關(guān)于房地關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障的應(yīng)用(已修改)
2025-07-06 07:13 本頁面
【正文】 A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障作者 李昌麒 關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障 中國法學(xué) 本文通過對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題的考察，闡述了國家應(yīng)從六個(gè)方面確立房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目標(biāo)及其相應(yīng)的法律對策，包括對耕地占用面積的控制、把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)、確立合理的地價(jià)和房價(jià)基準(zhǔn)、引進(jìn)高空建筑權(quán)、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量、房地產(chǎn)開發(fā)必須符合生態(tài)環(huán)境的要求以及嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制等內(nèi)容。 最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看，它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，將是國家的一個(gè)長期任務(wù)。我以為至關(guān)重要的是國家要從全局和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。為此，很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體考察，然后針對已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對策。 控制目標(biāo)之一：對耕地占有面積的控制 我們必須承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)：我國正在面臨著一場土地危機(jī)，而這種危機(jī)還可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的失控而加劇?，F(xiàn)在我手頭沒有掌握全國性的由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴(kuò)張而占用耕地的數(shù)字，但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個(gè)問題，即如何處理好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾?？陀^地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個(gè)限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度，我以為以下措施是必須采取的： 第一，把耕地占用的數(shù)額納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、五年計(jì)劃和年度計(jì)劃。我國現(xiàn)有的長遠(yuǎn)規(guī)劃和五年計(jì)劃，僅僅是十分原則的強(qiáng)調(diào)了要“切實(shí)保護(hù)耕地”，但并沒有像其他事項(xiàng)那樣規(guī)定具體的指標(biāo)，這不能不說是一個(gè)忽視或者說缺陷，盡管各級政府都制定了土地使用權(quán)出讓計(jì)劃但它畢竟是政府規(guī)定的，這也往往會(huì)因?yàn)檎囊庵径S時(shí)修改計(jì)劃。因此，在五年計(jì)劃的國土開發(fā)計(jì)劃中其他指標(biāo)可以不列，但是耕地占用面積是必須列的。考慮到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同，因此，我主張以后的五年計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字，然后各地區(qū)在根據(jù)國家確定的耕地占用計(jì)劃，層層分解，凡是列入計(jì)劃的占耕地指標(biāo)，不得突破。各級人民代表大會(huì)的計(jì)劃執(zhí)行的報(bào)告中，必須包括耕地占用情況，以便把耕地的占用納入權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督之下。 第二，把耕地占用計(jì)劃納入指令性計(jì)劃的管理范圍。本來，指令性計(jì)劃與市場經(jīng)濟(jì)的要求是不相容的，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，指令性計(jì)劃指標(biāo)將會(huì)逐步減少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，還必須把它納入指令性計(jì)劃的管理范圍，即使在其他市場經(jīng)濟(jì)的國家，也不是對耕地占用放任不管。因此，在將來我國制定計(jì)劃法的時(shí)候，還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性計(jì)劃在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。 第三，強(qiáng)化依法批地的法律意識，嚴(yán)格追究非法批地主持者的法律責(zé)任。我國《土地管理法》對批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定，該法實(shí)施以來，鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定，越權(quán)批準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象十分突出，為此，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報(bào)告，但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止，橫向多頭批地（如開發(fā)區(qū)的管委會(huì)、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地）和縱向
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