【文章內容簡介】 ，總現金流是正的，當他開發(fā)這個樓盤的時候，他首先想得是這個地盤開發(fā)是賠多少錢，而不是賺多少錢?！　∵@就是一個風險管理的基本態(tài)度，我這么講，我如果在7月份這么講的，你會覺得非?？尚?，這個人真傻冒，跟錢過不去，我們只要把樓盤建好了，提供最好的裝修、最好的服務、最好的地段，就是能夠發(fā)財，地產的成功三要素，就是地段、服務、裝修。你想你都知道的事，別人會不知道嗎，地段、服務、裝修最后你還是扛不住，情況非常復雜。我仔細分析這些人之后，我不得不佩服，我就以資本負債比例為例，他們不是四家平均20%，中國的上市公司里面，資本負債比例平均是100300%，而他們每家都是20%，不是平均20%，這種結構的類似我非常的震驚。新世界在04年之前，負債比例曾經到6070%左右，可是還是回來了，還是回到20%的平均位置，因此20%的資本負債比例對于香港而言，應該就是一個安全的標準，至少我的數字顯示，這四大天王當中只有一家是曾經偏離過這個數字的，從97到03年曾經高達6070%，但是到006年之后回到20%，因此我們有理由相信20%是一個平均數字。　　同時不止如此，除了打底之外，還有一項硬工夫，我為了確認我講的是對的，我曾經私下對其中之一做了證實，確實是如此，那就是互補，什么叫互補？互補本身就是當你在做投資的時候，尤其是你又做地產，又做別的行業(yè)的時刻，你有沒有想到互補是一個絕對標準，不能沒有互補。什么叫互補？我投資A行業(yè)，我在選擇B行業(yè)，而選擇的條件是A跟B要互補，這話什么意思？這話A的現金流是這個樣子，B就是剛好相反，什么目的呢？就是這家起來的時候，那家下去，一高一低可以產生互補，互補的結果可以達到穩(wěn)定的現金流。所以打底的目的是用穩(wěn)定的現金流來彌補地產開發(fā)的波動，而互補是用其他行業(yè)和地產開發(fā)的這種波幅做對沖。因此我有理由相信，這些人雖然是以地產起家的，可是對于地產而言，當他在做其他投資的時候，首先想到是互補，保證對沖這是非常重要的。　　我講的這些故事，不是一個理論，更不是郎教授簡單的理念，不是的，而是我搜集了所有的數據之后我發(fā)現這樣的情況。我舉一個例子，你看一個行業(yè)是這樣走的，另外一個行業(yè)是相反的，所以原來波幅這么大，這兩個行業(yè)加在一起247。2的結果呢？因此我做了一個計算，經過這四大王的互補之后，這種現金流從這么大變成最終的現金流，整個的幅度縮小了幾倍。四大天王它的現金流的縮小振幅是幾倍，李嘉誠的長江實業(yè)縮小了10倍，新世界縮小了7倍，恒基兆業(yè)縮小了12倍，這四大天王每一家都通過互補使得現金流各個行業(yè)之間的波幅縮小從7倍到12倍之間，平均的縮小幅度是10倍。所以使得地產開發(fā)有一定的耗能，通過別的開發(fā)使得個現金流的波幅小了十倍，如果你的現金流因為別的行業(yè)而縮小10倍，你不覺得今后會安全很多嗎，而且不但波幅縮小10倍，還有兩三個行業(yè)才可以提供最穩(wěn)定的現金流，讓整個行業(yè)往上抬。以恒基兆業(yè)為例，我的資料顯示，在很久很久以前，當做地產投資以前，沒有放棄租賃也沒有放棄煤氣，包括建筑、酒店、碼頭加在一起，目的就是使得這么大的現金流能夠做縮小一點。經過這么復雜的考慮之后，再孕育出現在的四大天王，而且在整個的成長過程當中，你發(fā)現態(tài)度是非常保守的，絕對不像各位所想得，我要做大做強。