【正文】 twork model to establish a new risk evaluation system ．At last，on all above，author advocated according measures to control risk from the aspect of risk prevention and risk reduction，in order to enforce the enterprises’ability of avoiding and resolving risk，to decline risk cost，and to enhance enterprises’petition．Keyreal estate investment。investment risk。risk identification；Rick evaluation。從長期看,投資房地產(chǎn)具有高投資回報(bào)率,使得房地產(chǎn)成為投資者重要的投資工具之一。2005年北京、上海等一線城市,房地產(chǎn)價(jià)格增長放緩甚至出現(xiàn)了下跌,而武漢、青島、天津等二線城市,房地產(chǎn)價(jià)格卻持續(xù)保持增長態(tài)勢。,%,也為歷年來最高。2006年第一季,武漢市房地產(chǎn)價(jià)格仍保持著上升勢頭。由國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的中國房地產(chǎn)TOPl0研究組日前發(fā)布《2006中國房地產(chǎn)百強(qiáng)研究報(bào)告》稱，我國房地業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。報(bào)告顯示，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)2003—％，％，年均凈利潤增長率為50％。2003年以來，未完成開發(fā)土地面積占本年購置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢：%，2004年超過50%，％。2005年前兩個月，％，比上年下降26．5個百分點(diǎn)，之后雖逐步提高到2005年前11個月的18．8％。 （3）。 地產(chǎn)價(jià)格泡沫，主要累積在“1．7億平方米未完成開發(fā)的土地面積”中。在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，原來眾多開發(fā)商為爭奪一塊土地，往往要爭得“頭破血流”。從“”，同時(shí)“％％”，這一“低”一“增”中，我們已經(jīng)可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴(yán)重程度。從一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過一浪的業(yè)主“團(tuán)退風(fēng)潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產(chǎn)投資泡沫”已經(jīng)初露破滅的端倪。(一)存在的主要問題: ，投資的持續(xù)超高增長，且呈現(xiàn)逐年加快的趨勢； ； ，不僅房的絕對價(jià)高，而且房價(jià)年增長率也很高，價(jià)格構(gòu)成失調(diào)，抑制了市場有效需求； ，市場有效需求不足，商品房空置量進(jìn)一步加大； ，投資效益下降，企業(yè)停業(yè)和虧損現(xiàn)象普遍。在一些地區(qū)房地產(chǎn)所造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。其具體表現(xiàn): ，現(xiàn)行土地制度帶來投機(jī)和膨脹，供給彈性小； ，價(jià)格政策不合理，抑制了市場有效需求； 。例如：美Savage、Ansbe等人提出的風(fēng)險(xiǎn)選擇一期望效用模型，Treyhor、Lintor等人建立的以平均值一標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型，用分布的方差或標(biāo)準(zhǔn)差平均值對風(fēng)險(xiǎn)做出分析?，F(xiàn)代數(shù)學(xué)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的迅速發(fā)展為風(fēng)險(xiǎn)的研究提供了大量的模型技術(shù)，如：決策樹、蒙特卡羅模擬、多目標(biāo)決策樹模型、REPT(計(jì)劃評審技術(shù))、敏感性分析等。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究在20世紀(jì)60～70年代有了～些進(jìn)展，大多是在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。戈利耶(Christian Gollier)借助于金融理論中的標(biāo)準(zhǔn)概念，使用效用函數(shù)來求解不確定性條件下復(fù)雜的決策和市場均衡問題，取得了期望效用理論方面的最新進(jìn)展； 國外關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的研究成果，在風(fēng)險(xiǎn)的分析技術(shù)、評價(jià)方法和控制措施等方面，為本文對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究提供借鑒。 雖然近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，已步入持續(xù)增長的平穩(wěn)市場調(diào)整期，但是目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的結(jié)構(gòu)性問題，房地產(chǎn)業(yè)存在市場消化系數(shù)不高、土地控制力度不夠、融資渠道單一等潛在的、較重的風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，必須引起政府和投資者的高度重視。目前，我國對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策的理論研究還不夠深入，風(fēng)險(xiǎn)問題在投資分析中還處于一個比較初級的階段，也還未上升到應(yīng)有的理論地位上。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上都不系統(tǒng)，其風(fēng)險(xiǎn)分析還很表面，決策失誤大量存在。我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理與國外的差距具體表現(xiàn)為:(3)在市場分析方面:對市場供需情況了解不清。 因此，研究適合我國房地產(chǎn)實(shí)際情況的較為準(zhǔn)確的定量和定性的系統(tǒng)分析與決策方法，具有深遠(yuǎn)的理論與實(shí)踐意義，也是目前我國房地產(chǎn)界研究的熱點(diǎn)問題之一。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的必要性房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)兩大類，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)則是收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、事件風(fēng)險(xiǎn)以及持有期風(fēng)險(xiǎn)等。由于我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚處于起步階段，市場機(jī)制亦不夠完善，房地產(chǎn)市場秩序與開發(fā)程序方面也不規(guī)范，以及投資者自身經(jīng)營管理水平的制約，必然加大房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)程度。房地產(chǎn)業(yè)在我國的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的過熱、投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)價(jià)格猛漲、商品房積壓等諸多問題。