【正文】 小區(qū)的綠地系統(tǒng)。車行：小區(qū)的機(jī)動(dòng)車干道均由一條貫穿整個(gè)小區(qū)南北的六米寬道路解決。步行系統(tǒng)集中在中心園區(qū)內(nèi)，為步行的安全性和就近距離創(chuàng)造條件。（4）工程建設(shè)其他費(fèi)用按國(guó)家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)取。（8）項(xiàng)目的信貸資金成本按現(xiàn)行工業(yè)銀行貸款利率估算。以上費(fèi)用按照類似項(xiàng)目估算，土地費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)適用房用地改為商品房用地可能補(bǔ)交土地出讓金計(jì)算，關(guān)于行政收費(fèi)包括前期費(fèi)用按照現(xiàn)在重慶市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包含給水、排水、電氣工程、道路工程、園林綠化及燈飾費(fèi)用。（2）設(shè)備及安裝工程 本項(xiàng)目主要設(shè)備有：電梯、柴油發(fā)電機(jī)、消防高溫排煙通風(fēng)機(jī)、風(fēng)冷熱泵機(jī)組、離心式水冷機(jī)組、中央熱水機(jī)組、消防水泵、加壓泵、污水泵、燃?xì)忮仩t等。（3）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算 本項(xiàng)目的其他工程費(fèi)用有：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、城市配套建設(shè)費(fèi)。 建設(shè)單位管理費(fèi)按照財(cái)建[2002]394號(hào)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知》測(cè)算； 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按照計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法〉的通知》測(cè)算； 其他行政費(fèi)用的測(cè)算均按照重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。（4）基本預(yù)備費(fèi)估算 指項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用。基本預(yù)備費(fèi)=（工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用）*預(yù)備費(fèi)率 =（+）*4％ =（5）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)=（工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用）*預(yù)備費(fèi)率 =（+）*5％ =（6）建設(shè)期利息估算 目前中長(zhǎng)期貸款利率（13年）％，％。工程性費(fèi)用：工程建設(shè)其他費(fèi)用：預(yù)備費(fèi)用：建設(shè)期利息：項(xiàng)目工程建設(shè)總投資：。 由項(xiàng)目業(yè)主提供自有資金25000萬(wàn)元 由項(xiàng)目業(yè)主向國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行申請(qǐng)信貸資金。 從融資結(jié)構(gòu)看，%，%，%。 ，靜態(tài)分析為輔，定量分析與定性分析相結(jié)合的原則。 按照人民銀行公布的現(xiàn)行中長(zhǎng)期(13年期)貸款利率值，考慮其它融資成本，取年利率為7％，%。 為簡(jiǎn)化分析，本次評(píng)價(jià)未考慮公用設(shè)施及配套基礎(chǔ)設(shè)施的自營(yíng)收入。 。 各季度度利息總計(jì)=，計(jì)算詳見(jiàn)附件：卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目貸款償還表。 根據(jù)借款償還計(jì)算，(含建設(shè)期)。（2）取消預(yù)售風(fēng)險(xiǎn) 目前國(guó)家一些部門建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，但是制度推出的可能性不大，即使推出，時(shí)間也應(yīng)該比較晚，項(xiàng)目建設(shè)期較短，在建設(shè)期內(nèi)，該風(fēng)險(xiǎn)因素影響不大?？梢?jiàn)，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。項(xiàng)目盈虧平衡分析圖0100002000030000400005000060000700000%100%房屋銷售率銷售收入和成本總成本固定成本盈虧平衡點(diǎn)BEP盈利區(qū)虧損區(qū)%銷售收入（一）從上面的分析計(jì)算可知，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率比基準(zhǔn)收益率高，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。綜合上述分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果可行，值得實(shí)施。江畔人家項(xiàng)目選址合理，符合沙坪壩區(qū)城市規(guī)劃的總體要求，具有較好的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件。