全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望(編輯修改稿)
2025-02-07 19:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市包括北京、上海、深圳、武漢、南京、蘇州、青島、福州、廈門(mén)、惠州。16宏觀環(huán)境走向： “ 穩(wěn)增長(zhǎng) ” 背景下貨幣政策結(jié)構(gòu)性放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊宏觀經(jīng)濟(jì)：提升投資尤其是基建投資仍是保增長(zhǎng)的重要手段。 15月基建投資增速降至 %，在房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變背景下，加大基建投資力度將成為中央 “穩(wěn)增長(zhǎng) ”的首要選擇。貨幣政策：微調(diào)力度加大，結(jié)構(gòu)性放松對(duì)房地產(chǎn)是利好。 5月底以來(lái)的降存準(zhǔn)和降息，對(duì)市場(chǎng)觀望情緒緩解有明顯促進(jìn)作用。下半年貨幣政策微調(diào)的力度和頻率是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。但可以肯定的是，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策仍會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行。調(diào)控政策：穩(wěn)中趨緊，抑制不合理需求大方向不變。中央會(huì)密切關(guān)注價(jià)格變動(dòng)情況，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求，適時(shí)監(jiān)督各地落實(shí)限購(gòu)等政策。圖： 20232023年固定資產(chǎn)投資及各類(lèi)別投資增速對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、圖： 2023年至今貨幣政策變化17市場(chǎng)走勢(shì)：量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，城市表現(xiàn)分化供需：成交繼續(xù)放量，剛需、改善型仍為主力，但目前成交量已接近 2023年高點(diǎn)，量?jī)r(jià)繼續(xù)大幅反彈可能性不大，中央也可能進(jìn)一步出臺(tái)政策；企業(yè)把推盤(pán)重點(diǎn)放在下半年，預(yù)計(jì)供應(yīng)量繼續(xù)加大，庫(kù)存可能止跌上升。歷史數(shù)據(jù)顯示，主要城市供需的高峰一般集中在上半年的 45月和下半年的 910月。價(jià)格：整體趨穩(wěn)，不同城市分化，一線和部分二線城市趨穩(wěn)并略有上漲。土地：企業(yè)拿地意愿有所提升，一二線優(yōu)質(zhì)地塊更受青睞，部分二三線城市仍面臨供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際供應(yīng)難超去年。圖：全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化及代表性政策圖：重點(diǎn)城市月度成交量和供應(yīng)量占全年比重的平均值18目錄一、 6月百城住宅均價(jià)９個(gè)月后首次止跌，二手住宅價(jià)格普遍上漲二、上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析19土地供應(yīng)：廣佛中住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比減少 51%2023年上半年廣州、佛山、中山土地市場(chǎng)供應(yīng)疲軟。 2023年上半年，廣佛中三個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量為 ㎡，與 2023年下半年供應(yīng)量相比大幅減少 46%，與 2023年同比下降 51%。其中廣州推出住宅用地 ㎡，僅占三市 15%的份額；佛山土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為搶眼。進(jìn)入 6月，土地市場(chǎng)似乎也有一絲回暖的跡象。 2023年在調(diào)控重壓下地方政府和開(kāi)發(fā)商均有些萎靡不振，使得當(dāng)?shù)卣频匦袆?dòng)放緩，供應(yīng)量也隨之下降，環(huán)比同比均有所下降。圖： 2023年上半年廣州、佛山、中山土地推出量數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、20土地成交：廣佛中住宅用地累計(jì)成交量同比減少 28%從土地成交量來(lái)看， 2023年上半年，廣佛中住宅用地成交面積為 ㎡，環(huán)比減少 %，同比減少 28%，其中廣州住宅成交面積為 46萬(wàn)㎡；從成交樓面價(jià)來(lái)看， 2023年上半年廣佛中成交樓面價(jià)為 1577元 /㎡，同比上升 %。溢價(jià)率僅為 %，同比下降 %。 調(diào)控政策的持續(xù)執(zhí)行，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊無(wú)暇土地市場(chǎng)，加速了土地市場(chǎng)成交量的急速下滑。調(diào)控重壓也使得開(kāi)發(fā)商拿地實(shí)力與拿地意愿均不足，土地樓面均價(jià)低位運(yùn)行。圖： 2023年上半年廣州、佛山、中山土地成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、21*2023年上半年，廣佛中住宅用地成交總價(jià)最高為佛山南海桂城桂瀾路地塊，總價(jià)達(dá) ，被萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一舉摘得。單價(jià)地王方面，廣佛中前十名平均樓面地價(jià)為 3741元 /㎡，均價(jià)僅為去年前十名的 75%，其中 2宗在 6月成交。前十名地塊有 7宗為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為 %。廣州珠江新城地塊 D42地塊被恒大地產(chǎn)以 ，溢價(jià)率高達(dá) %，樓面地價(jià) 32967元 /㎡，相當(dāng)于 2023年廣州商業(yè)地王樓面地價(jià)的兩倍。表： 2023年 16月廣佛中住宅用地總價(jià)前十位 表： 2023年 16月廣佛中住宅用地樓面地價(jià)前十位 地王：萬(wàn)達(dá)首次進(jìn)軍佛山，多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊底價(jià)成交 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、排名 城市 宗地名稱(chēng)成交總價(jià)(萬(wàn)元 ) 成交日期1 佛山 佛山市南海區(qū)桂城桂瀾路東側(cè)、寶 翠路西側(cè)地段（桂城 A30街區(qū)） 203,600 5242 佛山佛山新城嶺南大道以東、天虹路以南、規(guī)劃 47米公共綠地河涌及天成路以北、規(guī)劃 20米路以西地塊187,000 3213 佛山 佛山市南海區(qū)桂城街道 95街區(qū)，海八路北側(cè)，佛山一環(huán)東側(cè)地段 145,630 2204 廣州 白云區(qū)同和東坑蟾蜍石北路 61,311 4285 廣州 天河區(qū)黃埔大道（堅(jiān)紅化工廠地塊 ） 52,602 4286 佛山 佛山市順德區(qū)容桂街道振華
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