全國房地產(chǎn)市場分析及展望(編輯修改稿)
2025-02-07 19:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市包括北京、上海、深圳、武漢、南京、蘇州、青島、福州、廈門、惠州。16宏觀環(huán)境走向： “ 穩(wěn)增長 ” 背景下貨幣政策結(jié)構(gòu)性放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊宏觀經(jīng)濟：提升投資尤其是基建投資仍是保增長的重要手段。 15月基建投資增速降至 %，在房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變背景下，加大基建投資力度將成為中央 “穩(wěn)增長 ”的首要選擇。貨幣政策：微調(diào)力度加大，結(jié)構(gòu)性放松對房地產(chǎn)是利好。 5月底以來的降存準(zhǔn)和降息，對市場觀望情緒緩解有明顯促進作用。下半年貨幣政策微調(diào)的力度和頻率是影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。但可以肯定的是，針對房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策仍會嚴格執(zhí)行。調(diào)控政策：穩(wěn)中趨緊，抑制不合理需求大方向不變。中央會密切關(guān)注價格變動情況，繼續(xù)抑制投資投機性需求，適時監(jiān)督各地落實限購等政策。圖： 20232023年固定資產(chǎn)投資及各類別投資增速對比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、圖： 2023年至今貨幣政策變化17市場走勢：量價趨穩(wěn)，城市表現(xiàn)分化供需：成交繼續(xù)放量，剛需、改善型仍為主力，但目前成交量已接近 2023年高點，量價繼續(xù)大幅反彈可能性不大，中央也可能進一步出臺政策；企業(yè)把推盤重點放在下半年，預(yù)計供應(yīng)量繼續(xù)加大，庫存可能止跌上升。歷史數(shù)據(jù)顯示，主要城市供需的高峰一般集中在上半年的 45月和下半年的 910月。價格：整體趨穩(wěn)，不同城市分化，一線和部分二線城市趨穩(wěn)并略有上漲。土地：企業(yè)拿地意愿有所提升，一二線優(yōu)質(zhì)地塊更受青睞，部分二三線城市仍面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險，實際供應(yīng)難超去年。圖：全國商品房市場量價變化及代表性政策圖：重點城市月度成交量和供應(yīng)量占全年比重的平均值18目錄一、 6月百城住宅均價９個月后首次止跌，二手住宅價格普遍上漲二、上半年全國房地產(chǎn)市場分析三、上半年廣州房地產(chǎn)市場分析19土地供應(yīng)：廣佛中住宅用地累計供應(yīng)量同比減少 51%2023年上半年廣州、佛山、中山土地市場供應(yīng)疲軟。 2023年上半年，廣佛中三個城市住宅用地供應(yīng)量為 ㎡，與 2023年下半年供應(yīng)量相比大幅減少 46%，與 2023年同比下降 51%。其中廣州推出住宅用地 ㎡，僅占三市 15%的份額；佛山土地市場表現(xiàn)較為搶眼。進入 6月，土地市場似乎也有一絲回暖的跡象。 2023年在調(diào)控重壓下地方政府和開發(fā)商均有些萎靡不振，使得當(dāng)?shù)卣频匦袆臃啪?，供?yīng)量也隨之下降，環(huán)比同比均有所下降。圖： 2023年上半年廣州、佛山、中山土地推出量數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、20土地成交：廣佛中住宅用地累計成交量同比減少 28%從土地成交量來看， 2023年上半年，廣佛中住宅用地成交面積為 ㎡，環(huán)比減少 %，同比減少 28%，其中廣州住宅成交面積為 46萬㎡；從成交樓面價來看， 2023年上半年廣佛中成交樓面價為 1577元 /㎡，同比上升 %。溢價率僅為 %，同比下降 %。 調(diào)控政策的持續(xù)執(zhí)行，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈吃緊無暇土地市場，加速了土地市場成交量的急速下滑。調(diào)控重壓也使得開發(fā)商拿地實力與拿地意愿均不足，土地樓面均價低位運行。圖： 2023年上半年廣州、佛山、中山土地成交量數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、21*2023年上半年，廣佛中住宅用地成交總價最高為佛山南海桂城桂瀾路地塊，總價達 ，被萬達集團一舉摘得。單價地王方面，廣佛中前十名平均樓面地價為 3741元 /㎡，均價僅為去年前十名的 75%，其中 2宗在 6月成交。前十名地塊有 7宗為底價成交，平均溢價率僅為 %。廣州珠江新城地塊 D42地塊被恒大地產(chǎn)以 ，溢價率高達 %，樓面地價 32967元 /㎡，相當(dāng)于 2023年廣州商業(yè)地王樓面地價的兩倍。表： 2023年 16月廣佛中住宅用地總價前十位 表： 2023年 16月廣佛中住宅用地樓面地價前十位 地王：萬達首次進軍佛山，多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊底價成交 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、排名 城市 宗地名稱成交總價(萬元 ) 成交日期1 佛山 佛山市南海區(qū)桂城桂瀾路東側(cè)、寶 翠路西側(cè)地段（桂城 A30街區(qū)） 203,600 5242 佛山佛山新城嶺南大道以東、天虹路以南、規(guī)劃 47米公共綠地河涌及天成路以北、規(guī)劃 20米路以西地塊187,000 3213 佛山 佛山市南海區(qū)桂城街道 95街區(qū)，海八路北側(cè)，佛山一環(huán)東側(cè)地段 145,630 2204 廣州 白云區(qū)同和東坑蟾蜍石北路 61,311 4285 廣州 天河區(qū)黃埔大道（堅紅化工廠地塊 ） 52,602 4286 佛山 佛山市順德區(qū)容桂街道振華
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