關于房地關于房地產市場宏觀調控目標及其實現(xiàn)的法律保障的應用(已修改)
2025-07-06 07:13 本頁面
【正文】 A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering關于房地產市場宏觀調控目標及其實現(xiàn)的法律保障作者 李昌麒 關于房地產市場宏觀調控目標及其實現(xiàn)的法律保障 中國法學 本文通過對我國房地產市場的現(xiàn)狀及問題的考察，闡述了國家應從六個方面確立房地產市場的宏觀調控目標及其相應的法律對策，包括對耕地占用面積的控制、把房地產開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內、確立合理的地價和房價基準、引進高空建筑權、控制房地產開發(fā)貸款的總量、房地產開發(fā)必須符合生態(tài)環(huán)境的要求以及嚴格房地產開發(fā)企業(yè)的資質控制等內容。 最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個新興的產業(yè)先是在沿海城市后又在內地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看，它還遠未成為我國國民經濟發(fā)展的一個重要的支柱產業(yè)。這表明在今后相當長的一個時期內，國家還須對房地產業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對房地產業(yè)實行宏觀調控，將是國家的一個長期任務。我以為至關重要的是國家要從全局和長遠利益出發(fā)，確立房地產市場宏觀調控目標以及實現(xiàn)這些目標的法律措施。為此，很必要對我國房地產市場的現(xiàn)狀作一大體考察，然后針對已經出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題，提出相應的對策。 控制目標之一：對耕地占有面積的控制 我們必須承認這樣一個事實：我國正在面臨著一場土地危機，而這種危機還可能因為房地產開發(fā)的失控而加劇?，F(xiàn)在我手頭沒有掌握全國性的由于經濟技術開發(fā)區(qū)的建立、房地產業(yè)的興起以及城市擴張而占用耕地的數(shù)字，但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個問題，即如何處理好房地產開發(fā)與占用耕地的矛盾?？陀^地說，既要加快房地產業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內。這個限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預測以及其他建設可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度，我以為以下措施是必須采取的： 第一，把耕地占用的數(shù)額納入國民經濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、五年計劃和年度計劃。我國現(xiàn)有的長遠規(guī)劃和五年計劃，僅僅是十分原則的強調了要“切實保護耕地”，但并沒有像其他事項那樣規(guī)定具體的指標，這不能不說是一個忽視或者說缺陷，盡管各級政府都制定了土地使用權出讓計劃但它畢竟是政府規(guī)定的，這也往往會因為政府的意志而隨時修改計劃。因此，在五年計劃的國土開發(fā)計劃中其他指標可以不列，但是耕地占用面積是必須列的?？紤]到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同，因此，我主張以后的五年計劃，應當按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字，然后各地區(qū)在根據(jù)國家確定的耕地占用計劃，層層分解，凡是列入計劃的占耕地指標，不得突破。各級人民代表大會的計劃執(zhí)行的報告中，必須包括耕地占用情況，以便把耕地的占用納入權力機關的監(jiān)督之下。 第二，把耕地占用計劃納入指令性計劃的管理范圍。本來，指令性計劃與市場經濟的要求是不相容的，隨著市場經濟的發(fā)展，指令性計劃指標將會逐步減少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，還必須把它納入指令性計劃的管理范圍，即使在其他市場經濟的國家，也不是對耕地占用放任不管。因此，在將來我國制定計劃法的時候，還必須在特定領域肯定指令性計劃在特定領域的地位并賦予執(zhí)行的效力。 第三，強化依法批地的法律意識，嚴格追究非法批地主持者的法律責任。我國《土地管理法》對批地的權限作了明確的規(guī)定，該法實施以來，鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定，越權批準占用土地的現(xiàn)象十分突出，為此，國務院批轉了國家土地管理局關于部分地方政府越權批地情況的報告，但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止，橫向多頭批地（如開發(fā)區(qū)的管委會、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地）和縱向
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