本著利益最大化原則，為了使本項(xiàng)目的開發(fā)能獲得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目提出如下建議： 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，可以考慮依勢(shì)對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行園林式設(shè)計(jì)，合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的建筑物、道路、景觀布局，提高土地的利用效率，同時(shí)注意住房朝向和防噪；戶型的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議以中小戶型為主，力爭(zhēng)向目標(biāo)客戶群推出符合其口味的產(chǎn)品，從而贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；此外，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要注意項(xiàng)目小區(qū)與外界交通干道的接口問(wèn)題。積極與有關(guān)部門溝通，爭(zhēng)取在站西路通車后開通一入口供施工車輛出入。 項(xiàng)目的建設(shè)與銷售，該項(xiàng)目的投資對(duì)項(xiàng)目的預(yù)售收入依賴性較大。 妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門，水電氣，郵電通訊，交通，網(wǎng)絡(luò)，電視等各相關(guān)組織部門之間的關(guān)系，特別是項(xiàng)目區(qū)與周邊交通要道的連接問(wèn)題，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。采用多種營(yíng)銷手段促進(jìn)銷售進(jìn)度，加快資金回籠。項(xiàng)目背靠重師學(xué)生宿舍，應(yīng)盡量減少夜間施工，減少不必要的麻煩。建議首期推出的建筑面積在5萬(wàn)平米左右（大約530戶）左右，然后依次逐步推出。該項(xiàng)目是可行的，建議實(shí)施該項(xiàng)目。隨著沙坪壩區(qū)交通、教育等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展。(含建設(shè)期)，但是項(xiàng)目可利用于還款的現(xiàn)金流量表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的項(xiàng)目清償能力。 盈虧平衡分析是分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與安全性關(guān)系的重要指標(biāo)，本項(xiàng)目以產(chǎn)品銷售率率表示的盈虧平衡計(jì)算結(jié)果表明：％時(shí)，項(xiàng)目就可保本，超過(guò)上述數(shù)據(jù)后項(xiàng)目就開始盈利，產(chǎn)量越高則盈利越大。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格的變化最為敏感，當(dāng)銷售價(jià)格下降10％時(shí)，％，％，％；當(dāng)銷售價(jià)格上升10％時(shí)，％，％，大大提高。 從中可知，在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率計(jì)算為IRR＝％％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＝0,因此項(xiàng)目是可行的。 各季度度稅金總計(jì)=銷售收入*%=，計(jì)算見(jiàn)附件：卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目項(xiàng)目銷售回款表。 其他費(fèi)用在這里指的是基本預(yù)備費(fèi)與漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 成本計(jì)算見(jiàn)附件：卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目成本估算表。 根據(jù)對(duì)預(yù)售情況的估計(jì)，在第一年中期建設(shè)進(jìn)度可以滿足了預(yù)售的法定條件。 根據(jù)前面部分對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查和客觀分析，參照當(dāng)前沙坪壩地區(qū)位置和檔次與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)耐愋蜆潜P價(jià)格水平，以及同類樓盤的銷售與經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，同時(shí)為了盡快回收資金，本報(bào)告就項(xiàng)目的各種物業(yè)(商業(yè)、住宅、地下車庫(kù))經(jīng)營(yíng)價(jià)格的取值為：住宅一期套內(nèi)面積計(jì)均價(jià)6531元/平方米起，商業(yè)裙樓建面價(jià)格13475元/平方米；住宅二期套內(nèi)面積計(jì)均價(jià)6944元/平方米起，商業(yè)裙樓建面價(jià)格14273元/平方米，地下車庫(kù)隨二期一起發(fā)售。同時(shí)國(guó)家相關(guān)部門建議取消預(yù)售制度，短期看該政策出臺(tái)執(zhí)行的可能性不大，同時(shí)項(xiàng)目屬于短平快項(xiàng)目，建設(shè)期短，預(yù)售資金的籌集問(wèn)題不大。項(xiàng)目貸款商業(yè)銀行貸款籌資額：1735萬(wàn)，第二季度償還。 本項(xiàng)目的可能資金渠道有：，承包商墊支；；。 各季度利息計(jì)算公式為：各季應(yīng)計(jì)利息=(季度初借款本息累計(jì)+本年借款額／2)季度利率 ：。基本預(yù)備費(fèi)以建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、建設(shè)工程其他費(fèi)用之和為基數(shù)，乘以基本預(yù)備費(fèi)率計(jì)算。城市建設(shè)配套費(fèi)按照重慶市規(guī)定190元/平方米估算。 