【正文】 宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)市場分析 任 宏 博士（英國） /教授 /博導 2022年 1月 主任委員 顧問 院長 住建部全國高等學校工程管理學科專業(yè)指導委員會 重慶市政府決策咨詢專家委員會 重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院 第一章 為什么要城市化 ? 自公元前 3200年 ， 地球上第一座城市孟斐斯城誕生以來 ， 漫漫 5000余年 ， 人類再也沒有離開過城市 。 獅群通過群體的力量圍殲獵物，增大捕獵的成功率。 本領超群、聰明伶俐的海中哺乳動物 —— 海豚，也是群居生活。 除此之外，還有狼群、猴群 ………… 城市發(fā)展的實質(zhì) 智慧： 群居為彼此進行思想的交流提供了可能 ， 也孕育了智慧的產(chǎn)生 。 三個臭皮匠抵個諸葛亮 一人計短 ， 百人計長 力量： 群居聚集了彼此的力量而使之更為強大。從而使得群居動物更具優(yōu)勢而得以生存和發(fā)展。 眾人拾柴火焰高 團結(jié)就是力量 作為高等動物的人類 ,在城市進行群居 ， 從本質(zhì)上是一種智慧的聚集 , 為人類發(fā)展提供了巨大的推動力 。 以人類發(fā)展的視角來看 ， 城市的興起和演化均是人類選擇的結(jié)果 ,人類在實現(xiàn)自我發(fā)展的過程中 ， 城市化成為了歷史的必然 。 ? 牛頓曾經(jīng)說：“我不知道大家怎樣看我但在我自己看來，我就像一個智慧的海灘上的小孩子，偶爾拾到一塊較為光滑的貝殼?！? 城市是一個人力、智慧與資源的容器， 城市化的發(fā)展提供了這樣一個海灘 ，為更多的人提供了發(fā)現(xiàn)貝殼的機會， 人類的智慧在城市得以“涌現(xiàn)”。 城市發(fā)展的實質(zhì) 城市：人類智慧“涌現(xiàn)”的發(fā)源地 瓦特 亞當 .斯密 牛頓為工業(yè)革命創(chuàng)造了一把科學的鑰匙，瓦特拿這把鑰匙開啟了工業(yè)革命的大門，亞當 .斯密則是揮動著一只看不到的手為工業(yè)革命的推進締造一個新的經(jīng)濟秩序。 城市化進程中，先進的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關系，萌生了新的生存狀態(tài)，解放了人的思想，人的智慧出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍；科學家、精英人才、科研機構(gòu)、創(chuàng)新團隊有了生存和發(fā)展的土壤，智慧的“涌現(xiàn)”才呈現(xiàn)出非凡的意義。 城市發(fā)展的實質(zhì) 城市發(fā)展的實質(zhì) 1927年 比利時布魯塞爾 第五屆索爾維會議 “物理學全明星夢之隊” 參與這次會議的 29人是二十世紀物理科學的最杰出代表，他們中間共有 17人獲得了諾貝爾獎。他們在量子論和相對論兩個方向上所做的貢獻不僅徹底改變了人們的物質(zhì)生活，而且改變了人類的思維方式和時空觀念。 約翰 .洛克 莎士比亞 達芬奇 馬克思 門捷列夫 達爾文 貝多芬 但丁 ? 人類智慧的聚集也使得城市成為了人類資源、財富的聚集地。 城市發(fā)展的實質(zhì) 智慧 力量 剩余 財富 智慧 財富 智慧 財富 智慧 財富 智慧 財富 法國國家人口研究所發(fā)表報告指出，隨著世界人口城市化進程加快 ,2022 年世界上已有 33 億人生活在城市，超過了全球人口總數(shù)的 50 ％。 這份研究報告稱，到 2030 年，城市人口比例將擴大到 60 ％，城市人口總數(shù)將達到 50 億。 而隨著城市人口的“涌現(xiàn)”，全球 GDP總值也呈現(xiàn)飛速增長。 世界城市人口比例與全球 GDP總量 城市發(fā)展的實質(zhì) 英國近代城市發(fā)展過程 : 英國是近代最早城市化的國家。 19世紀英國的城市化進程十分迅速，一大批工業(yè)城市，如曼徹斯特、伯明翰等迅速成長起來。從 180l～ 1851年的半個世紀里，全國 5000人以上的城鎮(zhèn)由106個增加到 265個，城鎮(zhèn)人口比例由 26%提高到 45%。 同時英國也成為當時世界第一大強國。 