【正文】 在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價、合理取舍，使投資獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。③保證投資項目的有序性 房地產(chǎn)投資項目的可行性研究過程，實質(zhì)上就是對未來項目的實施過程進(jìn)行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌劃等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)、配套工程實施步驟等。①籌劃 籌劃是可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。②調(diào)研 調(diào)查研究是房地產(chǎn)投資項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。③優(yōu)化及選擇開發(fā)方案 優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。應(yīng)運用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對優(yōu)選出的方案進(jìn)行財務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。⑤編寫報告書 項目概述我公司為成都中建房屋開發(fā)有限公司，開發(fā)項目多次獲得國家各項獎項。該項目為多層電梯框架結(jié)構(gòu)，獨居亮點戶型，即60平方米雙向躍層設(shè)計，兩面采光，獨居立體形式（一室一廳）。（一）項目位置與周邊交通項目位于一環(huán)路高升橋七道堰街38號，周邊有菊樂路小學(xué)、雙楠中學(xué)、西川中學(xué)、金貝貝幼兒園。高升橋道上集中了多條公交線路，交通便捷。成都物產(chǎn)豐富，享有“天府之國”美譽。成都堅固“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，現(xiàn)已成為西部中心城市，西部政治、商貿(mào)、科技、通信、文化、教育、交通、經(jīng)濟(jì)、軍事、金融中心，享有“西部之心”美譽。境內(nèi)海拔3875364米，東界龍泉山脈，西靠邛崍山。成都市區(qū)位于成都平原東部，, 平均海拔約500米。東西最大橫距192公里，南北最大縱距166公里，轄區(qū)總面積12390平方公里，市區(qū)面積598平方公里。 行政區(qū)域及人口成都市下轄成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、雙流縣、郫縣、溫江區(qū)、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市。成都市戶籍人口11426985人。成都常住人口當(dāng)中，城鎮(zhèn)人口約為922萬人，%。而自2009年以來，成都經(jīng)濟(jì)以每年超過15％的速度快速增長。％；，％；，％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額2234億元，％；，增長15％：其他行業(yè)零售額86億元，％。全年居民消費價格總水平比上年上升3％。生產(chǎn)領(lǐng)域價格有升有降。 人均GDP人均GDP(元)圖24 成都市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在四川省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，然而與長三角地區(qū)發(fā)達(dá)城市人均GDP相比，差距依然十分明顯。2011年居民人均收入23045元，％。 成都市民的消費層次和結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化。 宏觀市場狀況 整體市場表現(xiàn) 2011年111月，㎡，㎡；供應(yīng)量同比2010年111月減少2%，基本持平；同比2009年111月增加10%；%，同比2009年111月減少36%。圖27（一）整體來看，月均價格在85009000之間波動，但上半年平均達(dá)到8929元/㎡，下半年為8758元/㎡，出現(xiàn)小幅下滑的趨勢（11月價格上漲與譽峰、中海城南一號、華潤金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項目集中備案有較大關(guān)系）；（二）3月份以來成交量在3355萬㎡之間波動，相比09年、10年下半年，處于較低的水平，與10年上半年較為接近。 1011月各區(qū)域市場表現(xiàn)圖29 10月份成都主城區(qū)各區(qū)域供應(yīng)量同比、環(huán)比均有明顯下降圖21010月份成都主城區(qū)各區(qū)域成交量除成華區(qū)、青羊區(qū)環(huán)比增長之外，其余區(qū)域均有不同程度下降圖211（1） 環(huán)比2011年10月份，各區(qū)域11月供應(yīng)面積除高新區(qū)、金牛區(qū)外，其余均有所增加；（2） 同比2010年11月，各區(qū)域供應(yīng)面積均有較大幅度的減少。（二）11月價格上漲與譽峰、中海城南一號、華潤金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項目集中備案有較大關(guān)系 2011年項目新推情況簡析 2011年111月項目新推情況匯總表23：時 間開盤項目數(shù)量推售套數(shù)推售面積（萬㎡）開盤認(rèn)購套數(shù)開盤認(rèn)購率1月245106242948%2月485138745%3月306634331848%4月7516434652440%5月246151300449%6月248081373246%7月3811367447639%8月339563410343%9月5915263158570037%10月368225300837%11月368732214525%圖213上半年成都市場開盤認(rèn)購率維持在40%50%之間，相對較為平穩(wěn)；7月份開始跌破40%，第四季度以來更是呈現(xiàn)出逐漸下滑的趨勢，11月新推項目開盤認(rèn)購率僅為25%，市場逐漸走向低迷。（二）交通便捷一環(huán)路高升橋道是成都的交通主干道，路幅寬闊，路況良好。（三）小戶型該項目主打“小戶型”，吸引更多的80后，甚至是85后的年輕人購房（四）居住氛圍濃厚“幸福之家”住宅小區(qū)，在項目地塊周邊有很多優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，這些小區(qū)聚集在一起形成了濃厚的居住氛圍。W劣勢：（一）項目建設(shè)規(guī)模較大，使項目建設(shè)運營有一定壓力O機會（二）“小戶型”的住宅市場的需求在不斷增加隨著成都經(jīng)濟(jì)的不斷增長，外來人口不斷增加，尤其是80后畢業(yè)的大學(xué)生，到了適婚的年齡，需要一個屬于自己的小家，“小戶型”的住宅樓成為了他們的最佳選擇。 