房地產(chǎn)投資分析第二章市場分析-資料下載頁
2025-05-15 00:38本頁面
【正文】 中則以 x代表“自變量”。所以，此處不能令 0ix??2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2）相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進行預(yù)測。 它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計算公式是： y a bx??iiy b xa y b xn? ? ?? ? ?22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2． 5． 1摘要 1．市場分析的目的。 2．分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險因素。 3．建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進以后可以做。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2． 5． 2概述 1．國家或整體社會經(jīng)濟狀況和主要的增長領(lǐng)域（確認有吸引力的物業(yè)投資類型 —— 可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。 2．地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 3．城市經(jīng)濟狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測，確認和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。 4．市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2． 5． 3需求分析 1．預(yù)計的總需求（詳細分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2．吸納率分析（就每一個相關(guān)的細分市場進行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和數(shù)量）。 （ 1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （ 2）預(yù)估市場吸納計劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求）。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2． 5． 4供給分析 1．調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 （ 1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （ 2）估計短期的新增供給數(shù)量。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2．分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。 3．分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2． 5． 5競爭分析 1．列出競爭項目的功能和特點（價格、數(shù)量、設(shè)計形式、功能、裝修標準）。 （ 1）描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）； （ 2）描述計劃建設(shè)中的競爭性項目。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2．市場細分，明確擬建項目的目標使用者。 （ 1）目標使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性； （ 2）了解每一細分市場下使用者的愿望和需要； （ 3）按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應(yīng)具備的特色。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2． 5． 6市場占有率分析 1．基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場估算市場供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。 （ 1）估計項目的市場占有率； （ 2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進一步確認其市場占有率； （ 3）簡述主要的市場特征。 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2．市場分析結(jié)果（市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格、銷售期）。 （ 1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量； （ 2）有利于增加市場占有率的建議。
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