土地費(fèi)用＝土地出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ＝23084萬(wàn)元； 前期工程費(fèi)用包括工程勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、人防費(fèi)、規(guī)劃執(zhí)照費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及其他行政規(guī)費(fèi)。 安裝工程費(fèi)包括各種機(jī)電設(shè)備裝配和安裝工程費(fèi)用，與設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子裝飾工程費(fèi)用，附屬于被安裝設(shè)備的管線敷設(shè)工程費(fèi)用，安裝設(shè)備的絕緣、保溫、防腐等工程費(fèi)用等。附屬工程建設(shè)投資=。本報(bào)告采用單位工程投資估算法估算。 本報(bào)告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。（6）設(shè)備費(fèi)用為目前市場(chǎng)參考價(jià)。（2）中國(guó)勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》。步行距離： 有目的的步行距離（如社區(qū)服務(wù)、商店等）控制在適當(dāng)距離以內(nèi)。住戶步行經(jīng)過(guò)北面主入口廣場(chǎng)后，通過(guò)踏步、社區(qū)步行道、綠地間步道等立體化步行系統(tǒng)入戶，這樣既方便了住戶就近入戶，又完善解決人車分流問(wèn)題。沿沙濱路及東西兩條次干道結(jié)合地形設(shè)計(jì)的沿街商業(yè)及布置于小區(qū)南入口西側(cè)的幼兒園形成了整個(gè)地塊設(shè)計(jì)的圍合區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)集中布置了整個(gè)組團(tuán)所需要的商業(yè)及配套設(shè)施。小區(qū)由北至南分為A、B兩個(gè)組團(tuán)，總共布置7棟高層建筑，整個(gè)地形西高東低、南高北低，又與周邊市政道路有較大的高差，為小區(qū)形成錯(cuò)落有致、富有情趣的景觀環(huán)境創(chuàng)造了良好的條件。現(xiàn)有的居民區(qū)環(huán)境一般都是領(lǐng)先居民進(jìn)入而預(yù)先建造的。其車行下穿與外圍的環(huán)道形成上下兩個(gè)環(huán)道，與地下車庫(kù)緊密相連可以車行直接到達(dá)大部分住宅小區(qū)，通過(guò)減速帶及道路的轉(zhuǎn)彎的控制，我們控制適當(dāng)?shù)能囁?，同時(shí)保證小區(qū)了的車行通道入戶的便利和安全性。（2）行人優(yōu)先的導(dǎo)向性社區(qū)交通均以步行作為優(yōu)先設(shè)計(jì)，道路考慮了行人的適宜尺度。方案構(gòu)思與特色：新都市主義規(guī)劃布局思想 新都市園林概念，即根據(jù)本基地的位置和規(guī)模，沿現(xiàn)有地貌中的沖溝位置適當(dāng)?shù)膶⒌貕K分區(qū)設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，以高綠地率，低覆蓋率，適中的容積率為指導(dǎo)思想的高層居住組團(tuán)，其中沿江區(qū)域本著江景資源最大化設(shè)計(jì)為全看江高層，其余非看江區(qū)域設(shè)計(jì)為環(huán)境優(yōu)美、適當(dāng)密度的高層社區(qū)。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 規(guī)劃布局4 規(guī)劃布局 卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目旨在建成一個(gè)融入當(dāng)?shù)厝宋木竦木窞I江樓盤，他具有重慶獨(dú)特的山地式地貌和優(yōu)美自然景觀，今后隨著項(xiàng)目的分期和實(shí)施將對(duì)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生明顯的帶動(dòng)，并創(chuàng)造良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益。 由于本案的位置特殊性，基本由于接近新開發(fā)區(qū)的定義界限，因此配套設(shè)施薄弱自然是致命一環(huán)。所以這對(duì)本案市場(chǎng)培育來(lái)講帶來(lái)難度。在個(gè)人貸款方面，很多商業(yè)銀行均表示，將嚴(yán)格按照央行的規(guī)定，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際，從嚴(yán)執(zhí)行。本案為中高檔住房，價(jià)格較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。在宏觀政策上， 2008年，重慶市政府投資350億對(duì)全市70項(xiàng)道路與立交工程進(jìn)行改造建設(shè)，預(yù)計(jì)年內(nèi)將投入120億。綜上所述，能夠融入三峽廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈的品質(zhì)地塊日益稀缺，對(duì)于崇尚都市時(shí)尚生活，同時(shí)又渴求舒適居住空間的置業(yè)群體來(lái)講，本項(xiàng)目頗具吸引力。（2）三峽廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，地塊日益稀缺 三峽廣場(chǎng)幾分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的地塊日益稀缺，周邊樓盤開發(fā)在新近十幾年不會(huì)有很大的變化。其次，隨著嘉陵江兩岸的建設(shè)加快和美化的的推進(jìn)，江景會(huì)越來(lái)越成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)和看點(diǎn)之一。（3）觀念位置較差 本案所在地塊盡管處于沙濱路旁，背靠重慶大學(xué)，但是由于以前未涉及開發(fā)，因此該地段比較落后，居住在此處的多為城市邊緣人員等，因此觀念上給人一種抵觸感，在觀念上很多人認(rèn)為此地塊不適合居住或者居住條件差而影響到客戶的爭(zhēng)取。