎡，高出了全市均價(jià) 510 元 /㎡；其中部分樓盤(pán)的最高價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 6 千元，但是消費(fèi)者產(chǎn)生了抗拒的高價(jià)的現(xiàn)象， 相關(guān)戶(hù)型 銷(xiāo)售走勢(shì)情況不樂(lè)觀。短期內(nèi)的價(jià)格快速提升，同時(shí)也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的財(cái)富收入，與此同時(shí)貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的發(fā)展空間也更堅(jiān)定了他們?cè)俅瓮度刖拶Y進(jìn)行開(kāi)發(fā)的決心。 貴港市市政生活配套總體上比較成熟，在該城市，寬敞舒適、適宜三口之家居住的大面積（ 110130 ㎡）三房戶(hù)型最受市場(chǎng)追捧，銷(xiāo)售情況也最為理想；同時(shí)由于該城市正處于發(fā)展之中，吸引了很多外來(lái)投資置業(yè)者，因此主要作為投資用途的小戶(hù)型一房、二房也極為熱銷(xiāo)。 隨著成交區(qū)域市場(chǎng)格局的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)熱點(diǎn)更為分散。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) ? 趨勢(shì)一： 龍 年房?jī)r(jià)，穩(wěn)中攀升 日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定， 2020 年的樓市政策保持延續(xù)性，繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策，同事相關(guān)的優(yōu)惠政策， 房產(chǎn)稅的征收范圍是否擴(kuò)大還猶未可知 ， 但是 其余住房消費(fèi) 政策繼續(xù)實(shí)施。其次，到位資金增速大幅回落，銀行貸款資金首度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 ③ 房?jī)r(jià) 緩慢上行 20202020 年貴港市住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)一路攀升，2020 年度銷(xiāo)售均價(jià)達(dá) 3490 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。先見(jiàn)投資商眼里，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)成為了商業(yè)的綠 洲。 辦公物業(yè)市場(chǎng) 貴港市2 0 0 6 2 0 1 2 年辦公物業(yè)的預(yù)售量、備案量（萬(wàn)平米）9 024681012142020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年預(yù)售量 備案量 數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港市房產(chǎn)管理局 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話(huà)： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 36 頁(yè) 共 198 頁(yè) 36 20202020年 貴港市辦公物業(yè)價(jià)格6600620032502720262510222950010002020300040005000600070002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港統(tǒng)計(jì)局 從上述數(shù)據(jù)分析： 貴港市 20202 年的辦公物業(yè)市場(chǎng)預(yù)售量、備案量和價(jià)格皆有增加； ① 供應(yīng)量增長(zhǎng) 根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析： 2020 年辦公物業(yè)供應(yīng)量有所增長(zhǎng)，預(yù)售量與去年相比增長(zhǎng) %。今年的商業(yè)物業(yè)價(jià)格延續(xù) 09年 的一路飆升的態(tài)勢(shì)； 在調(diào)控影響 下， 目前 投機(jī)資金 已由 “住” 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話(huà)： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 35 頁(yè) 共 198 頁(yè) 35 轉(zhuǎn) 為“商”，致使商業(yè)物業(yè)價(jià)格 又呈 上漲 趨勢(shì) 。 ① 在商品房的組成結(jié)構(gòu)中，住宅物業(yè)供應(yīng)及需求量均占據(jù)最大比重，證明貴港目前樓市依然以住宅物業(yè)為主。今年 一季度銷(xiāo)售低迷 ， 而全年 商品房備案量與去年相比 基本持 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話(huà)： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 33 頁(yè) 共 198 頁(yè) 33 平 。