房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告(參考版)
2024-10-21 01:52本頁(yè)面
【正文】 建設(shè)成本估算（一）、工程前期費(fèi)：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費(fèi)：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=施工圖審查：61460*1=1防雷審查：61460*1=1消防審查：1文物：1規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元1建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=1地質(zhì)勘探：61460*2=1測(cè)量定位：10萬(wàn)元1煤氣增容：2500元/戶(hù)1供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡小計(jì)：（119項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（二）工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+2000*500=電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費(fèi)：*1%=小計(jì)：總計(jì)、（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡?? 商鋪6000元/ ㎡? 地下車(chē)庫(kù)800元/㎡銷(xiāo)售收入? 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加? 142392800*%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用? 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本==五、結(jié)論該項(xiàng)目具有一定利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。+100元/平方米 =*34929平方米=（二）建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。住戶(hù)90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。四、財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù)）。在調(diào)控政策持續(xù)、開(kāi)發(fā)商資金及年底業(yè)績(jī)需求等多方壓力下，杭州已經(jīng)進(jìn)入了全面降價(jià)階段。2011年杭州市區(qū)新建商品房成交面積為2506397平方米，%。整體來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)可概括為“量縮價(jià)跌”。其中三次交易量峰值主要出現(xiàn)在4月份、9月份和12月份，、。降幅達(dá)到44%，銷(xiāo)售量萎縮明顯。2010年的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著多次嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控而起落。2009年，在我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)的大背景下，隨著一系列相關(guān)調(diào)控政策和優(yōu)惠措施的全面落實(shí)，杭州房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的信心得以重新樹(shù)立，逐步走出了國(guó)際金融危機(jī)陰影。杭州是全國(guó)第一個(gè)實(shí)行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升，高額的地價(jià)成本直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。此外，也可乘坐868路到達(dá)奧特萊斯站即到；周末還可在黃龍?bào)w育中心直接乘坐奧特萊斯免費(fèi)班車(chē)到達(dá)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，立體交通四通八達(dá)。二、環(huán)境分析盈都攬悅周邊交通周邊地鐵：1號(hào)線(xiàn)下沙臨江站；公交線(xiàn)路：乘坐868路到達(dá)奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍?bào)w育中心直接乘坐奧特萊斯免費(fèi)班車(chē)到達(dá)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動(dòng)工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達(dá)武林廣場(chǎng)僅30分鐘車(chē)程 盈都攬悅周邊配套教育：大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊醫(yī)院：東方醫(yī)院、新城醫(yī)院、邵逸夫醫(yī)院下沙分院（大型綜合性三甲醫(yī)院)銀行：建行、農(nóng)行、交行、工行其他：沿江生態(tài)公園、九橋高爾夫球場(chǎng)、九洲大藥房、云水苑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、物美、福雷德廣場(chǎng) 盈都攬悅區(qū)位交通配置盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動(dòng)工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達(dá)武林廣場(chǎng)僅30分鐘車(chē)程，自駕車(chē)到達(dá)市中心方便快捷。大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊。戶(hù)型創(chuàng)新是該項(xiàng)目的最大特色，主力戶(hù)型為79—85平米左右的舒適三房?jī)蓮d，最小約79平米的三房?jī)蓮d做到了舒適度與功能性的完美結(jié)合。項(xiàng)目由3幢18層高層建筑和5幢29層高層建筑組成，呈圍合式布局，中間為中央大庭院。攬悅項(xiàng)目位于下沙大學(xué)城北板塊，東靠安瀾路，南側(cè)為新建河，西側(cè)鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場(chǎng)約50米。服務(wù)于18歲到33歲的年輕消費(fèi)群體?！凹?xì)化分析，確立市場(chǎng)；市場(chǎng)細(xì)化，明確定位；圍繞定位，豐富內(nèi)容；定位傳播，樹(shù)立行銷(xiāo)；公關(guān)為主，廣告為輔，內(nèi)容創(chuàng)新，成就品牌。在此形勢(shì)下，2010年我國(guó)服裝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移在企業(yè)市場(chǎng)行為和國(guó)家政策引導(dǎo)的雙重作用下呈現(xiàn)出加速之勢(shì)。品牌服飾消費(fèi)長(zhǎng)期高增長(zhǎng)周期的邏輯并未改變，行業(yè)消費(fèi)增幅仍將維持GDP增速的23倍。中國(guó)內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)令人欣喜的成長(zhǎng)曲線(xiàn)正在新一輪厚積薄發(fā)的醞釀當(dāng)中，一些機(jī)遇性的符號(hào)不斷呈現(xiàn)，同樣給2011年中國(guó)紡織服裝產(chǎn)業(yè)以心的期待。此外，從前三季度服裝零售的態(tài)勢(shì)來(lái)看，%，高于去年同期12個(gè)百分點(diǎn)。2010年前9個(gè)月，中國(guó)紡織服裝產(chǎn)業(yè)的內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)值同比增長(zhǎng)約29%，較上年同期加快約17個(gè)百分點(diǎn)；%。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，大國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠?jī)?nèi)需支撐。2010年111月，%；，%。20世紀(jì)末期，我國(guó)最大的服裝產(chǎn)業(yè)品銷(xiāo)售收入不足50億元，銷(xiāo)售收入上億的企業(yè)為數(shù)不多。2005年紡織服裝的總產(chǎn)值約占全國(guó)總產(chǎn)值的十分之一，并已連續(xù)出口創(chuàng)匯差第一，服裝產(chǎn)業(yè)一直為中國(guó)出口創(chuàng)匯做出了巨大的貢獻(xiàn)。中國(guó)是十三億人口的大國(guó)，是全世界最大的服裝消費(fèi)國(guó)和生產(chǎn)國(guó)。上報(bào)主管部門(mén)審批。第九章 評(píng) 語(yǔ)本合營(yíng)企業(yè)符合國(guó)家利用外資的方針、政策（有利于產(chǎn)品更新?lián)Q代和趕上世界先進(jìn)水平，在經(jīng)濟(jì)
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