【正文】 宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)市場分析 任 宏 博士（英國） /教授 /博導(dǎo) 2022年 1月 主任委員 顧問 院長 住建部全國高等學(xué)校工程管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì) 重慶市政府決策咨詢專家委員會(huì) 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 第一章 為什么要城市化 ? 自公元前 3200年 ， 地球上第一座城市孟斐斯城誕生以來 ， 漫漫 5000余年 ， 人類再也沒有離開過城市 。 獅群通過群體的力量圍殲獵物，增大捕獵的成功率。 本領(lǐng)超群、聰明伶俐的海中哺乳動(dòng)物 —— 海豚，也是群居生活。 除此之外，還有狼群、猴群 ………… 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 智慧： 群居為彼此進(jìn)行思想的交流提供了可能 ， 也孕育了智慧的產(chǎn)生 。 三個(gè)臭皮匠抵個(gè)諸葛亮 一人計(jì)短 ， 百人計(jì)長 力量： 群居聚集了彼此的力量而使之更為強(qiáng)大。從而使得群居動(dòng)物更具優(yōu)勢而得以生存和發(fā)展。 眾人拾柴火焰高 團(tuán)結(jié)就是力量 作為高等動(dòng)物的人類 ,在城市進(jìn)行群居 ， 從本質(zhì)上是一種智慧的聚集 , 為人類發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力 。 以人類發(fā)展的視角來看 ， 城市的興起和演化均是人類選擇的結(jié)果 ,人類在實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展的過程中 ， 城市化成為了歷史的必然 。 ? 牛頓曾經(jīng)說：“我不知道大家怎樣看我但在我自己看來，我就像一個(gè)智慧的海灘上的小孩子，偶爾拾到一塊較為光滑的貝殼?！? 城市是一個(gè)人力、智慧與資源的容器， 城市化的發(fā)展提供了這樣一個(gè)海灘 ，為更多的人提供了發(fā)現(xiàn)貝殼的機(jī)會(huì)， 人類的智慧在城市得以“涌現(xiàn)”。 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 城市：人類智慧“涌現(xiàn)”的發(fā)源地 瓦特 亞當(dāng) .斯密 牛頓為工業(yè)革命創(chuàng)造了一把科學(xué)的鑰匙，瓦特拿這把鑰匙開啟了工業(yè)革命的大門，亞當(dāng) .斯密則是揮動(dòng)著一只看不到的手為工業(yè)革命的推進(jìn)締造一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)秩序。 城市化進(jìn)程中，先進(jìn)的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系，萌生了新的生存狀態(tài)，解放了人的思想，人的智慧出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍；科學(xué)家、精英人才、科研機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)有了生存和發(fā)展的土壤，智慧的“涌現(xiàn)”才呈現(xiàn)出非凡的意義。 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 1927年 比利時(shí)布魯塞爾 第五屆索爾維會(huì)議 “物理學(xué)全明星夢之隊(duì)” 參與這次會(huì)議的 29人是二十世紀(jì)物理科學(xué)的最杰出代表，他們中間共有 17人獲得了諾貝爾獎(jiǎng)。他們在量子論和相對論兩個(gè)方向上所做的貢獻(xiàn)不僅徹底改變了人們的物質(zhì)生活，而且改變了人類的思維方式和時(shí)空觀念。 約翰 .洛克 莎士比亞 達(dá)芬奇 馬克思 門捷列夫 達(dá)爾文 貝多芬 但丁 ? 人類智慧的聚集也使得城市成為了人類資源、財(cái)富的聚集地。 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 智慧 力量 剩余 財(cái)富 智慧 財(cái)富 智慧 財(cái)富 智慧 財(cái)富 智慧 財(cái)富 法國國家人口研究所發(fā)表報(bào)告指出，隨著世界人口城市化進(jìn)程加快 ,2022 年世界上已有 33 億人生活在城市，超過了全球人口總數(shù)的 50 ％。 這份研究報(bào)告稱，到 2030 年，城市人口比例將擴(kuò)大到 60 ％，城市人口總數(shù)將達(dá)到 50 億。 而隨著城市人口的“涌現(xiàn)”，全球 GDP總值也呈現(xiàn)飛速增長。 