因此，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作，是房地產(chǎn)投資者面臨的一個重要課題。第2章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本理論概述但面對世界各國優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的沖擊和挑戰(zhàn)，雖然有利于吸收國外的先進(jìn)技術(shù)和決策方法，但也加劇房地產(chǎn)市場之間的競爭。區(qū)分房地產(chǎn)投資形式的方法有多種，按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容可分為：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資及房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資；按房地產(chǎn)投資領(lǐng)域不同，可以劃分為：商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資、住房房地產(chǎn)投資及特殊事業(yè)房地產(chǎn)投資，如醫(yī)院、學(xué)校、福利院等；按房地產(chǎn)投資主體分：國家投資、企業(yè)投資、個人投資、外商投資及合作投資等等。 土地開發(fā)投資是指投資者運(yùn)用一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，對土地資源進(jìn)行開發(fā)重組，調(diào)整用地功能和荃礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，擴(kuò)大土地的利用范圍和利用程度以滿足社會政治、經(jīng)濟(jì)和生活發(fā)展的需要。 （2）房屋開發(fā)投資房屋開發(fā)投資主要包括拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、土地征用費(fèi)、勘測設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、七通一平等配套設(shè)施建設(shè)的后期費(fèi)用、財(cái)務(wù)用、管理費(fèi)用等。 （3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資它是一種參與消費(fèi)者和生產(chǎn)者商品流通業(yè)務(wù)的投資。（租賃）價(jià)格水平以及房屋銷售時(shí)間及計(jì)劃狀況等。 房地產(chǎn)中介服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)咨詢服務(wù)評估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資。因而為交易雙方提供代理、咨詢、測量、評估、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等中介機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生，有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，成為了房地產(chǎn)迅速發(fā)展的推進(jìn)器。 （5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資由于房地產(chǎn)的高值性、固定性、耐久性、多樣性等屬性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資商在物業(yè)交易完成后，還需要專門的管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段實(shí)施對房地產(chǎn)的管理和服務(wù)。 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占有很大比重，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了必要的經(jīng)營手段和物質(zhì)條件，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和重要支柱。房地產(chǎn)投資和其它投資一樣，都是為了獲取效益，這種效益直接的表現(xiàn)為財(cái)務(wù)效益，間接的表現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 （1）投資成本高2001年7月l日起，新的按揭貸款政策，使該特點(diǎn)更加明顯。 （2）投資回收期長一旦投資決策形成，資金投入，就要經(jīng)過這幾個市場的一次完整的循環(huán)，才能獲取投資回報(bào)。若非出租獲得的租金收回投資則需更長時(shí)間。房地產(chǎn)投資者雖然在決策前，會經(jīng)過深思熟慮，通過一整套科學(xué)的分析、預(yù)測和市場調(diào)研等手段，但由于投資周期長的特點(diǎn)，經(jīng)常會面臨政治、經(jīng)濟(jì)、市場、經(jīng)營、技術(shù)、自然等方面風(fēng)險(xiǎn)因素，在不同程度、不同時(shí)間段上的影響，直接導(dǎo)致投資收益的變化。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的理論研究，對房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義和應(yīng)用價(jià)值。 （4）投資收益性好根據(jù)投資學(xué)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬原則，如在其他條件不變的情況下，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，其收益越高。但這種投資收益，取決于投資的經(jīng)濟(jì)評估與風(fēng)險(xiǎn)分析的準(zhǔn)確度和投資者的決策水平。 房地產(chǎn)投資的環(huán)境它是制約房地產(chǎn)投資效益的經(jīng)濟(jì)、文化、政策、基礎(chǔ)設(shè)施等外界因素相互作用的矛盾統(tǒng)一體，是投資者無法改變、也無法控制的。因此，投資環(huán)境分析是投資者比較關(guān)心的問題。政治環(huán)境主要是指擬投資項(xiàng)目所在國家和地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性和政策的連續(xù)性。社會文化環(huán)境通常是指在一定社會形態(tài)下的教育水平和道德規(guī)范、價(jià)值觀念、宗教信仰以及世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等被社會所公認(rèn)的各種行為規(guī)范。所謂經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)狀況和國家經(jīng)濟(jì)政策，是影響消費(fèi)者購買能力和支出模式的因素，它包括收入的變化、消費(fèi)者支出模式的變化等。政策法規(guī)環(huán)境起著調(diào)整投資關(guān)系、保障投資利益、調(diào)節(jié)投資行為的作用，它的運(yùn)行可以通過行政手段、經(jīng)濟(jì)杠桿、法律規(guī)范來實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)政策是對房地產(chǎn)投資影響最大的行政手段。與其它產(chǎn)業(yè)不同的是，由于城市規(guī)劃是城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的直接依據(jù)，所以房地產(chǎn)投資對城市規(guī)劃這一行政手段特別敏感。第3章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，再針對其風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對策的一個全過程的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理的過程可以分為三個階段：風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期望將來獲得不確定的收益。 