宏觀經(jīng)濟(jì)下地產(chǎn)企業(yè)突圍之路(編輯修改稿)
2025-07-25 00:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，總現(xiàn)金流是正的，當(dāng)他開發(fā)這個(gè)樓盤的時(shí)候，他首先想得是這個(gè)地盤開發(fā)是賠多少錢，而不是賺多少錢?！ ∵@就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本態(tài)度，我這么講，我如果在7月份這么講的，你會(huì)覺得非?？尚?，這個(gè)人真傻冒，跟錢過不去，我們只要把樓盤建好了，提供最好的裝修、最好的服務(wù)、最好的地段，就是能夠發(fā)財(cái)，地產(chǎn)的成功三要素，就是地段、服務(wù)、裝修。你想你都知道的事，別人會(huì)不知道嗎，地段、服務(wù)、裝修最后你還是扛不住，情況非常復(fù)雜。我仔細(xì)分析這些人之后，我不得不佩服，我就以資本負(fù)債比例為例，他們不是四家平均20%，中國(guó)的上市公司里面，資本負(fù)債比例平均是100300%，而他們每家都是20%，不是平均20%，這種結(jié)構(gòu)的類似我非常的震驚。新世界在04年之前，負(fù)債比例曾經(jīng)到6070%左右，可是還是回來了，還是回到20%的平均位置，因此20%的資本負(fù)債比例對(duì)于香港而言，應(yīng)該就是一個(gè)安全的標(biāo)準(zhǔn)，至少我的數(shù)字顯示，這四大天王當(dāng)中只有一家是曾經(jīng)偏離過這個(gè)數(shù)字的，從97到03年曾經(jīng)高達(dá)6070%，但是到006年之后回到20%，因此我們有理由相信20%是一個(gè)平均數(shù)字?！ ⊥瑫r(shí)不止如此，除了打底之外，還有一項(xiàng)硬工夫，我為了確認(rèn)我講的是對(duì)的，我曾經(jīng)私下對(duì)其中之一做了證實(shí)，確實(shí)是如此，那就是互補(bǔ)，什么叫互補(bǔ)？互補(bǔ)本身就是當(dāng)你在做投資的時(shí)候，尤其是你又做地產(chǎn)，又做別的行業(yè)的時(shí)刻，你有沒有想到互補(bǔ)是一個(gè)絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，不能沒有互補(bǔ)。什么叫互補(bǔ)？我投資A行業(yè)，我在選擇B行業(yè)，而選擇的條件是A跟B要互補(bǔ)，這話什么意思？這話A的現(xiàn)金流是這個(gè)樣子，B就是剛好相反，什么目的呢？就是這家起來的時(shí)候，那家下去，一高一低可以產(chǎn)生互補(bǔ)，互補(bǔ)的結(jié)果可以達(dá)到穩(wěn)定的現(xiàn)金流。所以打底的目的是用穩(wěn)定的現(xiàn)金流來彌補(bǔ)地產(chǎn)開發(fā)的波動(dòng)，而互補(bǔ)是用其他行業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)的這種波幅做對(duì)沖。因此我有理由相信，這些人雖然是以地產(chǎn)起家的，可是對(duì)于地產(chǎn)而言，當(dāng)他在做其他投資的時(shí)候，首先想到是互補(bǔ)，保證對(duì)沖這是非常重要的?！ ∥抑v的這些故事，不是一個(gè)理論，更不是郎教授簡(jiǎn)單的理念，不是的，而是我搜集了所有的數(shù)據(jù)之后我發(fā)現(xiàn)這樣的情況。我舉一個(gè)例子，你看一個(gè)行業(yè)是這樣走的，另外一個(gè)行業(yè)是相反的，所以原來波幅這么大，這兩個(gè)行業(yè)加在一起247。2的結(jié)果呢？