【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)初級階段，作出一個成功的專業(yè)物業(yè)網(wǎng)站有一定的難度。 房地產(chǎn)開發(fā)及協(xié)同行業(yè)的社團網(wǎng)站 影響較大的為中城房網(wǎng)， 中城房網(wǎng)作為一個非贏利性的網(wǎng)站，依托萬科地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢，在站點內(nèi)建立了一套比較嚴格的會員規(guī)則，同時采取措施在網(wǎng)上提供大量真實的采購清單的手段，采取公開招標的形勢，為開發(fā)商和建材商建立了一個互動的平臺，屏棄了許多暗箱操作。聚集了大量的建材商會員。使萬科、網(wǎng)站和建材商實現(xiàn)三贏，使中城房網(wǎng)成為一個典型的成功模式，但涉及的內(nèi)容較窄。 幾大門戶的地產(chǎn)頻道 主要是幾大門戶的眼球效應的副產(chǎn)品，所受關注程度較低。 （二）、重要結論 投資房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站具有投資較少，風險較小，前景廣闊的特點。 建立房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站應較多依 托于專業(yè)電子商務網(wǎng)站。 IT 業(yè)需要較高的技術手段，而現(xiàn)有網(wǎng)站靈活性高，轉型迅速。 四、執(zhí)行模式 （一） B2B+B2C=B2C 整合經(jīng)營理念，擴大服務廣度。 目前流行的網(wǎng)絡成功模式為商家 商家（所謂 B2B）、商家 消費者類型（ B2C），在分析各類網(wǎng)站后及房地產(chǎn)傳統(tǒng)操作過程中每一個環(huán)節(jié)后，我們可以判斷出幾個環(huán)節(jié)可以首先實現(xiàn)。 現(xiàn)有的服務幾乎涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，除了建筑材料采購交易平臺屬于 B2B 模式以外（專業(yè)房產(chǎn)媒體網(wǎng)站，政府管理機構的網(wǎng)站分析后認為不屬于電子商務范疇）其余的可以歸納為 B2C 類的電子商務； 絕對數(shù)量上， B2C要遠遠超過 B2B， B2C 的影響力也要大于 B2B，但近期 B2B 類開始成為房地產(chǎn)商類競相投資的熱點；從實際效果來看，目前各類電子商務的形式甚于內(nèi)容，但從另外一個角度表明，房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都有與電子商務結合的可能性。 在分析了房地產(chǎn)電子商務發(fā)展的現(xiàn)狀和機會后，中國房地產(chǎn)企業(yè)涉足電子商務的思路應該是：首先依托專業(yè)的網(wǎng)絡技術，重新設計服務體系，基于電子商務的本質特點，最大限度地調(diào)動傳統(tǒng)房地產(chǎn)運作中的資源優(yōu)勢，用 inter 技術改造房地產(chǎn)中主要環(huán)節(jié)，聯(lián)合 B2B、B2C，利用電子商務的互動 特性，將商家的信息由網(wǎng)站進行整合，實現(xiàn)商家之間互動，實現(xiàn)消費者與商家互動，實現(xiàn)消費者之間互動，使各個環(huán)節(jié)都有供給及銷售，實現(xiàn)利潤。 （二）網(wǎng)站的服務設計 將傳統(tǒng)房地產(chǎn)商務活動的銷售、采購方面利用房地產(chǎn)電子商務網(wǎng)站進行濃縮，最終將網(wǎng)站建立為公司的銷售中心，采購中心。 網(wǎng)站是信息供應商的資料數(shù)據(jù)庫，即房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳、理念、介紹樓盤的平臺 面對購房者的需求提供相應的樓盤資料，通過網(wǎng)站的技術能力，建立一套便捷的查詢系統(tǒng)，提供快速的查詢服務 網(wǎng)站是交流的互動平臺，消費者可以快速的了解開發(fā)商的資料， 開發(fā)商也可以明確客戶的需求。 