世界城市人口比例與全球 GDP總量 城市發(fā)展的實(shí)質(zhì) 英國近代城市發(fā)展過程 : 英國是近代最早城市化的國家。 19世紀(jì)英國的城市化進(jìn)程十分迅速，一大批工業(yè)城市，如曼徹斯特、伯明翰等迅速成長起來。從 180l～ 1851年的半個(gè)世紀(jì)里，全國 5000人以上的城鎮(zhèn)由106個(gè)增加到 265個(gè)，城鎮(zhèn)人口比例由 26%提高到 45%。 同時(shí)英國也成為當(dāng)時(shí)世界第一大強(qiáng)國。 倫敦市 1700年人口為 70萬， 1801年人口為 110萬， 1901年達(dá) 458萬。成為當(dāng)時(shí)世界上最大的城市和金融貿(mào)易中心。 占地面積比例：大約為 1： 8： 100 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 以英國近代城市化為例 進(jìn)入 20世紀(jì)，英國開始出現(xiàn)郊區(qū)城市化現(xiàn)象。一些原先位于倫敦城周圍的小城鎮(zhèn)逐漸被倫敦所“吞并”，成為大倫敦的一部分。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 以英國近代城市化為例 隨著郊區(qū)城市化的發(fā)展，從倫敦經(jīng)伯明翰到曼徹斯特、利物浦一帶的城市規(guī)模都在迅速擴(kuò)大，而且相互越來越接近，城市與城市間的界線日趨模糊，形成連成一片的城市地域，稱英格蘭城市帶。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 美國城市化率的 S曲線 隨著美國城市化率的提升，美國國力也急劇提升。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 英國作為城市化起步和首先完成的國家，在城市化期間其國運(yùn)盛極一時(shí)，號(hào)稱“日不落帝國”。 英法美德同時(shí)期城市化率比較 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 %%%%%%%%%%1800 1850 1880 1900 1950 1955英國 法國 美國 德國 東京城市擴(kuò)張過程示意圖 60年代 人口約 1000萬 土地總面積約 1000平方公里 80年代 人口 1160多萬 土地總面積達(dá)到 2161平方公里 2022年 人口 3400多萬 土地總面積超過 13000平方公里（東京都市圈） 國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市是一種高效的生產(chǎn)生活方式。城市規(guī)模越大越能產(chǎn)生明顯的聚集效應(yīng)，從而帶來更高的規(guī)模效益。東京是其中一個(gè)典型的例子。 2022年，東京都市圈就已經(jīng)憑借 %的國土創(chuàng)造 1/3的全國 GDP，土地效率達(dá)到 （ 1/3247。 %)。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 首爾城市擴(kuò)張過程示意圖 60年代 人口 土地面積 2022年 人口 1050萬 土地面積 首爾城市擴(kuò)張，進(jìn)一步引領(lǐng)韓國經(jīng)濟(jì)的走向，土地效率為 45倍（ %247。 %）。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 倫敦夜景(NASA) 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 日本東京灣 (NASA)—— 日本的燈光呈現(xiàn)出更為偏冷的青綠色 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 美國的大都市芝加哥在夜晚也很突出 (NASA) 加拿大蒙特利爾夜景 (NASA) 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 地球夜景燈光衛(wèi)星圖片 亮度反映了發(fā)達(dá)程度和人口稠密程度，但發(fā)達(dá)程度對亮度的影響更大。 美國最亮 ,尤其是東部 . 歐洲 ,曰本也是很亮 . 日 中 南美 北美 歐洲 美 大洋洲 非洲 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 生產(chǎn) 高效 智慧 涌現(xiàn) 社會(huì) 走向文明 小結(jié) 城市化是人類發(fā)展的必由之路 ， 城市也是一個(gè)高效的容器 ， 是一種最佳的生存 、 生產(chǎn)和生活方式 ,其發(fā)展也代表國家的發(fā)展 。 智慧 力量 群居 第二章 中國改革開放取得的巨大成 就歸功于城市化的快速發(fā)展 —— 城市數(shù)量從 1978年的 193個(gè)增加到 2022年的 655個(gè)，平均每年新增 15個(gè)城市；與此同時(shí)， GDP從 ，年均增長率達(dá)到 %。 —— 城鎮(zhèn)化水平由 %提高到 %，城市對國家 GDP的貢獻(xiàn)率也不斷加大。 由此可知，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)將占有 越來越重要的地位。 19492022年全國城市數(shù)量變化 我國的城市數(shù)量也在持續(xù)增長中 ,并由此發(fā)展出眾多城市群 . —— 上海 20222022年上海人口密集程度 —— 上海 —— 北京 —— 深圳 小結(jié) 改革開放三十年 ， 實(shí)際上就是城市化的三十年 ， 城市發(fā)展越快經(jīng)濟(jì)發(fā)展則越快 。 但快速的城市化發(fā)展也帶來相應(yīng)的一些問題和矛盾 。 第三章 城市價(jià)值決定房價(jià) 城市價(jià)值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設(shè)活動(dòng)所形成的所有人類勞動(dòng)的總和。城市價(jià)值是有形價(jià)值與無形價(jià)值的統(tǒng)一，是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)諸方面價(jià)值的統(tǒng)一，是歷史價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與未來預(yù)期價(jià)值的統(tǒng)一。 城市價(jià)值的內(nèi)涵 城市的發(fā)展是一個(gè)不斷長大的過程 ， 以北京為例 ，北京一直處于快速擴(kuò)張時(shí)期 ， 在這個(gè)擴(kuò)張過程中城市價(jià)值也伴隨著相應(yīng)的提高 。 城市價(jià)值的內(nèi)涵 051015202502022400060008000100001202214000160002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022GDP（ 億元） 增長率（ %） 20222022北京 GDP及增速統(tǒng)計(jì) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ? 著名的商業(yè)中心包括王府井、西單、前門。 ? 新興的以中國國際貿(mào)易中心為中心的 CBD商業(yè)圈、亮馬橋商業(yè)圈。 ? 以古玩聞名的潘家園； ? 以經(jīng)營服裝聞名的動(dòng)物園、大紅門商業(yè)圈。 北京市商業(yè)總體布局形成多處有較大規(guī)模、有良好購物環(huán)境和文化氛圍的商業(yè)文化中心。 王府井 西單 潘家園 CBD ? 北京城至今仍有大量的傳統(tǒng)商鋪，有眾多代表百年不變的、傳統(tǒng)文化特色的、獨(dú)樹一幟的中華老字號(hào)企業(yè)。北京堪稱是集全國之美味的薈萃之地，幾乎可以品嘗到中國任何一種菜系和世界各地的美味佳肴。 ? 另外，北京出產(chǎn)的象牙雕刻、玉器雕刻、漆雕景泰藍(lán)、地毯等傳統(tǒng)手工藝品馳譽(yù)世界。 中 華 老 字 號(hào) 象牙雕刻 玉器雕刻 景泰藍(lán) 地毯 傳 統(tǒng) 手 工 藝 2022 2022 2022 全 市 總 計(jì) 1176 1161 1462 能 源 200 144 165 電 力 121 88 89 供 熱 43 26 40 供 氣 11 8 10 供 水 30 22 26 公共服務(wù)業(yè) 290 292 435 園林綠化 8 8 16 環(huán)境衛(wèi)生 76 82 78 市政工程管理 187 189 314 其他公共服務(wù)業(yè) 19 13 27 交通運(yùn)輸 548 604 699 鐵 路 66 76 115 公 路 190 171 135 城市公共交通業(yè) 202 216 427 航 空 87 142 22 郵政電信 85 87 125 其 他 53 34 39 北京全社會(huì) 基礎(chǔ)設(shè)施 投資 (2022— 2022年 )單位：億元 基礎(chǔ)設(shè)施 由以上北京地鐵規(guī)劃圖可以看出 ， 北京的地鐵交通已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá) ， 其中 4號(hào)線路全長 ， 于 2022年 9月建成通車； 6號(hào)線全長 ， 最晚 2022年通車8號(hào)線全長 ， 于 2022年建成通車； 9號(hào)線全長 ， 2022年底空載試運(yùn)行； 14號(hào)線 、 15號(hào)線在建 ， 預(yù)計(jì) 2022年全線通車 。 鳥巢建筑面積 ，耗資 27億元人民幣，固定座位 8萬個(gè)，平均每天的維護(hù)成本將近 13萬。 水立方建筑面積 8萬平方米，耗資 10億元人民幣，固定座位 4萬個(gè)。 北京首都國際機(jī)場 3號(hào)航站樓 （ T3） ， 是目前世界上最大的單體建筑 ， 也是我國目前投資建設(shè)的最大機(jī)場 。 工程總投資 250億元 ， 歷