房地產(chǎn)網(wǎng)站投資可行性分析方案(編輯修改稿)
2024-12-29 23:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)初級階段，作出一個(gè)成功的專業(yè)物業(yè)網(wǎng)站有一定的難度。 房地產(chǎn)開發(fā)及協(xié)同行業(yè)的社團(tuán)網(wǎng)站 影響較大的為中城房網(wǎng)， 中城房網(wǎng)作為一個(gè)非贏利性的網(wǎng)站，依托萬科地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢，在站點(diǎn)內(nèi)建立了一套比較嚴(yán)格的會員規(guī)則，同時(shí)采取措施在網(wǎng)上提供大量真實(shí)的采購清單的手段，采取公開招標(biāo)的形勢，為開發(fā)商和建材商建立了一個(gè)互動的平臺，屏棄了許多暗箱操作。聚集了大量的建材商會員。使萬科、網(wǎng)站和建材商實(shí)現(xiàn)三贏，使中城房網(wǎng)成為一個(gè)典型的成功模式，但涉及的內(nèi)容較窄。 幾大門戶的地產(chǎn)頻道 主要是幾大門戶的眼球效應(yīng)的副產(chǎn)品，所受關(guān)注程度較低。 （二）、重要結(jié)論 投資房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站具有投資較少，風(fēng)險(xiǎn)較小，前景廣闊的特點(diǎn)。 建立房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站應(yīng)較多依 托于專業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)站。 IT 業(yè)需要較高的技術(shù)手段，而現(xiàn)有網(wǎng)站靈活性高，轉(zhuǎn)型迅速。 四、執(zhí)行模式 （一） B2B+B2C=B2C 整合經(jīng)營理念，擴(kuò)大服務(wù)廣度。 目前流行的網(wǎng)絡(luò)成功模式為商家 商家（所謂 B2B）、商家 消費(fèi)者類型（ B2C），在分析各類網(wǎng)站后及房地產(chǎn)傳統(tǒng)操作過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)后，我們可以判斷出幾個(gè)環(huán)節(jié)可以首先實(shí)現(xiàn)。 現(xiàn)有的服務(wù)幾乎涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，除了建筑材料采購交易平臺屬于 B2B 模式以外（專業(yè)房產(chǎn)媒體網(wǎng)站，政府管理機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站分析后認(rèn)為不屬于電子商務(wù)范疇）其余的可以歸納為 B2C 類的電子商務(wù)； 絕對數(shù)量上， B2C要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 B2B， B2C 的影響力也要大于 B2B，但近期 B2B 類開始成為房地產(chǎn)商類競相投資的熱點(diǎn)；從實(shí)際效果來看，目前各類電子商務(wù)的形式甚于內(nèi)容，但從另外一個(gè)角度表明，房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有與電子商務(wù)結(jié)合的可能性。 在分析了房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀和機(jī)會后，中國房地產(chǎn)企業(yè)涉足電子商務(wù)的思路應(yīng)該是：首先依托專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，重新設(shè)計(jì)服務(wù)體系，基于電子商務(wù)的本質(zhì)特點(diǎn)，最大限度地調(diào)動傳統(tǒng)房地產(chǎn)運(yùn)作中的資源優(yōu)勢，用 inter 技術(shù)改造房地產(chǎn)中主要環(huán)節(jié)，聯(lián)合 B2B、B2C，利用電子商務(wù)的互動 特性，將商家的信息由網(wǎng)站進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)商家之間互動，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者與商家互動，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者之間互動，使各個(gè)環(huán)節(jié)都有供給及銷售，實(shí)現(xiàn)利潤。 （二）網(wǎng)站的服務(wù)設(shè)計(jì) 將傳統(tǒng)房地產(chǎn)商務(wù)活動的銷售、采購方面利用房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站進(jìn)行濃縮，最終將網(wǎng)站建立為公司的銷售中心，采購中心。 網(wǎng)站是信息供應(yīng)商的資料數(shù)據(jù)庫，即房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳、理念、介紹樓盤的平臺 面對購房者的需求提供相應(yīng)的樓盤資料，通過網(wǎng)站的技術(shù)能力，建立一套便捷的查詢系統(tǒng)，提供快速的查詢服務(wù) 網(wǎng)站是交流的互動平臺，消費(fèi)者可以快速的了解開發(fā)商的資料， 開發(fā)商也可以明確客戶的需求。 