【正文】 ．50％；一年期貸款基準利率上調(diào)0．25個百分點，由現(xiàn)行的5．31％提高到5．56％；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調(diào)整?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A征率的下限。2010年4月2日，財政部下發(fā)通知：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。第五，缺乏住房信息、檔案等基礎制度建設。如果都包括，還涉及居民住房消費目標的問題，90平米住房是否是未來幾年居民住房的目標。房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到了有效控制，%%，2006年11月份為24%；%，逐步回落，%，住房價格漲勢平緩回落。調(diào)控目標：發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒孕枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(二)2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點及成效2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況和新問題，中央三個月內(nèi)繼續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策。2003年與1999年比，%。總體來看，調(diào)控初見成效。重慶的房產(chǎn)稅方案規(guī)定，對包括存量及新增獨棟別墅、新購的價格是重慶主城區(qū)均價2倍及以上高檔公寓、三無人員（在渝無戶口、無工作、無投資）在渝購買的第二套及以上住房，征收房產(chǎn)稅。即日起，無論是本地還是外地居民家出臺庭，只能在合肥新購一套商品住房，有效期為一年。抵（質(zhì)）押情況：抵（質(zhì)）押物名稱、評估價值、評估單位、是否存在高估、抵（質(zhì)）押率、抵（質(zhì)）押變現(xiàn)能力、是否辦理足額保險、其他情況等。北京市建委公布的是“平均銷售價格”上漲幅度，其中包含了市場結(jié)構(gòu)的信息；國家統(tǒng)計局公布的是“準同質(zhì)住宅價格”上漲幅度，基本剔除了市場結(jié)構(gòu)信息。2006年國家派出了檢查組到地方檢查落實宏觀調(diào)控政策的情況，隨著反腐敗的深入進行，隨著我們的制度越來越透明，土地出讓市場將越來越規(guī)范。2006年在國家宏觀調(diào)控政策的組合拳的重重作用下，才開始慢慢降下來，基本上達到了初步的效果。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，％、％％；唯一下降的城市是上海，％。我國外匯管理當局也出臺了相應的舉措，加強了對外匯的監(jiān)管，防止外資投機我國的房地產(chǎn)市場。2004年10月29日中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率。按國際通行的標準，房價大體相當于居民家庭年收入的3～6倍比較合理，而我國長期保持在超過6的水平，少數(shù)大城市比這還高得多。但宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場取得的效果并不盡如人意?？v向就是歷史比較。一旦存在房價泡沫，終有一天會破滅，對整個國民經(jīng)濟都是沉重的打擊。(二)產(chǎn)業(yè)政策2005年3月26日，國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國八條)。有效地抑制了二手房的炒賣。％，規(guī)模接近于2005年前5個月的住宅竣工面積。而另一個是放權之后，中央如何控制地方勢力的崛起。所以，我們希望我國出臺的宏觀調(diào)控政策更應是指導性政策，由各個地方結(jié)合本地實際情況參照實行，用科學的發(fā)展觀去調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。企業(yè)負債情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、或有負債以及重要數(shù)據(jù)分析（重點分析短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、其他應付款、長期負債等），變動較大的，需說明原因。繼續(xù)認真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務，要加強“防火墻”建設和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監(jiān)管套利。七、未如期確定并公布新建住房價格控制目標、房價上漲幅度控制目標或未完成保障性安居工程目標任務的地區(qū)須要向國務院作出報告，并接受問責；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。上調(diào)存款準備金率上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０．５個百分點。一是城市新生代成家立業(yè)、城市化中新遷入人口需要住房。一方面，加大了對房地產(chǎn)用地的治理整頓力度，清理整頓建設用地，嚴格審批管理，從緊土地供應，逐步推行經(jīng)營性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。根據(jù)不同的調(diào)控對象，采取相應的調(diào)控手段，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經(jīng)濟手段的政策體系，得到了較好的效果。二是部分城市房價上漲仍然較快。開發(fā)商追求的是投資收益，其結(jié)果一是在滿足開發(fā)商收益的條件下競出的房價可能偏高(廣州已有先例)，二是因預期收益低開發(fā)商不積極參與。三是提倡根據(jù)消費能力“租、購并舉”的科學消費模式，合理引導普通居民的住房消費。2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》。2010年4月18日，國務院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市在一定時間內(nèi)限制購房套數(shù),政策落實不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責任。2011年1月26日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議還要求對樓價升幅過快的城市，從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策。全國暫停三套房貸,全國暫停無1 年以上納稅或社保證明的異地購房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消費型貸款用于購房,(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。2010年4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。一是改革地方官員的政績考核制度，減弱GDP增長的影響。一是住房保障體系不健全。