因此我做了一個(gè)計(jì)算，經(jīng)過這四大王的互補(bǔ)之后，這種現(xiàn)金流從這么大變成最終的現(xiàn)金流，整個(gè)的幅度縮小了幾倍。四大天王它的現(xiàn)金流的縮小振幅是幾倍，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)縮小了10倍，新世界縮小了7倍，恒基兆業(yè)縮小了12倍，這四大天王每一家都通過互補(bǔ)使得現(xiàn)金流各個(gè)行業(yè)之間的波幅縮小從7倍到12倍之間，平均的縮小幅度是10倍。所以使得地產(chǎn)開發(fā)有一定的耗能，通過別的開發(fā)使得個(gè)現(xiàn)金流的波幅小了十倍，如果你的現(xiàn)金流因?yàn)閯e的行業(yè)而縮小10倍，你不覺得今后會(huì)安全很多嗎，而且不但波幅縮小10倍，還有兩三個(gè)行業(yè)才可以提供最穩(wěn)定的現(xiàn)金流，讓整個(gè)行業(yè)往上抬。以恒基兆業(yè)為例，我的資料顯示，在很久很久以前，當(dāng)做地產(chǎn)投資以前，沒有放棄租賃也沒有放棄煤氣，包括建筑、酒店、碼頭加在一起，目的就是使得這么大的現(xiàn)金流能夠做縮小一點(diǎn)。經(jīng)過這么復(fù)雜的考慮之后，再孕育出現(xiàn)在的四大天王，而且在整個(gè)的成長(zhǎng)過程當(dāng)中，你發(fā)現(xiàn)態(tài)度是非常保守的，絕對(duì)不像各位所想得，我要做大做強(qiáng)。這個(gè)做大做強(qiáng)我在五六年前批評(píng)過的，中國(guó)企業(yè)沒有做大做強(qiáng)的本錢，而且我在廣州也講被媒體罵死了，不做大做強(qiáng)，還做小做弱不成，我一直是忍辱負(fù)重幾年，郎教授是比較辛苦的，每次提出新觀念，都要經(jīng)過別人的謾罵才知道，包括7月份演講之后，我說08年制造業(yè)要倒閉，被人罵死了，說唱衰整個(gè)中國(guó)制造業(yè)?！ 〈蠹易⒁?，四大天王走到今天，你可能以為他是把握機(jī)會(huì)，迅速做大做強(qiáng)，不是的，我看了歷史的數(shù)據(jù)之后，按照歷史數(shù)據(jù)顯示的，它的地產(chǎn)行業(yè)資本負(fù)債比例一直很高，甚至它的和記黃埔或者是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有10%的資產(chǎn)負(fù)債率，一個(gè)中國(guó)的首富為什么這么低的資產(chǎn)負(fù)債率？你發(fā)現(xiàn)非常有意思，一個(gè)保守的心態(tài)完成了整個(gè)公司的邏輯思路。但是在很久很久以前，他就不想做大做強(qiáng)，他把資本負(fù)債比例控制在20% 上下，慢慢穩(wěn)健保守的發(fā)展，而且不但穩(wěn)健保守，對(duì)于地產(chǎn)那么大波幅的現(xiàn)金流，第一采取拿地，第二采取互補(bǔ)的方式，使得你的風(fēng)險(xiǎn)大為降低，而且四大天王他們的做法之類似，讓我感到震驚。我講這個(gè)故事，絕對(duì)不是其中一家，而是每一家，都是相同的。所以就應(yīng)了我以前所講的一句話，失敗的原因很多，似乎成功的真理只有一個(gè)，也就是說在這么多年的運(yùn)作當(dāng)中，是不是和他們不一樣的企業(yè)都已經(jīng)倒閉了呢？而且四大天王所以能夠稱其為四大天王是經(jīng)過幾十年的孕育，才會(huì)走到今天的四大天王，而他們?cè)杏砷L(zhǎng)的過程當(dāng)中，就是保守、打底、互補(bǔ)，一路走過來的?！ ∨龅浇裉爝@種金融危機(jī)，他們?cè)趺刺幚淼?？這是我這今年的研究成果，我希望分享一下，我最新的研究成果顯示，李嘉誠(chéng)在10月底的時(shí)候作出一些決定，我把他的決定講出來以后，我相信你心里會(huì)感到非常沉重。