【正文】 款項中得到清償。一、房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款的含義抵押權(quán)是在他人所有的不動產(chǎn)上設(shè)定的一種擔(dān)保物權(quán)，當(dāng) 債務(wù)人不能履行償債時，債權(quán)人有權(quán)拍賣。如債務(wù)到期抵押人不能清償，抵押權(quán)人可以向法院申請拍賣 抵押物，以償還其債務(wù)。可以用作抵押財產(chǎn)的物品有：房地產(chǎn)、機器設(shè)備、有價證券、流動資產(chǎn)等。抵押期間房屋的使用。 （二）貸前審查 2．對抵押物的審查對于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定，主要著眼于易于保值。 （2）營業(yè)費用比率。 （三）對抵押房地產(chǎn)的估價 本世紀(jì)初美國剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比僅為50％－60％，后隨經(jīng)濟發(fā)展，這一比率提高到80％左右。三、房地產(chǎn)抵押貸款額度、期限與利率房地產(chǎn)抵押貸款的貸款額度由貸款人根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營狀況。與按揭貸款遞減 還款的計算原理相同，只是一般是按年還款。 2．抵押物的處分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)。 土地估計則較為復(fù)雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素，如 銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。這是分析房地產(chǎn)抵押貸款還款能力的指標(biāo)，計算公式為： 預(yù)計項目年度營業(yè)凈收益／年度償還貸款本息金額該比率越低，對金融機構(gòu)而言風(fēng)險越小，反之，風(fēng)險越大。我國有些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機構(gòu)必須是國內(nèi)的銀行或者是在我國設(shè)立辦事機構(gòu)的外國銀行。當(dāng)以土地使用權(quán)作抵押向銀行取得貸款時鄉(xiāng)還需提交抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同及按合同付清出讓金的憑據(jù)。信用貸款 是借款人單憑自身信譽，無需提供物質(zhì)保證而從銀行取得的貸款。 房地產(chǎn)抵押權(quán)即是以房地產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的財產(chǎn)而形成的權(quán)利，是隨房地產(chǎn)抵押的形成而發(fā)生的。如果能按時清償所借債務(wù)，財產(chǎn)所有權(quán)便可以收回；另一類是有合法留置權(quán)的抵押，它是在法律上給予承押人留 置財產(chǎn)的權(quán)利。 （一）提出貸款申請 （3）保本比率。房地 產(chǎn)價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險”，至建修住房全部竣工時為止。抵押人在占管期間應(yīng)維護已作抵押的房地產(chǎn)的安全和完整，并隨時接受對方的監(jiān)督和檢查。 （2）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務(wù)的；　?。?）抵押人的繼承權(quán)或受遺贈人代管人拒不履行債務(wù)的；　　（4）抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。外幣抵押貸款利率按 照人民銀行公布的外幣貸款利率加浮動利率執(zhí)行。 （二）每年支付利息，期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對于期限不大長，金額不太大的貸款，可采用每年支付利息，期滿一次償還本金方式，如一筆房地產(chǎn)抵押貸款50萬元， 期限3年，年利率10％，則每年支付利息50x l0％：5萬元， 到期一次還清本金50萬元。