網(wǎng)站可以為開發(fā)商提供內(nèi)部交流的平臺。 建立社區(qū)使消費(fèi)者之間進(jìn)行信息交流 五 、具體模式 （一） B2B 電子商務(wù)模式 目前，網(wǎng)絡(luò)采賣和招標(biāo)僅是實(shí)現(xiàn)了較初級階段，建筑業(yè)中實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)只占很小一部分，但是發(fā)展勢頭非常迅猛，從中城房網(wǎng)的影響程度上看，網(wǎng)絡(luò)采購的優(yōu)勢已逐漸體現(xiàn)，并被諸多商家認(rèn)可。隨著對互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)認(rèn)識的逐漸加深，很多企業(yè)也力求在建材上實(shí)現(xiàn) B2B的突破。其優(yōu)點(diǎn)是可充分地發(fā)揮了大型房地產(chǎn)發(fā)展商的資源集合優(yōu)勢，能有效地降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高項(xiàng)目收益，是一種有望迅速發(fā)展 的電子商務(wù)。 通過傳統(tǒng)建材交易過程分析實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)的可行性 （ 1）在房地產(chǎn)材料、設(shè)備采購過程要涉及的對象：發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供應(yīng)商。 （ a） 發(fā)展商是材料采購過程中最具備支配力的一方，是材料采購過程的關(guān)鍵因素。 （ b） 設(shè)計(jì)單位主要服從發(fā)展商的設(shè)計(jì)要求，同時(shí)他們也會因?qū)I(yè)等方面的要求而影響材料與設(shè)備的選擇，因此在實(shí)際過程中，供應(yīng)商也會將他們作為一個(gè)重要的市場營銷對象。 （ c） 發(fā)展商為了減少成本方面的風(fēng)險(xiǎn)，往往采用包干的方式將工程造價(jià)進(jìn)行提前鎖定。施工單位對材料的采購也有 重要影響。 （ 2）從發(fā)展商的材料確定過程分析 （ a）建筑材料需求的確定過程，前期主要是對材料定性的需求，后期就非常具體。 方案確定階段：材料定性確定。影響外在效果和檔次（成本）等重要材料的確定。 施工圖設(shè)計(jì)階段：絕大部分的材料在此階段確定。 預(yù)算階段：常規(guī)材料。 施工階段：設(shè)計(jì)變更、或邊設(shè)計(jì)邊施工情況下。 （ b）對材料確定最有影響的人員分析（按照影響力的大小排序） 工程部經(jīng)理：可以決定絕大部分的建筑材料。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：特種材料以及大宗金額的建筑材料。 設(shè)計(jì)單位：與設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)相關(guān)的設(shè)備與材料 預(yù)算人員：成本要素。 工程其他人員：小宗材料采購。 （ 3）供應(yīng)商的建材營銷過程 （ a）體系分析：批發(fā)商（有可能是多級批發(fā)）、零售商、直銷人員生產(chǎn)廠家非常大的一部分利潤轉(zhuǎn)給了批發(fā)商和零售商。亞馬遜和dell 之所以成功的一個(gè)重要因素就是，將中間商的利潤，讓給了最終的客戶。因此建材電子商務(wù)的一個(gè)重要內(nèi)容就是將供應(yīng)商給批發(fā)商和零售商的利潤空間轉(zhuǎn)換成采購者的低成本和交易平臺的合理利潤。 （ b）銷售手段：廣告（如電視、專業(yè)雜志等） （ 4）可實(shí)施網(wǎng) 上采購物品的清單及估計(jì)市場量 在對相關(guān)房地產(chǎn)公司所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，并對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析，可以得出如下結(jié)論： （ a）房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)采購金額 從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算角度，目前房地產(chǎn)開發(fā)成本中，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、建安工程三大直接成本構(gòu)成開發(fā)總成本的 50%。在扣除以下項(xiàng)目之后，比例最低可達(dá)到 5%。 政府壟斷性經(jīng)營項(xiàng)目：水、電、煤氣、消防設(shè)備、通訊設(shè)施等。 甲定乙購中，甲方無法決定的部分 地材部分 定向性項(xiàng)目 預(yù)算定額中的人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)。 目前比較具備上網(wǎng)采 購條件的比例，按照銷售額算比例大約有5%15%，如果每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)每年銷售額大約 3 億元，可上網(wǎng)采購建材金額為 1500 萬 4500 萬元左右。 （ b）上網(wǎng)采購建材項(xiàng)目分類 目前實(shí)施網(wǎng)上采購
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