【正文】 4 附： 設 計 進 度 計 劃 表 序 號 起止日期 計 劃 完 成 內 容 實 際 完 成 情 況 檢查日期 檢查人簽名 1 2 3 4 5 6 7 8 指導教師批準，并簽名： 年 月 日 6 天津大學高等教育自學考試本科生畢業(yè)設計（論文）開題報告 課題名稱 房地產開發(fā)項目風險管理 學院名稱 專業(yè)名稱 項目管理 學生姓名 張式翔 指導教師 陶義勇 一 、 來源和意義 在當今信息社會和知識經濟之中，人們創(chuàng)造財富和社會福利的途徑與方式已經由過去重復進行的生產活動為主，逐步轉向了以項目開發(fā)和項目實施活動為主的模式。如果不能有效地管理、控制這些風險，就會給項目帶來各種不同程度的損失。 當前，我國風險管理（包括建設工程項目風險管理）研究還處于初級階段。這也說明建設工程項目風險管理研究需要進一步加強。 20世紀 50 年代風險管理發(fā)展成為一門科學， 1952 美國學者格拉爾在其調查報告《費用控制的新時期－風險管理》一文中首次提出并使用 “ 風險管理 ” 一詞。 70年代以后，美國成 7 立了 風險與保險協(xié)會，用風險管理的方式處置風險。 英國學者 J?R?Turner 所著《 TheHandbookofProjectbasedManagement》有一章專門討論了工程項目風險管理的問題，最具有代表性的期刊是由英國 ButterworthHeinemannLtd 主辦的《 InternationalJournalofProjectManagement》，其中經?？怯嘘P工程項目風險管理的文章。美國還成立了全美范圍的風險研究所和美國保險與風險管理協(xié)會等專門研究工商企業(yè)風險管理的學術團體，擁有近 4000 家大型工商企業(yè)會員。 1986 年 10 月在新加坡召開的風險管理國際學術討論會表明，風險管理運動已經走向全球，成為全球范圍的國際性運動。但在工程項目風險管理中對承包商風險管理研究較多，對業(yè)主風險管理研究較少。目前，國內已有不少的大型項目進行了風險管理實踐理論研究，也取得了豐碩的成果。積累了不少實踐經驗。學者陳妍芳（ 2020）認為工程項目風險管理是一個符合一般管理邏輯的連續(xù)過程，主要包括幾個環(huán)節(jié)，即工程項目風險識別、風險分析與風險評 價及風險管理方法制定。學者 沈建明系統(tǒng)分析了項目風險的客觀規(guī)律，對項目等風險管理的過程即風險規(guī)劃、風險識別、風險估計、風險評價、風險應對、風險監(jiān)控進行了系統(tǒng)闡述 。 通過本 課題的 研究，其目的在于進一步強化我國建設工程項目風險管理，進而推動我國建設工程的更快發(fā)展。 8 由于項目風險具有多種屬性，并受多種因素的影響，要對該事物做出決策，必須對各個相關的因素做綜合考慮，進行總的評價，這就是綜合評判。因此， 制定風險管理計劃，對風險進行全面分析，找出問題，及時實施應對措施， 采用 了 掙得值法， 敏感性分析法，層次分析法，通過幾種方法 針對出現(xiàn)的 項目風險 給出相應建議 ， 從而可以減少風險。 [2] 李建偉編著 ,土木工程項目管理，同濟大學出版社 ,2020年。 [4] 楊玉蘭等編著。 [5] 項目管理協(xié)會 PM I，項目管理知識體系指南，項目管理協(xié)會有限公司， 2020年。 [7] 耿翠琴等 編著，淺談工程風險，山西建筑 , 2020年。 [9] 周桂榮等編著，成功項目管理模式，中國經濟出版社 , 2020年。談工程項目風險因素控制，太原理工大學學報， 1998年。房地產開發(fā)風險管理系統(tǒng)。 [12] (美 )美國項日管理協(xié)會編著，盧有杰，王勇譯，項日管理知識體系指南，北京電子工出版社， 2020年。 [14] 梁學安等編著，房地產開發(fā)風險營理分析，建筑管理現(xiàn)代化 , 1999年。 [16] 盧有杰 , 盧家儀編著， 項目風險管理，清華大學出版社 , 1998年。 [18] 李啟明等編著 ， 房地產投資風險與決策 ， 東南大學出版社， 1998 年。 [20] 徐順喜等 編著， 開發(fā)商決策論 ， 中國 建筑 工業(yè) 出版社， 1996 年。而正是這些不確定性卻又對房地產項目開發(fā)的成敗起著決定性的作用，因此 要避免房地產開發(fā)風險，就需要在投資決策以前科學地、最大限度地分析和預測風險，對未來可能發(fā)生的風險狀態(tài)、影響因素、變化趨勢做出預測，預先采取相關有效的措施，將風險控制在最低限度，提高開發(fā)經濟效益。