（2）配套距離較遠(yuǎn) 以往，由于牛滴路尚未建成，沙濱路類似于一個(gè)“死胡同”，尤其是石門大橋至瓷器口路段更是少有人居住。這些教育資源提供的不僅僅是入住者孩子學(xué)習(xí)的便捷，更是成長(zhǎng)和生活的一個(gè)良好氛圍。后面依靠的丘陵地貌仍然綠蔭叢叢，自然景色得天獨(dú)厚。（2）景觀優(yōu)勢(shì) 本案所處地理位置，自然景色可謂秀色可餐，直瞰江水漣漪，舉頭白云飄渺。以上優(yōu)秀樓盤的開發(fā)讓卓越成為新起之秀，充分顯示了卓越公司的實(shí)力和創(chuàng)意，特別是在經(jīng)濟(jì)形式正面下滑的當(dāng)今，卓越依然進(jìn)行著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的擴(kuò)展和投資，其實(shí)力與市場(chǎng)的眼光可見(jiàn)一斑。 項(xiàng)目SWOT分析 STRENTH(項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì))（1）品牌優(yōu)勢(shì) 投資商：本案地塊由卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。是一處集城、江、人文為一體的品質(zhì)大盤，一處為業(yè)主精心雕琢的首席濱江教育社區(qū)，將和周邊的樓盤一起構(gòu)建濱江美景。銀行醫(yī)療：農(nóng)行、建行、沙區(qū)人民醫(yī)院2門診。 項(xiàng)目開發(fā)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 總用地：60畝（40287平方米）容積率：總建筑面積：203426平方米其中：住宅部分總建筑面積：181536平方米商業(yè)部分總建筑面積：約5217平方米（不含會(huì)所和服務(wù)于商業(yè)的停車位）總戶數(shù)：約1830戶。當(dāng)然，美麗山水的表現(xiàn)也給卓越積累了很多建造中高檔住宅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，所以，本項(xiàng)目也將被卓越策劃成一個(gè)精品的中高檔住宅產(chǎn)品，與美麗山水一起打造濱江路上的品味。）(7)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 美麗山水前方，是正在動(dòng)工的沙區(qū)濱江公園項(xiàng)目。(6)最新動(dòng)態(tài) 卓越美麗山水“漫谷”組團(tuán)，5月華美面世、預(yù)定公開。 (2)相關(guān)信息占地面積:28839平方米 總建筑面積:竣工時(shí)間:20061231 總戶數(shù):990戶開發(fā)商:重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司:香港地鐵物管重慶美麗山水物管公司(2)相關(guān)信息占地面積:33903平方米 總建筑面積:180000平方米 總戶數(shù):2128戶 開發(fā)商:重慶華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公司 投資商:重慶華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公司 物業(yè)管理公司:華宇物業(yè)管理有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位:中國(guó)機(jī)械工業(yè)第三研究院 整合推廣單位:余文輝廣告(3)車位信息總數(shù)：1090個(gè) 比例：0:1090 地下車位：1090個(gè) 停車位:1090個(gè)（地下）(4)歷史價(jià)格均價(jià)：4500元/平方米 除9號(hào)樓無(wú)折扣外，(5)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 項(xiàng)目所在的沙坪壩區(qū)作為全市的教育文化大區(qū)，教育資源豐富，該項(xiàng)目將把自然山水同區(qū)域特有的文化氛圍緊密結(jié)合，以“建于上層的人文宅院”作為市場(chǎng)定位，打造成為鐘情于山水而且具有較高文化素養(yǎng)的社會(huì)中堅(jiān)所需要的住宅精品項(xiàng)目。有很好的互相帶動(dòng)作用。美麗山水，項(xiàng)目組成員對(duì)上述各樓盤進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查詢問(wèn)，調(diào)查結(jié)果如下：其次是項(xiàng)目可以采取相關(guān)的隔音措施，如建設(shè)綠化隔離帶，采用高級(jí)的隔材料，減少污染，降低噪音江不在是問(wèn)題。 本項(xiàng)目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對(duì)繁華都市中心的消費(fèi)需求，又與其保持一定距離，擁有相對(duì)清凈的養(yǎng)心、休憩之所。伴隨沙濱路的建設(shè)和沙坪壩區(qū)對(duì)此地段的重點(diǎn)打造，再加上這些實(shí)力較強(qiáng)的樓盤對(duì)居民的吸引、聚集作用，此區(qū)域的人口密度將逐漸增大，各種商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)也將隨之繁榮，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)使其基礎(chǔ)設(shè)施及配套體系的建設(shè)日趨完善。 周邊樓盤區(qū)域帶動(dòng) 本項(xiàng)目附近有華宇同時(shí)，此地塊享有沙坪壩區(qū)特有的文化氛圍，緊鄰的重大更能使項(xiàng)目所在地深切感受到濃厚的人文氣息。 本項(xiàng)目位于沙坪壩沙濱路石門大橋與磁器口中段,左接高家花園大橋，右接沙區(qū)交通要道石門大橋，交通十分便利。正方直面嘉陵江綿延江天，后倚重大、七中學(xué)府名校，具有濃厚的文化氛圍，左接磁器口千年古鎮(zhèn)，右迎沙區(qū)門戶石門大橋，地段優(yōu)勢(shì)極其顯著。秋水長(zhǎng)天沙坪壩區(qū)沙濱路中