倫敦市 1700年人口為 70萬， 1801年人口為 110萬， 1901年達 458萬。成為當時世界上最大的城市和金融貿(mào)易中心。 占地面積比例：大約為 1： 8： 100 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 以英國近代城市化為例 進入 20世紀，英國開始出現(xiàn)郊區(qū)城市化現(xiàn)象。一些原先位于倫敦城周圍的小城鎮(zhèn)逐漸被倫敦所“吞并”，成為大倫敦的一部分。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 以英國近代城市化為例 隨著郊區(qū)城市化的發(fā)展，從倫敦經(jīng)伯明翰到曼徹斯特、利物浦一帶的城市規(guī)模都在迅速擴大，而且相互越來越接近，城市與城市間的界線日趨模糊，形成連成一片的城市地域，稱英格蘭城市帶。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 美國城市化率的 S曲線 隨著美國城市化率的提升，美國國力也急劇提升。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 英國作為城市化起步和首先完成的國家，在城市化期間其國運盛極一時，號稱“日不落帝國”。 英法美德同時期城市化率比較 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 %%%%%%%%%%1800 1850 1880 1900 1950 1955英國 法國 美國 德國 東京城市擴張過程示意圖 60年代 人口約 1000萬 土地總面積約 1000平方公里 80年代 人口 1160多萬 土地總面積達到 2161平方公里 2022年 人口 3400多萬 土地總面積超過 13000平方公里（東京都市圈） 國際經(jīng)驗表明，城市是一種高效的生產(chǎn)生活方式。城市規(guī)模越大越能產(chǎn)生明顯的聚集效應，從而帶來更高的規(guī)模效益。東京是其中一個典型的例子。 2022年，東京都市圈就已經(jīng)憑借 %的國土創(chuàng)造 1/3的全國 GDP，土地效率達到 （ 1/3247。 %)。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 首爾城市擴張過程示意圖 60年代 人口 土地面積 2022年 人口 1050萬 土地面積 首爾城市擴張，進一步引領韓國經(jīng)濟的走向，土地效率為 45倍（ %247。 %）。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 倫敦夜景(NASA) 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 日本東京灣 (NASA)—— 日本的燈光呈現(xiàn)出更為偏冷的青綠色 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 美國的大都市芝加哥在夜晚也很突出 (NASA) 加拿大蒙特利爾夜景 (NASA) 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 地球夜景燈光衛(wèi)星圖片 亮度反映了發(fā)達程度和人口稠密程度，但發(fā)達程度對亮度的影響更大。 美國最亮 ,尤其是東部 . 歐洲 ,曰本也是很亮 . 日 中 南美 北美 歐洲 美 大洋洲 非洲 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 生產(chǎn) 高效 智慧 涌現(xiàn) 社會 走向文明 小結(jié) 城市化是人類發(fā)展的必由之路 ， 城市也是一個高效的容器 ， 是一種最佳的生存 、 生產(chǎn)和生活方式 ,其發(fā)展也代表國家的發(fā)展 。 智慧 力量 群居 第二章 中國改革開放取得的巨大成 就歸功于城市化的快速發(fā)展 —— 城市數(shù)量從 1978年的 193個增加到 2022年的 655個，平均每年新增 15個城市；與此同時， GDP從 ，年均增長率達到 %。 —— 城鎮(zhèn)化水平由 %提高到 %，城市對國家 GDP的貢獻率也不斷加大。 