小高層房地產項目投資可行性報告(參考版)
2024-08-14 12:06本頁面
【正文】 二、結論的建議及說明本報告本著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎上進行調查、估算、分析及預測后得出的。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示可知，其具有行業(yè)基準收益率的內部收益率。項目能否順利通過貸款的支撐條件如下：（一）項目項目開發(fā)商———公司的資信指標 （二）項目項目貸款評估情況 （三）項目貸款擔保方式評價 二、 項目貸款綜合評價 金融機構考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產開發(fā)項目以后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。（二）目前對人和社會影響為達到上述的目標，本項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。三、決策樹概率分析為更精確地預測本項目全部銷售風險程度，下面用決策樹來進行計算(1)經(jīng)計算，E（NPV）（數(shù)學期望值）(2)風險標準偏差(3)凈現(xiàn)值變異系數(shù)四、風險規(guī)避和控制措施（一）風險類型及防范措施（二）風險控制第十六部分 國民經(jīng)濟評價一、社會效益評價（一）項目對社會發(fā)展的適應性市內行政單位大量東移促進房地產業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質。（2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。另一方面,在項目建設成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位出售風險程度降低。一般認為，當盈虧平衡點(BEP)的銷售率≤70%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點(BEP)的銷售率為60%，可見其風險程度較低。故本項目方案可行。四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算一、住宅銷售單價的確定(一) 根據(jù)本市“本項目”市場調研報告制定價格體系（平均價格）（二）建議銷售測算單價(運用最低估算標準)（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設項目的財務評價一、稅金計算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。（3）財務費用：貸款還本付息表見第十七部分附表以上項目開發(fā)建設投資在房地產項目產品建成時，應按照國家有關財務與會計制度形成開發(fā)產品成本（三）總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表二、項目資金籌措(一)項目投資組合方式 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。（2）銷售費用：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費等。（8）開發(fā)成本。（6）開發(fā)期間稅費：即本項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。此項運用單價估算法求得。 （3）建安工程費：包括建造本項目所發(fā)生的建筑工程費用，以及設備及安裝工程費用，以上費用參考《市建筑工程價格信息》，以及根據(jù)類似工程建設經(jīng)驗估算確定。綜合項目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設計因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價。當通過方案比較選出最優(yōu)方案后,就可對最優(yōu)方案進行方案改進。?。項目價值工程的階段、步驟與提問階段具體步驟VE提問分析問題 ??? ?綜合研究方案創(chuàng)新有無其他方法實現(xiàn)其功能方案評價。價值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創(chuàng)新、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。以上定位為粗略,詳細請見整合推廣方案二、項目目標客戶定位（一）目標客戶類型（二）目標客戶心態(tài)分析第七部分 對項目戶型進行評價與選擇(房地產價值工程原理Value Engineering)一、項目評價工程原理及程序過程(一)項目價值工程定義及ACE分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。（三）項目形象定位在以普通住宅見長的市場，惟有通過規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產品才能具有自己的特色?！弊⒅刈非蟪暗囊?guī)劃設計理念，注重對城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個性，從生活細節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來需要和愿望。第七部分 定位及項目評估結論一、項目定位（一）項目整體定位那么打造一個別具風情的生活方式、獨特的生活主張，來引導城市人的生活新方式。 劣勢應對——（三）項目機會（Opportunities）216。
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