【正文】 略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。上半年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元，%。1月份“國房景氣指數(shù)”，高于2003年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特別是3月份以后，由于國家加大了對重點行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對房地產(chǎn)開發(fā)市場的影響十分顯著。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來對行業(yè)進行調(diào)控。★ 預(yù)計2004年房地產(chǎn)業(yè)投資增幅在20%左右，2005年會回落到15%左右的水平；未來房價將保持升勢，但升幅不大；與此相對應(yīng)，行業(yè)平均盈利水平將下降；房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇?！?16月份，特別是流動資金貸款逐月負增長。在資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。98 / 98目 錄Ⅰ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 5四、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況 5五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況 7六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長情況 8Ⅱ 市場運行狀況 10一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢 10二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析 11（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制 11（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費貸款增速放緩，資金來源偏緊 13（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢 14三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析 16（一）% 16（二）% 16四、% 17五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢 18（一）% 19（二）% 21（三）房屋租賃價格與一季度持平 22Ⅲ 熱點問題分析 24一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 24二、建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升 31三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻 35Ⅳ 下半年趨勢預(yù)測 40一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低 40二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢不會過大 41三、有關(guān)部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度 42 Ⅰ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%主要指標自年初累計實際完成投資比去年同期增長比重（以投資總額為100）自年初累計去年同期投資完成額其中：國有經(jīng)濟控股商品房建設(shè)投資土地開發(fā)投資一、按工程用途分住宅其中：經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他二、按構(gòu)成分：　建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購置其他費用其中：土地購置費計劃總投資　　本年計劃投資　　新增固定資產(chǎn)　　二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長住宅住宅經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房全國總計一、東部地區(qū)北京天津河北遼寧上海江蘇浙江福建山東廣東海南二、中部地區(qū)山曲吉林黑龍江安徽江西河南湖北湖南三、西部地區(qū)內(nèi)蒙古廣西重慶四川貴州云南西藏陜西甘肅青海寧夏新疆三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬平方米，億元主要指標實際完成比去年同期增減自年初累計去年同期絕對數(shù)177。上半年房地產(chǎn)市場運行情況顯示，這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低，；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，資金來源偏緊；土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落。在構(gòu)成“國房景氣指數(shù)”的主要分類指數(shù)中，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢頭。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，從圖22中可以看出，16月份增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（%和34%）。表21：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化單位：%12月13月14月15月16月東部中部西部數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分類別看，在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，%；辦公樓完成投資245億元，%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資614億元，%。資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢16月份，同比增長 %，%。 表23：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對比單位：%2002年2003年2004年12月13月14月15月16月數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟景氣月報》整理三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的持續(xù)回落，導致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進一步加劇的預(yù)期，使市場需求較為旺盛。其中，%，增幅比一季度回落8個百分點。到2020年，我國城市化水平將達到5560%，這些人需要解決居住問題。從用途來看，商品住宅和辦公樓空置面積為負增長，%%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積依然保持快速增長，%。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，%，%，%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價格一季度與去年同期持平，%%，%。 表26：全國房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷售價格指數(shù)其中：商品房其中：住宅經(jīng)濟適用房普通住宅豪華住宅非住宅寫字樓商業(yè)用房數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價平均漲幅仍高達10%以上，分析認為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。事實上，中國人民銀行宣布于4月25日將存款準備金率從7%上調(diào)至 %，在一定程度上也是為了對短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢進行宏觀調(diào)控。土地公開交易必然導致地價的上漲。拉升房價上漲的其他因素還包括在投機氣氛影響下，部分消費者跟風買房。分類別看，%，%。分地區(qū)看，35個大中城市中，土地交易價格與去年同期相比漲幅超過10%的6個城市是：%、%、%、%、%、%。土地開發(fā)面積與購置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。%%，辦公用房價格則與去年同期持平。圖28：20032004年二季度房屋租賃價格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ⅲ 熱點問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計出臺了約40項全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。針對這些情況，2004年國土資源部根據(jù)新的職能定位，%，占用耕地指標調(diào)減到180萬畝，%。數(shù)據(jù)來源：國土資源部。與此同時，黨中央、國務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。 由于土地是企業(yè)擴張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項目。（二） 信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。其次，信貸的收緊還對房地產(chǎn)消費市場造成了不小的打擊，提高了住房消費信貸的門檻。上半年，%，其中6月份上漲5%；%；%，原材料、燃料、%，預(yù)計下半年物價上漲的壓力仍然比較大。1998年，；%之間，%。所以，對那些資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于產(chǎn)品品牌已被市場認同，產(chǎn)品價格包孕了上升的空間，利率的上升對它們的影響將相對較小。由此可見升息對于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響將是非常有限的。假設(shè)一套總價60萬元的住宅8成按揭可以貸款48萬元。 表31：利率調(diào)整對貸款利息總額及月供的影響利率（%）利息總額（萬元）月還款（元）317834504645從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是貸款總利息可能要增長100%以上，每個月的還款額可能增長約50%。這兩種變化使得升息導致成本增加的負擔變得相對有限。二、建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等主要建材價格出現(xiàn)大幅上漲2003年以來，我國鋼材、水泥等主要建筑材料價格出現(xiàn)大幅上漲。 圖31：（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分析認為，造成鋼材、水泥等建筑原材料價格上漲的主要原因有以下幾點：投資增長過快、需求量持續(xù)增加是導致鋼材、水泥價格上漲的最重要原因。國家有關(guān)部門信息顯示，今年年初我國生產(chǎn)建材的各種原材料、原輔料、機物料的購進價格全面上揚。國家于4月底發(fā)布的關(guān)于控制鋼鐵、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)過熱投資的政策，短期內(nèi)抑制了這些行業(yè)的供給量增加，而對這些行業(yè)產(chǎn)品的需求仍在快速增長，使企業(yè)界普遍預(yù)期今年的建材價格仍將大幅度上升，這就強化了生產(chǎn)企業(yè)上調(diào)出廠價格、銷售企業(yè)提高銷售價格、需求企業(yè)增加購進的心理，進一步加劇了建材價格的上升。國際市場鋼材價格上漲的推動作用。為了扭轉(zhuǎn)這種價格持續(xù)上漲的形勢，3月份以來，國家有關(guān)部門連續(xù)出臺了諸如緊縮銀根、加大對部分過熱行業(yè)整治力度等政策，并拿出了包括提高存款準備金率、清理和嚴肅查處違規(guī)建設(shè)項目、提高開發(fā)項目的貸款門檻等具體