由此可知，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快和城市規(guī)模的不斷擴大，城市經(jīng)濟在國民經(jīng)濟將占有 越來越重要的地位。 19492022年全國城市數(shù)量變化 我國的城市數(shù)量也在持續(xù)增長中 ,并由此發(fā)展出眾多城市群 . —— 上海 20222022年上海人口密集程度 —— 上海 —— 北京 —— 深圳 小結(jié) 改革開放三十年 ， 實際上就是城市化的三十年 ， 城市發(fā)展越快經(jīng)濟發(fā)展則越快 。 但快速的城市化發(fā)展也帶來相應的一些問題和矛盾 。 第三章 城市價值決定房價 城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設活動所形成的所有人類勞動的總和。城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一，是基礎設施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟、社會諸方面價值的統(tǒng)一，是歷史價值、現(xiàn)實價值與未來預期價值的統(tǒng)一。 城市價值的內(nèi)涵 城市的發(fā)展是一個不斷長大的過程 ， 以北京為例 ，北京一直處于快速擴張時期 ， 在這個擴張過程中城市價值也伴隨著相應的提高 。 城市價值的內(nèi)涵 051015202502022400060008000100001202214000160002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022GDP（ 億元） 增長率（ %） 20222022北京 GDP及增速統(tǒng)計 經(jīng)濟實力 ? 著名的商業(yè)中心包括王府井、西單、前門。 ? 新興的以中國國際貿(mào)易中心為中心的 CBD商業(yè)圈、亮馬橋商業(yè)圈。 ? 以古玩聞名的潘家園； ? 以經(jīng)營服裝聞名的動物園、大紅門商業(yè)圈。 北京市商業(yè)總體布局形成多處有較大規(guī)模、有良好購物環(huán)境和文化氛圍的商業(yè)文化中心。 王府井 西單 潘家園 CBD ? 北京城至今仍有大量的傳統(tǒng)商鋪，有眾多代表百年不變的、傳統(tǒng)文化特色的、獨樹一幟的中華老字號企業(yè)。北京堪稱是集全國之美味的薈萃之地，幾乎可以品嘗到中國任何一種菜系和世界各地的美味佳肴。 ? 另外，北京出產(chǎn)的象牙雕刻、玉器雕刻、漆雕景泰藍、地毯等傳統(tǒng)手工藝品馳譽世界。 中 華 老 字 號 象牙雕刻 玉器雕刻 景泰藍 地毯 傳 統(tǒng) 手 工 藝 2022 2022 2022 全 市 總 計 1176 1161 1462 能 源 200 144 165 電 力 121 88 89 供 熱 43 26 40 供 氣 11 8 10 供 水 30 22 26 公共服務業(yè) 290 292 435 園林綠化 8 8 16 環(huán)境衛(wèi)生 76 82 78 市政工程管理 187 189 314 其他公共服務業(yè) 19 13 27 交通運輸 548 604 699 鐵 路 66 76 115 公 路 190 171 135 城市公共交通業(yè) 202 216 427 航 空 87 142 22 郵政電信 85 87 125 其 他 53 34 39 北京全社會 基礎設施 投資 (2022— 2022年 )單位：億元 基礎設施 由以上北京地鐵規(guī)劃圖可以看出 ， 北京的地鐵交通已經(jīng)相當發(fā)達 ， 其中 4號線路全長 ， 于 2022年 9月建成通車； 6號線全長 ， 最晚 2022年通車8號線全長 ， 于 2022年建成通車； 9號線全長 ， 2022年底空載試運行； 14號線 、 15號線在建 ， 預計 2022年全線通車 。 鳥巢建筑面積 ，耗資 27億元人民幣，固定座位 8萬個，平均每天的維護成本將近 13萬。 水立方建筑面積 8萬平方米，耗資 10億元人民幣，固定座位 4萬個。 北京首都國際機場 3號航站樓 （ T3） ， 是目前世界上最大的單體建筑 ， 也是我國目前投資建設的最大機場 。 工程總投資 250億元 ， 歷