正確的對待、分析、評價、處理開發(fā)過程中的風險，并結合房地產開發(fā)項目案例，從項目取得與地塊研究、產品設計與規(guī)劃、工程管理、與租售四個環(huán)節(jié)進行 了風險管理，加強對開發(fā)風險的防范和意識，提高企業(yè)運營效率，避免風險損失。項目總是在復雜的自然和社會環(huán)境中進行，面臨了多種因素影響，風險無時不在，無處不在。 項目風險管理的研究逐漸向系統(tǒng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，管理范圍和應用領域也不斷擴大，特別是在工程領域、金融領域得到了高度的重視和快速的發(fā)展 ，項目風險管理在這些領域的發(fā)展做出了巨大的貢獻，因此受到了人們的高度重視。房地產開發(fā)項目具有投資額大、建設周期長和不可移動等顯著特點，從而決定了房地產開發(fā)項目在項目立項、可行性研究、設計、施工、交付使用、物業(yè)管理維護等各個階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會環(huán)境、經濟環(huán)境、工程管理建設環(huán)境等諸多因素變化的影響，使房地產開發(fā)項目在整個壽命周期中都存在風險 。 房地產開發(fā)項目風險管理是指在房地產開發(fā)過程中 ，對遇到的風險以及這些風險對房地產開發(fā)項目的影響進行規(guī)劃、識別、估計、評價、應對、監(jiān)控的過程，是以科學的管理方法實現(xiàn)最大安全保障的實踐活動的總稱。加入 WTO 后 ,隨著國外房企巨頭的加入 ,房地產市場競爭日趨激烈 ,而以往單一的以開發(fā)程序為線的風險管理已經不能適應房地產開發(fā)項目的需要 ,必須尋求一種以線和面相結合的靜態(tài)與動態(tài)相互運用的全面的風險管理方法 ,通過扁平化的風 險管理機構和權責明確的原則對房地產開發(fā)。 我國房地產開發(fā)的現(xiàn)狀 我國對于風險問題的研究是從風險決策開始的，起步很晚。 我國現(xiàn)在房地產項目風險管理上主要存在以下問題：①項目經理在企業(yè)管理中地位偏低，沒有實際的權利，不能獨立、迅速地做出決策，不利于項目管理中目標的控制，作為項目直接的參與者和指揮者雖 然有豐富的現(xiàn)場工作經驗，但是與其他國家的職業(yè)項目經理相比，還是缺乏先進的管理思想與方法。③項目的管理者不能進行全面的天津大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文 2 風險管理，容易顧此失彼，很難形成一個系統(tǒng)的管理體系。 天津大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文 3 第 2 章 房地產開發(fā)項目風險管理概述 房地產開發(fā)項目風險管理的概念及意義 房地產開發(fā)項目風險管理的概 念 所謂房地產開發(fā)風險，是指在房地產開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經濟損失的機會或可能性。從房地產開發(fā)項目的生命周期看，房地產開發(fā)風險應包括全過程所發(fā)生的風險，主要有： 。本階段的任務是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經濟和社會發(fā)展趨勢的研 究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環(huán)境，制定自己的房地產開發(fā)策略，以確定房地產開發(fā)經營的區(qū)域、類型和時機，即決定在何地、何時、開發(fā)何種房地產。 。 。 。同時，還存在著市場競爭，價格決策和合同等一系列風險。項目風險管理的研究和推廣應用，對于項目組織具有重要的實現(xiàn)指導意義。房地產開發(fā)是一個動態(tài)的過程，風險因素眾多，加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險，認清風險本質，適應現(xiàn)時房地產開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境，以保證房地產項目的成功。 天津大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文 4 (3)有助于減小開發(fā)企業(yè)利潤和現(xiàn)金流量的波動，維持企業(yè)生產經營的穩(wěn)定。 (4)有利于提高房地產開發(fā)商的經濟效益。 (5)有助于房地產開發(fā)商更好地為企業(yè)員工提供安全保障和安全措施，消除員工們的后顧之憂，提高員工的積極性和創(chuàng)造性，同時也有助于開發(fā)商更好地履行社會責任，并在公眾面前樹立良好的社會形象。一個能充分防范風險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有莫大的幫助。風險機制通過風險報酬的誘惑力和風險損失的壓力作用于房地產開發(fā)企業(yè)，調節(jié)房地產開發(fā)地域、開發(fā)物業(yè)類型和開發(fā)時機，促進開發(fā)商加強自身的經營管理水平，獲得良好的經濟效益和社會效益。房地產開發(fā)涉及到企業(yè)內部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經營活動結果的不能事先肯定。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當?shù)慕洕б嬉缘盅a承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。風險管理人員在制定風險管理計劃時應以總成本最低為總目標，即風險管也要考慮成本。 2.“二戰(zhàn)”原則。對于一些風險較大的項目，風險管理部門已經識別了全部不確定因素，并且已經妥善做出了安排和處理，這是戰(zhàn)略上蔑天津大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文 5 視。 意原則。因此，在項目管理過程中要允許一定的不確定性，只要能達到要求，滿意就行了。項目風險管理計劃和措施必須周圍地區(qū)及一切與項目有關并受其影響的單位、個人等對該項目風險影響的要求；同時風向管理還應充分注意有關方面的各種法律、法規(guī)。它的結果將是整個項目風險管理的戰(zhàn)略性的和壽命期的指導性綱領。 2．人員 明確風險管理活動中領導者、支持者及參與者的角色定位、任務分工及其各自的責任、能力要求。 明 定義并說明風險評估和風險量化的類型級別。 明確定義由誰以何種方式采取風險應對行動。 規(guī)定風險管理各過程中應匯報或溝通的內容、范圍、渠道及方式。 規(guī)定如何以文檔的方式記錄項目實施過程中風險及風險管理的過程，風險管理文檔可有效用于對當前項目的管理、監(jiān)控、經驗教訓的總結及日后項目的指導等。風險管理的三個重要圖表是風險核對表、風險管理表格和風險數(shù)據(jù)庫模式。 房地產開發(fā)項目風險管理識別 風險識別的概念 項目風險識別是一項貫穿項目全過程中的項目風險管理工作。 項目風險識別的依據(jù) 項目風險管理計劃是規(guī)劃和設計如何進行項目風險管理的過程，它定義了項目組織及成員風險管理的行動方案及方式，指導項目組織選擇項目管理方法。 2. 項目規(guī)劃 項目規(guī)劃中的項目目標、任務、范圍進度計劃、費用計劃、資源計劃、采購計劃及項目承包商、業(yè)主方和其它利益相關方對項目的期望值等都是項目風險識別的依據(jù)。 風險種類指那些可能對項目產生正面或負面影響的風險源。 項目建議書、可行性研究報告、設計等項目計劃和規(guī)劃性文件一般都是在若干假設、前提條件下估計或預測出來的。因此，項目的前提和假設之中隱藏著風險。 流程圖可以幫助項目識別人員分析和了解項目風險所處 的具體環(huán)節(jié)、項目各個環(huán)節(jié)之間存在的風險以及項目風險的起因和影響。 頭腦風暴法又叫集思廣益法，它是通過營造一個無批評的自由的會議環(huán)境，使與會者暢所欲言，充分交流、互相啟迪，產生出大量創(chuàng)造性意見的過程。它可以充分發(fā)揮集體的智慧，提高風險識別的正確性和效率。 房地產開發(fā)項目風險管理估計 風險估計又稱風險測定、測試、衡量和估算等，通過對項目所有不確定性和風險要素全面系統(tǒng)地分析風險發(fā)生的概率和對項目的影響程度。 項目類型 項目資源 項目 狀態(tài) 項目需求 項目識別列表 風險管理計劃 風險背景 風險可能與危害的度量標度 估計方法 風險優(yōu)化列表 分析工具 管理風險列表 風險數(shù)據(jù)庫 風險趨勢 圖 風險估計過程 估計風險 天津大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文 9 計 確定性風險是指那些風險出現(xiàn)的概率為 1，其后果完全可以預測的，由精確、可靠的信息資料支持的羨慕風險估計問題。 隨機型風險是指那些不但他們出現(xiàn)的各種狀態(tài)已知，而且這些狀態(tài)發(fā)生的概率也已知的風險。 不確定型風險是指那些不但他們出現(xiàn)