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房難的問題沒有根本解決。主要體現(xiàn)在既要控制房地產(chǎn)投資速度，抑制投資需求，又要保護普通居民購房積極性。但2006年初，一些問題又凸現(xiàn)出來。成效和問題：2004年調(diào)控措施以行政手段為主，力度較大，通過控制土地和資金供給，控制房地產(chǎn)供給，%，%。三是大量的城市拆遷改造，增加了居民住房需求。%2011325第四篇：中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策評價2004年以來中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策總體評價編者按：住房問題是關系民生的大問題。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。上調(diào)存款準備金率2011120上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０．５個百分點。財務指標的測算與分析：償債能力指標包括資產(chǎn)負債率＝負債總額/資產(chǎn)總額x100％、流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負債、速動比率＝（流動資產(chǎn)－存貨－預付賬款）/流動負債x100％、利息保障倍數(shù)＝息稅前利潤總額/利息費用、現(xiàn)金凈流量等；營運能力指標包括總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率＝銷貨成本/平均存貨、應收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入凈額/平均應收帳額余額（其中賒銷收入凈額＝銷售收入－現(xiàn)銷售收入－銷售退貨、折讓或折扣）等；盈利能力指標包括銷售收入、利潤總額、總資產(chǎn)報酬率、銷售利潤率＝利稅總額/銷售凈收入、凈資產(chǎn)利潤率等。統(tǒng)計部門的統(tǒng)計口徑和標準不規(guī)范，部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能真實反映房地產(chǎn)市場運行的實際情況，虛假信息的存在影響了宏觀決策。2006年河南省鄭州市違法批準征收占用土地建設龍子湖高校園區(qū)問題，就是在國家加強宏觀調(diào)控、嚴把土地“閘門”的形勢下發(fā)生的一起重大土地違法案件。但與2006年3月相比。那么房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年多的宏觀調(diào)控，究竟發(fā)生了哪些變化呢?(一)宏觀調(diào)控后市場發(fā)生的變化房價的變化。以上兩個文件統(tǒng)稱為“國八條”。不管房價是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調(diào)控措施防范和消除房價泡沫，保持整個國民經(jīng)濟持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房價漲幅更大。房價上漲太快，空房積壓面積嚴重，過高的房價和空房面積居高并存容易導致房價的泡沫。房價收入比指的是住房平均價格和居民平均年收入之比。(一)貨幣政策貨幣政策的主要工具包括利率政策、公開市場業(yè)務、法定存款準備金率和貼現(xiàn)率政策等。這些措施的目的就是改善住房供應結(jié)構(gòu)，以建設中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房為主。北京市房價在2006年第一季度猛漲了17％。(二)對房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應的評價國家宏觀調(diào)控的本意應該是：把房價增速減緩到與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應的水平，與人們的收入增長相匹配的程度，在個別房價奇高的大城市(比如上海、北京等)的房價增速最好能明顯地下降并穩(wěn)定下來，使市場供需總量保持基本平衡，使市場供需結(jié)構(gòu)保持基本一致，房價基本合理。房價上漲所形成的利潤相當部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產(chǎn)有關。由于兩者相差超過一倍，社會上一時出現(xiàn)了“到底聽誰的”的爭論。銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢情況（包括借款人負債，貸款卡，借款人概況，借款人大事和擔保查詢），對不良記錄要有情況說明，有關數(shù)據(jù)與銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢不一致的要提供有效證明。政府財政投資重點向軌道交通建區(qū)新增住宅項目設、核心區(qū)交通緩解、重點新城和重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設、保障民生和改善生態(tài)環(huán)境等領 域傾斜。市場交易單價低于上海上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，%。問題究竟出在哪里？下一步將如何著力？為此，我們選登相關調(diào)研報告進行評價，并請有關專家從各自的角度進行分析，同時考察鄰邦韓國、日本的做法，以資借鑒。從“九五”初期開始，為擴大國內(nèi)需求，中國政府將住宅作為居民新的消費熱點，給予優(yōu)惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵購房，刺激了住房消費。中低檔住宅供應比例下降、%。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房價大幅上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不安定因素。(二)宏觀調(diào)控政策的成效第一，控制了房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。此項措施是改善住房供給結(jié)構(gòu)、滿足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹匾胧Ｈ亲》勘Ｕ现贫炔宦鋵?。第四，完善住房保障制度；滿足普通居民購房需求。各地要明確并適當增加土地供應總量。2010年5月26日，國稅總局公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。(5)加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。2011年2月18日，中國人民銀行宣布，央行將于24日起。限購。2010年9月27日：中國國土資源部稱，將嚴格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。2010年4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。第五，推動不動產(chǎn)稅的實施，合理配置房產(chǎn)資源。第二，建立科學的居民住房消費目標和消費模式。三是落實中低價住房和完善住房保障制度的資金來源不明確，需要地方政府自己籌錢，幾個因素都直接影響地方利益。(三)仍然存在的問題及成因房地產(chǎn)市場發(fā)展中仍然存在