中心城區(qū)綜合交通體系規(guī)劃中心城區(qū)交通發(fā)展目標(biāo)：規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的多層次綜合交通體系，實(shí)現(xiàn)客運(yùn) “ 零距離換乘 ” 、貨運(yùn) “ 無(wú)縫銜接 ” 各 種運(yùn)輸方式有效協(xié)調(diào)配合。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話(huà)： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 31 頁(yè) 共 198 頁(yè) 31 土地市場(chǎng)展望 ? 土地成交量下降 在貴港市國(guó)土 資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，貴港市 2020 年度經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛公開(kāi)出讓總量計(jì)劃 約為 畝 ，而 2020 年實(shí)際成交土地面積 畝 ，完成供應(yīng)計(jì)劃的 %，土地成交量 下降。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話(huà)： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 29 頁(yè) 共 198 頁(yè) 29 貴港市2 0 0 9 2 0 1 2 年經(jīng)營(yíng)性土地交易價(jià)格及成交額010000202003000040000020406080100120140160180成交額 ( 萬(wàn)元 ) 2 4 5 7 5 . 5 3 2 8 1 0 5 . 4 3 2 0 7 2 6 . 5 0 30684地價(jià) ( 萬(wàn)元 / 畝 ) 47 37 51 1652020 年 2020 年 2020 年 2020 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù) 貴港 市國(guó)土資源局 及相關(guān) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) ? 商業(yè)、住宅性質(zhì)用地成為土地供應(yīng)主體 2020 年 貴港市成交土地用 于辦公、 商 、 住 的份額有 畝 ， 其中商住占最大，達(dá)到了 66%，純商業(yè)的比 例只占了 %。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話(huà)： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 28 頁(yè) 共 198 頁(yè) 28 二、 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所處區(qū)位 —— 貴港市港北區(qū)， 是貴港市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 土地政策預(yù)測(cè)： 2020 年國(guó)土資源局修訂了《閑置土地處理辦法》，加大了對(duì)閑置土地的打擊力度，以防范地方政府以土地作為地方財(cái)政的主要來(lái)源，同時(shí)也是在源 頭上收緊房?jī)r(jià)再次抬頭的繩索，這在一定程度上解決了高價(jià)土地出讓的情況出現(xiàn)的機(jī)率，使得土地成交有所下滑，而在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下， 2020 年土地新政策出臺(tái)的機(jī)率不大。因此 ， 2020 年 廣西在政策層面上仍會(huì)按國(guó)家要求執(zhí)行， 出臺(tái)更為嚴(yán)厲的打壓政策 可能性極小 。 姜偉新表示， 2020 年地方政府若放松樓市調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速 上漲的，將進(jìn)行約談并問(wèn)責(zé)。 信貸差別化 二度 下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 其他 寬松 略緊 從緊 從緊 寬松 放寬首次和自住型購(gòu)房的界定標(biāo)準(zhǔn) 放寬住房公積金貸款政策 放寬購(gòu)房入加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理 規(guī)范已購(gòu)公有住房上市交易 加強(qiáng)存量房完善商品住房預(yù)售制度 規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理 40 多城市限購(gòu) 要求“一房一價(jià)” 要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快二三線(xiàn)城市限購(gòu) 婚前按揭買(mǎi)房等司法解釋正式實(shí)施 各種形式的地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)主要包括：土地松綁、公積金放寬、購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠、貸款額度放寬 戶(hù)政策等 交易結(jié)算資金 ―小產(chǎn)權(quán)房”不得發(fā)證 