【正文】 。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計為開放式。銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)融資之集合信托Qamp。AQ:什么是定向信托？ A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達(dá)68年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。整個流程只需一兩個小時。資金方往往非常關(guān)注項目的流動性風(fēng)險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實現(xiàn)民間資金的流通與流動。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。A(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？A:開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費用，可通過短期借貸；開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費用，開通過短期借貸。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A：1 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值), 與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會決議),：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃； B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價值評估報告或預(yù)評估資料； E、項目可行性研究報告；F、上一年度資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務(wù)報告，最近一個月的財務(wù)報表。AQ:什么是房地產(chǎn)短期拆借? A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。Q：運作流程是怎樣的？A：； ；； ； ； 。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？A：開發(fā)商的項目價值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；開發(fā)商的各項資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無瑕疵；開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；開發(fā)商在進(jìn)行借款時必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達(dá)68年的現(xiàn)金流，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。Q：具體操作是怎樣的？A：由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。A房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊。銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。我方一般可操作的項目風(fēng)險系數(shù)介于4~7之間。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。我們在進(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障第二篇：土地抵押貸款申請書土地抵押貸款申請書(精選多篇)土地抵押貸款即房地產(chǎn)企業(yè)以其擁有的土地抵押予我行，我行給予其關(guān)聯(lián)企業(yè)一筆短期融資，期限一般在一年以內(nèi)，用于項目前期運作。土地抵押貸款流程 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達(dá), 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,等待銀行、土地證變更手續(xù)變更申請法人身份證股東會決議變更后營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證工商局變更通知書代理人身份證二、土地登記抵押手續(xù)抵押申請土地證復(fù)印件3法人身份證土地評估報告雙方抵押合同代碼證復(fù)印件代理人身份證銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證三、注銷登記注銷申請法人身份證還款證明他項權(quán)利證書營業(yè)執(zhí)照、代碼證代理人身份證銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、身份證淺談土地抵押貸款存在的風(fēng)險摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權(quán)抵押的條件和相關(guān)規(guī)定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提出了對其風(fēng)險的討論，以及防范風(fēng)險的對策。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押 ；土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。4．4劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額較低，且多為大宗土地抵押 根據(jù)多年來調(diào)研數(shù)據(jù)，%%。在此過程中，抵押物經(jīng)拍賣后扣除上述費用所剩無幾，不可能全部清償債務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權(quán)。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負(fù)擔(dān)，雖然帶動了國內(nèi)gdp，但是卻為經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展埋下危機(jī)。調(diào)整抵押率的計算方式，對土地這種不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可，并且預(yù)計到未來價值發(fā)展的評估價值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費作為分母計算抵押率。加強(qiáng)對為謀私利而破壞操作程序，為違背信用行為的打壓。土地抵押貸款，增進(jìn)了資本的流動、再創(chuàng)造，是市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物。個人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、成本價住宅、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經(jīng)營性用房、廠房、土地等。逾期不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)?shù)模瑸榻^當(dāng)?？衫m(xù)當(dāng)（當(dāng)期滿前35天需提出續(xù)當(dāng)申請）。貸款要求A、申請貸款金額、期限、用途；B、用