房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析-資料下載頁(yè)
2025-05-15 00:38本頁(yè)面
【正文】 權(quán)益 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 表 1013 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 483 483 483 1 500 1 500 1 866 1 866 1 866 3 242 3 000 36 205 3 891 3 891 3 891 4 328 3 000 199 1 129 2 594 2 594 2 594 3 370 3 000 370 1 297 1 297 1 297 3 473 3 000 473 3 498 3 000 498 比率指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 流動(dòng)比率 (%) 速動(dòng)比率 (%) 24 37 47 43 27 續(xù)表 1013 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 5．敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方向變動(dòng) 10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 %和 %，凈現(xiàn)值分別下降至 12萬(wàn)元和 206萬(wàn)元，投資回收期則增加到 。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對(duì)較不敏感。最不敏感 的因素是租房?jī)r(jià)格，這是因?yàn)橛?jì)算期只有 6年，而且是從第 4年才開(kāi)始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小。詳見(jiàn)表 1014和圖 101。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 （ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 28． 8 781 3． 8 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 20． 1 12 4． 0 10 39． 2 1 550 3． 6 2 售房?jī)r(jià)格 +10 39． 7 1 769 3． 6 10 17． 7 206 4． 2 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 31． 4 942 3． 7 10 24． 1 398 4． 1 4 租房?jī)r(jià)格 +10 28． 8 787 3． 8 10 28． 7 775 3． 8 表 1014 敏感性分析表 80 60 40 20 0 20 40 30 20 10 0 10 20 30 40 FIRR（ %） 1 2 3 4 5 敏感性因素變動(dòng)（ %） 1—— 售房?jī)r(jià)格； 2—— 預(yù)售款回籠進(jìn)度； 3—— 租房?jī)r(jià)格； 4—— 基準(zhǔn)收益率； 5—— 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 圖101 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 6．臨界點(diǎn)分析 臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為 20%，在這種情況下，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為 13 651萬(wàn)元，下降 1 260萬(wàn)元；平均售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為每平方米 1 538元，下降 132元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 1 580元，增加 1 160萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為 108 377平方米，減少 14 253平方米。詳見(jiàn)表 1015。 敏感因素 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元） 12 391 最高值 13 651 售房?jī)r(jià)格（元 /平方米） 1 670 最低值 1 538 土地費(fèi)用（萬(wàn)元） 420 最高值 1 580 售房面積（平方米） 122 660 最低值 108 377 表 1015 臨界點(diǎn)分析表 10． 1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 10． 1． 16評(píng)估結(jié)論 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價(jià)格適中，預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景會(huì)令人滿意。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì) 市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá) %， 6年內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá)4 973萬(wàn)元。具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，且具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理，從技術(shù)方面看項(xiàng)目亦可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 1016。 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 Ⅰ 1 1． 2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 高層住宅樓 多層住宅樓 營(yíng)業(yè)房 出租房 營(yíng)業(yè)房 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 123 320 122 660 91 000 31 000 660 660 Ⅱ 1 2 3 4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措 其中：資本金 借款 預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 12 391 722 12 391 3 000 3 891 5 501 4 134 227 年平均 年平均 表 1016 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 5 6 7 8 9 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 2 476 991 327 664 440 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤(rùn)率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤(rùn)率 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后） 全部投資投資回收期（所得稅前） 全部投資投資回收期（所得稅后） 資本金內(nèi)部收益率 長(zhǎng)期借款償還期 % % % % % 年 年 % 年 40． 0 67． 1 110． 6 28． 8 19． 5 3． 8 4． 0 39． 2 6． 0 建設(shè)期起 續(xù)表 1016 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
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