網(wǎng)站可以為開發(fā)商提供內(nèi)部交流的平臺。 建立社區(qū)使消費者之間進行信息交流 五 、具體模式 （一） B2B 電子商務模式 目前，網(wǎng)絡采賣和招標僅是實現(xiàn)了較初級階段，建筑業(yè)中實現(xiàn)電子商務只占很小一部分，但是發(fā)展勢頭非常迅猛，從中城房網(wǎng)的影響程度上看，網(wǎng)絡采購的優(yōu)勢已逐漸體現(xiàn)，并被諸多商家認可。隨著對互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟本質認識的逐漸加深，很多企業(yè)也力求在建材上實現(xiàn) B2B的突破。其優(yōu)點是可充分地發(fā)揮了大型房地產(chǎn)發(fā)展商的資源集合優(yōu)勢，能有效地降低項目開發(fā)成本，提高項目收益，是一種有望迅速發(fā)展 的電子商務。 通過傳統(tǒng)建材交易過程分析實現(xiàn)電子商務的可行性 （ 1）在房地產(chǎn)材料、設備采購過程要涉及的對象：發(fā)展商、設計單位、施工單位、供應商。 （ a） 發(fā)展商是材料采購過程中最具備支配力的一方，是材料采購過程的關鍵因素。 （ b） 設計單位主要服從發(fā)展商的設計要求，同時他們也會因專業(yè)等方面的要求而影響材料與設備的選擇，因此在實際過程中，供應商也會將他們作為一個重要的市場營銷對象。 （ c） 發(fā)展商為了減少成本方面的風險，往往采用包干的方式將工程造價進行提前鎖定。施工單位對材料的采購也有 重要影響。 （ 2）從發(fā)展商的材料確定過程分析 （ a）建筑材料需求的確定過程，前期主要是對材料定性的需求，后期就非常具體。 方案確定階段：材料定性確定。影響外在效果和檔次（成本）等重要材料的確定。 施工圖設計階段：絕大部分的材料在此階段確定。 預算階段：常規(guī)材料。 施工階段：設計變更、或邊設計邊施工情況下。 （ b）對材料確定最有影響的人員分析（按照影響力的大小排序） 工程部經(jīng)理：可以決定絕大部分的建筑材料。 項目負責人：特種材料以及大宗金額的建筑材料。 設計單位：與設計實現(xiàn)相關的設備與材料 預算人員：成本要素。 工程其他人員：小宗材料采購。 （ 3）供應商的建材營銷過程 （ a）體系分析：批發(fā)商（有可能是多級批發(fā)）、零售商、直銷人員生產(chǎn)廠家非常大的一部分利潤轉給了批發(fā)商和零售商。亞馬遜和dell 之所以成功的一個重要因素就是，將中間商的利潤，讓給了最終的客戶。因此建材電子商務的一個重要內(nèi)容就是將供應商給批發(fā)商和零售商的利潤空間轉換成采購者的低成本和交易平臺的合理利潤。 （ b）銷售手段：廣告（如電視、專業(yè)雜志等） （ 4）可實施網(wǎng) 上采購物品的清單及估計市場量 在對相關房地產(chǎn)公司所開發(fā)項目進行調(diào)查，并對有關數(shù)據(jù)進行詳細分析，可以得出如下結論： （ a）房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)采購金額 從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算角度，目前房地產(chǎn)開發(fā)成本中，基礎設施、公建配套、建安工程三大直接成本構成開發(fā)總成本的 50%。在扣除以下項目之后，比例最低可達到 5%。 政府壟斷性經(jīng)營項目：水、電、煤氣、消防設備、通訊設施等。 甲定乙購中，甲方無法決定的部分 地材部分 定向性項目 預算定額中的人工費、機械費。 目前比較具備上網(wǎng)采 購條件的比例，按照銷售額算比例大約有5%15%，如果每個房地產(chǎn)企業(yè)每年銷售額大約 3 億元，可上網(wǎng)采購建材金額為 1500 萬 4500 萬元左右。 （ b）上網(wǎng)采購建材項目分類 目前實施網(wǎng)上采購