第一和記黃埔的全部投資全部撤回，第二資本負(fù)債率20%，第三按我的材料顯示，他手里220億美金，這220億的美金其中70%是以純現(xiàn)金的形式保管，30%是以國(guó)債的形式保管的。請(qǐng)想一想，他這個(gè)做法和我7月份在蕭山講的是不是一模一樣？ 7月份蕭山演講告訴各位地產(chǎn)商你要增加現(xiàn)金流，減低負(fù)債，減少投資，4個(gè)月之后，11月份真正是李嘉誠(chéng)所做的，而且有數(shù)字證明，負(fù)債率是20% 以下，現(xiàn)金流是220億美金，所有投資全部撤回，11月份開始進(jìn)入困難期，當(dāng)然我們有很多希望，情況持續(xù)惡化，我多么希望這次的危機(jī)不會(huì)造成這么大的沖擊，不也那么希望各位能夠賺更多的錢，我也希望老百姓因?yàn)楦母镩_放的成功變得更富裕，但是這些只是我個(gè)人一個(gè)夢(mèng)，我希望這些都會(huì)發(fā)生，但是到現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)情況不是這個(gè)樣子的，情況是持續(xù)惡化，這也不是我唱衰，而是全世界都是這個(gè)樣子的?！ 【驮谶@個(gè)時(shí)候，李嘉誠(chéng)的做法完全驗(yàn)證了我7月份的講話，我希望我能夠?qū)Ω魑黄髽I(yè)家能夠有正面的幫助。但是下面的話題，到底未來的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)怎樣？我奉勸各位企業(yè)家，不要簡(jiǎn)單從地產(chǎn)行業(yè)來看地產(chǎn)，中國(guó)是非常復(fù)雜的。你認(rèn)為整個(gè)股市也好，樓市也好，基本的靈魂是什么？你以為你們找一個(gè)好的地段，最好的裝修最好的服務(wù)，送冰箱送車位你就能賣樓嗎？你把地產(chǎn)行業(yè)看得太簡(jiǎn)單，甚至地產(chǎn)行業(yè)變成一個(gè)人人追逐的暴利行業(yè)，這個(gè)本身就是可笑了，因?yàn)樵谝粋€(gè)時(shí)代，地產(chǎn)商的暴利既然大量的企業(yè)家進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，可以告訴各位，我前面講的，四大天王這種地產(chǎn)操作手法，你已經(jīng)感覺不同反響，而且四大天王跟你們是不一樣的，第一他們比你們大很多倍，我可以告訴大家，他們的體積比在座的各位大100倍以上，而且香港的體制非常齊全，一個(gè)大你百倍的地產(chǎn)商又在一個(gè)法治體系非常完善，信用體系這么優(yōu)良的情況下，他們?yōu)槭裁催@么的保守？你有沒有想到這些人是怎么成功的？你有沒有想到你太急進(jìn)？你有沒有想到你的思路太簡(jiǎn)單了，我今天的講話比7月份的講話更深刻，因?yàn)槲业母惺芨羁?，?月份到現(xiàn)在，你會(huì)覺得這半年來對(duì)你人生是一個(gè)極大的沖擊。 但是內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)和香港又是不同的，香港四大天王的操作手法在我看來是一個(gè)非常高超的風(fēng)險(xiǎn)管理手法，因此以四大天王的水平來看，我們可以說一個(gè)能夠真正做好風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)家才是真正一流的企業(yè)家?！ ∠旅嫦Ｍ魑徽勔幌拢禺a(chǎn)行業(yè)的靈魂是什么？這跟香港是不一樣的，香港是一個(gè)炒樓、炒股的地方，為什么這個(gè)地區(qū)可以成為一個(gè)炒樓炒股的地區(qū)，因?yàn)楸晨看箨?，?
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