【正文】 服務員工階層在社會階層結構中所占比例約為12%。在城市中，其比例約為10%15%；而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），其比例在2%~6%之間。在經濟發(fā)達地區(qū)的大中城市中，所占比例為10%20%，而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），%3%。（3）私營企業(yè)主階層：就全國而言，%，在私營經濟較發(fā)達地區(qū)，比例可達3%，在私營經濟不發(fā)達的地區(qū)，%以下。（2）經理階層：指大中型企業(yè)中非業(yè)主身份的中高層管理人員。通過市場細分、目標市場選擇與市場定位，從而真正做到依據(jù)市場需求解決為誰建、建什么的問題。由于新塘與本項目距離近，可以認為項目的投建受此影響最大。另據(jù)悉香江集團、雅居樂集團和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團開發(fā)的廣園東錦繡香江項目預計年底上市，供應量在可預見的未來將進一步放大。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設計后期由煤氣公司配合設計實施。4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設計后期由市電信局配合設計實施。2）供電：區(qū)內供電可向供電局申辦。 5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學院。3）金融配套：項目附近有農行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。4 項目具體區(qū)位條件和競爭分析 項目具體區(qū)位條件分析（1）該項目周邊配套設施有：1）交通：交通便利，游14路、201 路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達門口，出行方便快捷。區(qū)內基礎設施成熟完善，文化教育氣息和生活氣息濃厚，明德門片區(qū)已形成西安市最大的居住生活區(qū)，區(qū)內無房地產項目（尖端產品除外）始終處于供求兩旺的狀態(tài)。同時，購房者對“江景”、“湖景”和“運動”的喜好度也很高，正可充分利用項目臨近東江的獨特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運動，將“水”的主題與“動”的元素有機結合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項目品味。8）“對樓盤主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項目自然風貌很契合。7）從“影響購買因素”統(tǒng)計結果反映消費者對“樓宇質量”、“物業(yè)管理與服務”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質量的特點。6）用作“休閑度假”的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時推出的項目類型或調查選取的樣本特征有關。5）在目前郊區(qū)住宅消費市場來看，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對通勤的便捷性要求較高。3）郊區(qū)購房者中外地到穗發(fā)展的人口比重較大，沒有老城區(qū)情緒，在產品設計中應關注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結構特征；在針對這一群體做營銷時應盡量少使用方言等。（1）基礎數(shù)據(jù)分析（略）（2）數(shù)據(jù)分析結論從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標市場定位及產品設計的參考，如：1）年輕的購房者占的比重大，項目開發(fā)中應充分研究這一消費群體的生活習慣與需要，如果適當增加休閑娛樂設施與運動設施。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關注。城南板塊一直是西安市民的居家首選區(qū)域、開發(fā)企業(yè)爭奪重地、開發(fā)量、成交量均穩(wěn)居全市各板塊之首，同時該板塊內開發(fā)用地成本也在全市各大板塊中位居前列，因售價基數(shù)較高，投資升值空間亦相對較小。2002年西安提前迎來了房地產大盤時代，在“紫薇田園都市”成功入市之后，占地上千畝的大盤已紛紛上馬，且呈現(xiàn)東南西北四面開花的嶄新格局。經過幾年的摸索和積累，西安市房地產市場2000年開始全面發(fā)力，市場呈現(xiàn)出前所未有的生機和活力，開發(fā)量和銷售量均快速增長，總體開發(fā)水平迅速提高，專業(yè)化分工現(xiàn)象日益明顯，產品規(guī)劃設計和營銷策劃水平發(fā)生質的飛躍，與北京、上海、深圳等經濟發(fā)達城市專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系：1227258276比較，西安算是經歷了“創(chuàng)新地產”、“郊居地產”、“智能地產”、“網(wǎng)絡地產”、“教育地產”、“生態(tài)地產”、“人文地產”激烈角逐后的后起之秀，但與之相比仍存在觀念意識上的差距。在本階段，綜合水平低，產品設計較為原始和落后。伴隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，西北五省橋頭堡的戰(zhàn)略地位，使西安成為我國西北地區(qū)最重要的現(xiàn)代化國際都市，房地產市場亦具有顯著的輻射性。 社會環(huán)境西安是一座歷史文化悠久的城市，是我國六大古都之一，下轄八區(qū)六縣，全市行政區(qū)域總面積9983平方公里，其中市區(qū)面積約227平方公里，中心市區(qū)面積（三環(huán)以內），全市總人口約690萬人。（6）房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。（4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續(xù)。（3）維修資金上網(wǎng)：房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務平臺進行辦公。其次還表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）登記前不得轉讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉移登記前房屋不得轉讓他人。然而，這一規(guī)定很可能會引起大房型住宅由于稀缺而價格上升?！苯又?，針對這一要求，十五條意見又進行了進一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 m2以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。 政策環(huán)境從宏觀政策的角度看，2006年中國房地產市場經歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調控， “國六條”及十五條意見等政策的相繼出臺，在很大程度上影響著中國的房地產市場的發(fā)展：首先，“國六條”中對住房供應結構作了明確的調整——“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產開發(fā)商投資重點區(qū)域。（3）西安市人均收入從西安市2006年各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價城內區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價城內區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系：1227258276城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。%；，%，%。 經濟環(huán)境（1）西安市生產總值2006年西安市國民經濟繼續(xù)保持良好運行態(tài)勢。 自然地理環(huán)境本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎。（4）公司人員及組織結構公司現(xiàn)有員工106人，其中管理層人員58人，具有中高級專業(yè)技術職稱的人員26人，平均年齡43歲，整個公司人才濟濟，具有良好的技術資質。（3）公司業(yè)績簡介公司成立以來，建造了7萬m2和5萬余m2儲備土地。公司自成立以來，始終堅持以住宅開發(fā)建設為主，經濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，以“建設新重慶，打造新民居”為己任，秉承“與時俱進、求實創(chuàng)新，誠信奉獻”的經營理念，以 “創(chuàng)公司品牌，辦一流企業(yè)”為目標，經過近十年的奮斗，、從業(yè)人員100余人左右，集房地產開發(fā)、房屋銷售和物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。 房地產開發(fā)企業(yè)基本情況（1）公司基本情況簡介西安城投房地產有限公司成立于1997年12月9日，具有完全民事行為能力的獨立法人資格，經濟性質為民營企業(yè)，公司已成立黨支部7年。該處離市中心不遠，區(qū)位適中，交通便捷。某房地產開發(fā)項目可行性研究房地產項目可行性研究畢業(yè)論文目 錄內容摘要 I引 言 11 項目概況 3 房地產開發(fā)項目基本情況 3 房地產開發(fā)企業(yè)基本情況 32 項目投資環(huán)境分析 4 自然地理環(huán)境 4 經濟環(huán)境 4 政策環(huán)境 5 社會環(huán)境 63 市場供給與需求分析 7 市場供給分析 7 市場需求分析 7 市場供求關系預測 84 項目具體區(qū)位條件和競爭分析 9 項目具體區(qū)位條件分析 9 項目競爭分析 95 項目STP策劃 10 項目市場細分 10 項目目標市場選擇 11 項目市場定位 11 項目檔次定位 11 項目主題定位 12 項目功能定位 12 項目產品定位 126 項目規(guī)劃設計 14 項目設計方案 14 項目總平面布置 14 項目環(huán)境景觀設計 157 建設方式及進度安排 16 項目建設方式 16 項目進度安排 168 投資收入估算與資金籌措 17 項目投資估算與資金使用計劃 17 項目收入估算與資金籌措 209 項目財務評價 21 項目盈利能力評價 21