【正文】 經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：各季度武漢市住宅加權平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。2022 年，武漢市正式步入住宅的商品時代。經(jīng)過 1999 年的過度轉換，從 2022 年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”價格 指數(shù)一季度 1000二季度 1963 三季度 四季度 的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在 2022 年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。2022 年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。3． 經(jīng)濟適用房建設取得較好成效。全年經(jīng)濟適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為 65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷（預）售 萬平方米，其中預售 萬平方米，銷售率超過 100%，解決了 1 萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟適用房小區(qū)。2022 年武漢市房地產(chǎn)市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8 成 30 年”的期限。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的 1/4 強。共批準發(fā)放個人住房貸款 9019 戶，共計 億元，同比增長%；支持個人購房建筑面積達 萬平方米，房屋總價值達 億元。2022 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647 起，比 1999 年增長 %，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。1999 年底成立了武漢市住房擔保公司，2022 年全年辦理擔保業(yè)務 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。2022 年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。與此同時 2022 年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機構承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。2022 年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會” ，進一步了活躍住房市場。據(jù)統(tǒng)計，2022 年全市的房交會，共銷售商品房 5662 套，成交面積 萬平方米，成交金額 13 億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬平方米，成交金額 億元；辦理權證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2022 年在徐東路上縱橫不下 10 個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。同樣光谷也是 2022 年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2022 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。而面積大都在 90120平方米之間。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2022 年銷售的一個新變化。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2022 年 11 月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。6．從樓盤設計上看，2022 年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2022 年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2022年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。8．從樓盤配套設施來看， 2022 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務。9．從樓盤的賣點來看，2022 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。2022 年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出“智能牌” ，逐漸將這一概念置根于市場中。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。2022 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。3．3 分類物業(yè)特點（億房網(wǎng) 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2022 年四個季度，武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2022 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在 2022 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。2022 年四個季度我市住宅價格分別為 元/平方米、 1963 元/ 平方米、 元/平方米、 元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢， （見右圖）全年平均價格為 元/ 平方米。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉好 2022 年我市寫字樓價格較往年都有提高。2022 年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。寫字樓地段價格分布圖如下：1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在 7580 元/平方米 ，平均月租價為 60 元/平方米，平均入住率為 60%左右。平均售價為 5036 元/平方米，平均月租金為 元/平方米，入住率為 55%，退居次席。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為 4160 元/平方米，平均月租價為 32..8 元/ 平方米，入住率為 50%左右。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為 4091 元/平方米，平均月租價為 元/ 平方米，入住率達 70%。平均售價為 3810 元/平方米，平均月租價為 30 元/ 平方米，平均入住率為 80%左右。商業(yè)服務用房2022 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。我市 2022 年新開大型商場 2 家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。3．2022 年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2022 年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。1．2022 年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到 100 億，住宅竣工面積達 500 萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。2．2022 年，武漢市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。另據(jù)專家預測，2022 年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如 2022 年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。111 月累計完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長 %。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。111月累計，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 個百分點。 11 月份全國居民消費價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %，111 月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 %。 （二）武漢市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財政收入增長額約為 13 億元左右。各種經(jīng)濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟增幅最高。其中基本建設完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)完成 億元，增長%。對外貿(mào)易 10 月份實現(xiàn)外貿(mào)出口 3451萬美元，比上年同期增長 %，保持較高的增長幅度。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點，明顯低于去年同期 點的水平。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962 元，比前 10 個月增加 47 元。今年前 11 個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達 %。前 11 個月，全國累計土地開發(fā)面積 5337 萬平方米，同比增長 %。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998 年 5 月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元/平方米的現(xiàn)房價格出售了 4500 平方米，銷售業(yè)績較好。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為 1886 元/平方米，低于江岸區(qū)的均價，本季度銷售了 萬方。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成） ，新春村（有 2022 人左右） ；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 項目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道） ，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調(diào)查。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500 米。社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716 一路公交。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網(wǎng)絡線和有線電視線（新建小區(qū)除外） 。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。居民的房屋大體為 23 層，比較簡陋。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約 400 畝） ，收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為 40005000 元/ 年。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400 平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成） 。社會環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建