所謂投資風(fēng)險(xiǎn)是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)投資的整個過程中。這是一個動態(tài)的過程，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。 投資機(jī)會研究也稱投資機(jī)會確定，是房地產(chǎn)投資可行性研究的第一階段，其任務(wù)是提出建設(shè)項(xiàng)目投資方向的建議，即在一個確定的地區(qū)和部門內(nèi)，根據(jù)自然資源、市場需求、國家產(chǎn)業(yè)政策和市場貿(mào)易情況，通過調(diào)查、預(yù)測、分析研究，選擇建設(shè)項(xiàng)目，尋找投資的有利機(jī)會。如果投資機(jī)會研究證明是可行的，就可以進(jìn)入初步可行性研究階段，是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是進(jìn)一步判斷機(jī)會研究是否正確，并據(jù)此作出投資與否的初步?jīng)Q定，以及是否進(jìn)行詳細(xì)研究的決定。20%以內(nèi)，一般要4～6個月時(shí)間。這一階段進(jìn)行投資估算的精度在177。 （2）實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)協(xié)議地價(jià)最低但獲得的一般是毛地，前期拆遷等工作量大而復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素最多；拍賣地價(jià)最高但一般為凈地，前期工作量相對較少，風(fēng)險(xiǎn)因素相對也要小一些。 土地購買通常是投資者投入的第一筆主要費(fèi)用。開發(fā)商需要通過財(cái)務(wù)分析，合理決定自有資金和融資的比例。（3）房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險(xiǎn)的。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大的環(huán)節(jié)之一。 房地產(chǎn)商品銷售或出租過程中，將面臨著來自房地產(chǎn)市場的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素的威脅，如政府調(diào)控情況、房地產(chǎn)市場需求類型與數(shù)量的變化、需方消費(fèi)傾向、其它房地產(chǎn)商的競爭、現(xiàn)行體制和政策以及社會政治經(jīng)濟(jì)形勢的變化等。物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征及其不確定性 投資風(fēng)險(xiǎn)是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)橥顿Y的各種不確定因素對投資運(yùn)動過程中各方面的影響（如對籌資、管理、生產(chǎn)以及營銷等）產(chǎn)生的，從而造成投資者直接或間接的損失，使得其實(shí)際投資收益與預(yù)期投資收益之間出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。這種隨機(jī)性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。（2）風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性。人們只能掌握事物發(fā)展變化的規(guī)律，從而達(dá)到控制、規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)的目的，而不能完全排除風(fēng)險(xiǎn)。（3）風(fēng)險(xiǎn)具有相對性。所以，對待風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該消極，而要將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作一種經(jīng)營機(jī)會。（4）風(fēng)險(xiǎn)具有可測性。風(fēng)險(xiǎn)的可測性為風(fēng)險(xiǎn)的控制提供了依據(jù)，以便采取不同手段對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。（5）風(fēng)險(xiǎn)的多元性。當(dāng)我們面臨不確定情況，仍然需要做出決策時(shí)，不得不依靠直覺、預(yù)感以及以往總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)設(shè)想幾種可能性并給出主觀概率，使不確定性問題轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是使其產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著項(xiàng)目開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能回收投資外，置業(yè)投資的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長。要承受這么長時(shí)間的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)對投資者資金實(shí)力的要求很高。（2）房地產(chǎn)投資效果必須考慮到組合投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的關(guān)系。即使投資者只支付30%的資金用作首期付款或前期投資，也會使眾多投資者望樓興嘆。房地產(chǎn)是一種非流動性資金，一旦購買房地產(chǎn)或投資開發(fā)，巨額資金在較長時(shí)間內(nèi)就沉淀在房地產(chǎn)上，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此，很難迅速無損地將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，要求直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資者具備一定專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。 由此可見，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投資資金的安全性、預(yù)期收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容及作用風(fēng)險(xiǎn)分析就是要對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、估計(jì)和評價(jià)，并作出全面、綜合的分析。風(fēng)險(xiǎn)識別的目的就是要尋找影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，并兼顧次要因素，以便為投資決策者提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對策。 對于任何房地產(chǎn)投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)識別是一項(xiàng)長期的連續(xù)性和制度性的工作。 風(fēng)險(xiǎn)識別過程通常分成如下步驟： 這項(xiàng)工作包括兩項(xiàng)內(nèi)容：即首先要辨認(rèn)所發(fā)現(xiàn)或推測的因素是否存在不確定性，如果是確定無疑的，則就不存在所謂的風(fēng)險(xiǎn)，眾所周知的結(jié)果不會構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)；第二是確認(rèn)這種不確定性是客觀存在的，是確定無疑的，而不是憑空想象的。 建立初始數(shù)據(jù)庫是識別風(fēng)險(xiǎn)的操作起點(diǎn)。人們通常憑借企業(yè)經(jīng)營者的