限購(gòu) 到期城市延續(xù) 等 政策影響分析： 對(duì)需求方： 2020 年對(duì)于購(gòu)房者 來(lái)講 ，在 持續(xù)的 政策調(diào)控下， 樓市房?jī)r(jià)總體維持平穩(wěn)狀態(tài)，年末稍有上漲，但并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的反彈，可當(dāng)前房?jī)r(jià)平穩(wěn)卻讓購(gòu)房者進(jìn)入了進(jìn)退兩難的境地；雖然政府也通過(guò)有針對(duì)性的貸款證支持剛需購(gòu)房，可目前的房?jī)r(jià)對(duì)在通脹經(jīng)濟(jì)環(huán)境中購(gòu)房者仍然沒(méi)有起到足夠的減壓作用，買(mǎi)房難在過(guò)去的一年里沒(méi)有得到改善。 全國(guó)政策解讀 類(lèi)別 2020 年四季度 — 2020 年上半年 2020 年下半年 2020 年全年 2020 年全年 2020 年 調(diào)控 方向 扶持市場(chǎng)復(fù)蘇 規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展 堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià) 過(guò)快上漲 堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，促房?jī)r(jià)合理回歸。 ? 趨勢(shì)八：外地開(kāi)發(fā)商逐漸增多，不斷引入新開(kāi)發(fā)理念，相互競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈 由于目前貴港市的房地產(chǎn)處于起步發(fā)展階段，大部分開(kāi)發(fā)商都追求短期的利益，忽略居住環(huán)境的營(yíng)造，缺少社區(qū)的配套設(shè)施及產(chǎn)品方面的研究，而隨著一些外地知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，必定會(huì)產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)，一些新的開(kāi)發(fā)理念及新的營(yíng)銷(xiāo)理念將會(huì)被引入進(jìn)來(lái)。 ? 趨勢(shì)五： 房地產(chǎn)投資走勢(shì)穩(wěn)健 雖然 2020 年 全市房地產(chǎn)投資完成 446600 萬(wàn)元， 出現(xiàn) %的負(fù)增長(zhǎng) ， 投資有所下滑 ； 但是隨著各區(qū)開(kāi)發(fā)逐步展開(kāi)，各式配套日趨完善，再加上城市人口的增加和城市化建設(shè)的不斷推進(jìn) ，將會(huì)有更多的項(xiàng)目被開(kāi)發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)投資則與之同步，并呈穩(wěn)健上升的態(tài)勢(shì)。 ? 趨勢(shì)三：商品房 開(kāi)發(fā) 總量 仍屬于高位區(qū) ， 但銷(xiāo)售面積增速不大 去年下半年以來(lái)新開(kāi)工樓盤(pán)增多的慣性作用下，今年前三季度全區(qū)房地產(chǎn)投資仍高位運(yùn)行，但增速呈逐月回落態(tài)勢(shì)；全區(qū)范圍內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積下滑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 進(jìn)入相對(duì)較為冷的階段 ，房市熱度 更甚，但是已不大如前 。 ? 特征七：樓盤(pán)推貨進(jìn)度過(guò)快，致使 相當(dāng) 部分樓盤(pán)最高價(jià)格超 4 千元， 最高已達(dá)到了 6 千，給銷(xiāo)售增加了很大的阻力 。二房戶(hù)型主要以 7090 ㎡的為主；三房戶(hù)型里 以 100120 ㎡的實(shí)用型、 120 ㎡以上的寬敞舒適型三房居多；四房產(chǎn)品市場(chǎng)供給較為齊全 ,從 140170 ㎡以上的舒適大面積型皆有；而樓中樓主要以 200 ㎡以上的樓中樓戶(hù)型為主。 ? 特征三 :高層住宅成為主流，小高層為輔，樓梯房逐漸退出市場(chǎng) 各項(xiàng)目的規(guī)劃布局基本為聯(lián)排式、半圍合式為主。該區(qū)的產(chǎn)品如兩房主要的面積是 8089 ㎡，三房是以 110129 ㎡最受市場(chǎng)追捧，銷(xiāo)售情況也最為理想；四房、樓中樓等大面積戶(hù)型仍較小。港南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 已經(jīng)進(jìn)入初步發(fā)展期 ， 雖然 土地需求不及港北區(qū)緊張，土地的價(jià)格相對(duì)較低， 但是隨著開(kāi)發(fā)的不斷推進(jìn)，價(jià)格也在逐年上漲； 港南樓盤(pán)的物業(yè)類(lèi)型以多層和小高層為主，適應(yīng)貴港人的需求。 城市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 各城區(qū)住宅市場(chǎng)特征總結(jié) ? 港北區(qū) ? 2020 年港北區(qū)主要在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 港北區(qū)