定位表述填補市場空白把握切入時機利用區(qū)位優(yōu)勢打造地標(biāo)產(chǎn)品利用區(qū)位交通優(yōu)勢和已初具規(guī)模的居住氛圍，打造區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍最具“幸福感”的小區(qū)市場上可售“小戶型”住宅缺乏，而且“小戶型”價格較低，可以吸引大部分低收入的年輕人來購買成都市年輕伴侶的“幸福之家”小戶型●綠色化●中檔住宅樓●幸福感以“小戶型”為產(chǎn)品特色以“綠色化”為品牌形象以“中檔住宅樓”為參照標(biāo)準(zhǔn) 以“幸福感”為價值提升利器圖31 客戶定位本項目雖然定位為甲級住宅樓，按照通常習(xí)慣應(yīng)該是只售不租的，但由于項目特有的客戶群（80后的年輕人）以及發(fā)展商對資金回收的要求，我們將本項目確定為可租型住宅樓，因此除了中檔住宅樓的自用客戶外，還包括部分投資客戶。從這些名稱中可以看出，這種方法是通過對市場上完成交易的實例進(jìn)行分析比較后，推斷得出待估房產(chǎn)的價格的。從這一方法的適用范圍來看，在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，交易活躍，市場資料易得的情況下較為有效。 售價確定售價的確定采用市場比較法和收益還原法兩種結(jié)合計算。表33新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑6200元/平方米6000元/平方米6300元/平方米5900元/平方米圖32項目比較表34：比較內(nèi)容權(quán)重新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)地理位置20%111交通情況14%111建材標(biāo)準(zhǔn)6%1配套設(shè)施10%11物業(yè)管理10%11內(nèi)部結(jié)構(gòu)10%1交房標(biāo)準(zhǔn)10%1建筑設(shè)計6%智能化5%11車位4%開發(fā)商知名度5%100%價格（5F）6200600063005900將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得：新巢————————————————————6432元/平方米小天竺———————————————————6192元/平方米龍泉花園——————————————————6789元/平方米蜀軍苑———————————————————5924元/平方米推出價格=（6432+6192+6789+5924）=6334元/平方米本項目目前市場售價為6334元/平方米（五層價格） 以上兩種方法得出的價格進(jìn)行平均，：6300～6600元／平方米。產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n次，價格較便宜，并通過降低面積控制總價來吸引中小客戶。（二）可租賃加快資金回收 本項目為可租賃住宅，由于成都近幾年的外來人口不斷增加，尤其是80后的大學(xué)生，“工薪族”對可租住宅的需求量較大。本住宅的推出正好彌補了市場上的空白，為年輕人提供了優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，并加快了資金的回收，減輕了投資商的負(fù)擔(dān)。具體的銷售周期如下：銷售期持續(xù)時間銷售目標(biāo)備注市場預(yù)熱期3個月目標(biāo)為自用客戶看看市場的反應(yīng)，沒有明確目標(biāo)公開銷售期3～6個月目標(biāo)為自用客、租客持續(xù)銷售期3～6個月目標(biāo)為投資客在售出給投資客之前盡量消化掉所有自用客尾盤期3～6個月清理盤尾總的銷售周期約為15～18個月5 項目財務(wù)分析與評價 分析說明與依據(jù) 財務(wù)分析說明（一）項目財務(wù)分析與評價是在市場調(diào)研與預(yù)測，項目前期策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對本項目的財務(wù)盈利能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。不確定性分析主要包括敏感性分析和盈虧平衡分析。（四）估算所采用的貨幣單位為人民幣。（六）基準(zhǔn)收益率的確定：考慮到本項目開發(fā)中企業(yè)面對的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及項目的具體情況，基準(zhǔn)收益率確定公式為： m=a+Ym：本項目基準(zhǔn)收益率；a：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率：Y：根據(jù)本項目具體情況的調(diào)整系數(shù)(采用市場比較法取得)；經(jīng)過市場調(diào)研，成都房地產(chǎn)行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率為8％，即a=8％：，Y=％；所以，m=8％+％=％ 由于本項目特性，投資評估測算時不考慮土地增值稅，也未考慮可能享受的所得稅優(yōu)惠。（二）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。（四）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《財務(wù)制度》。 項目工程進(jìn)度安排，第2期工程開工，第5期結(jié)構(gòu)封頂，第7期工程竣工驗收，具體工程進(jìn)度如下表51：第1期1234567工程進(jìn)度前期開工結(jié)構(gòu)竣工 擬定本項目銷售計劃時，充分考慮了成都市場銷售去化速度緩慢、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)較低的特殊性，基于市場定位所提供的銷售周期，銷售周期擬定為18個月，即6個期。（一）土地費用：為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用。本地塊通過項目轉(zhuǎn)讓獲得，無須繳納契稅，土地費用按實際發(fā)生額15884萬元計算。參考成都當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r，本項目建安工程造價預(yù)計為2500元／平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)仨椖块_發(fā)情況，該費用按建安工程費的7%計提。根據(jù)當(dāng)?shù)仨椖块_發(fā)情況，該費用按建安工程費的10％計提。主要包括：居委會、幼兒園、托兒所、派出所、停車場等。（六）開發(fā)期稅費：主要是成都的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費50元／平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)仨椖块_發(fā)情況，％計提。本報告在測算中，已將該項并入到管理費用中。根據(jù)當(dāng)?shù)仨椖块_發(fā)情況，％計提。主要包括： 銷售人員工資、獎金、福利費，差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。（十一）財務(wù)費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。按實際發(fā)生額計算。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項目的測算，該費用按建安工程費的2％計提?？偼顿Y中各項成本估算如下圖：圖51表54序號項目單位數(shù)量所占比例1建筑安裝工程費萬元 %2土地費用萬元%3前期費用萬元%4基礎(chǔ)設(shè)施萬元%5公共配套設(shè)施萬元%6開發(fā)期稅費萬元1%7其他工程費用