這個做大做強我在五六年前批評過的，中國企業(yè)沒有做大做強的本錢，而且我在廣州也講被媒體罵死了，不做大做強，還做小做弱不成，我一直是忍辱負重幾年，郎教授是比較辛苦的，每次提出新觀念，都要經過別人的謾罵才知道，包括7月份演講之后，我說08年制造業(yè)要倒閉，被人罵死了，說唱衰整個中國制造業(yè)?！　〈蠹易⒁?，四大天王走到今天，你可能以為他是把握機會，迅速做大做強，不是的，我看了歷史的數據之后，按照歷史數據顯示的，它的地產行業(yè)資本負債比例一直很高，甚至它的和記黃埔或者是長江實業(yè)有10%的資產負債率，一個中國的首富為什么這么低的資產負債率？你發(fā)現非常有意思，一個保守的心態(tài)完成了整個公司的邏輯思路。但是在很久很久以前，他就不想做大做強，他把資本負債比例控制在20% 上下，慢慢穩(wěn)健保守的發(fā)展，而且不但穩(wěn)健保守，對于地產那么大波幅的現金流，第一采取拿地，第二采取互補的方式，使得你的風險大為降低，而且四大天王他們的做法之類似，讓我感到震驚。我講這個故事，絕對不是其中一家，而是每一家，都是相同的。所以就應了我以前所講的一句話，失敗的原因很多，似乎成功的真理只有一個，也就是說在這么多年的運作當中，是不是和他們不一樣的企業(yè)都已經倒閉了呢？而且四大天王所以能夠稱其為四大天王是經過幾十年的孕育，才會走到今天的四大天王，而他們孕育成長的過程當中，就是保守、打底、互補，一路走過來的。　　碰到今天這種金融危機，他們怎么處理的？這是我這今年的研究成果，我希望分享一下，我最新的研究成果顯示，李嘉誠在10月底的時候作出一些決定，我把他的決定講出來以后，我相信你心里會感到非常沉重。第一和記黃埔的全部投資全部撤回，第二資本負債率20%，第三按我的材料顯示，他手里220億美金，這220億的美金其中70%是以純現金的形式保管，30%是以國債的形式保管的。請想一想，他這個做法和我7月份在蕭山講的是不是一模一樣？ 7月份蕭山演講告訴各位地產商你要增加現金流，減低負債，減少投資，4個月之后，11月份真正是李嘉誠所做的，而且有數字證明，負債率是20% 以下，現金流是220億美金，所有投資全部撤回，11月份開始進入困難期，當然我們有很多希望，情況持續(xù)惡化，我多么希望這次的危機不會造成這么大的沖擊，不也那么希望各位能夠賺更多的錢，我也希望老百姓因為改革開放的成功變得更富裕，但是這些只是我個人一個夢，我希望這些都會發(fā)生，但是到現在發(fā)現情況不是這個樣子的，情況是持續(xù)惡化，這也不是我唱衰，而是全世界都是這個樣子的?！　【驮谶@個時候，李嘉誠的做法完全驗證了我7月份的講話，我希望我能夠對各位企業(yè)家能夠有正面的幫助。但是下面的話題，到底未來的經濟形勢怎樣？我奉勸各位企業(yè)家，不要簡單從地產行業(yè)來看地產，中國是非常復雜的。你認為整個股市也好，樓市也好，基本的靈魂是什么？你以為你們找一個好的地段，最好的裝修最好的服務，送冰箱送車位你就能賣樓嗎？你把地產行業(yè)看得太簡單，甚至地產行業(yè)變成一個人人追逐的暴利行業(yè)，這個本身就是可笑了，因為在一個時代，地產商的暴利既然大量的企業(yè)家進入地產行業(yè)，可以告訴各位，我前面講的，四大天王這種地產操作手法，你已經感覺不同反響，而且四大天王跟你們是不一樣的，第一他們比你們大很多倍，我可以告訴大家，他們的體積比在座的各位大100倍以上，而且香港的體制非常齊全，一個大你百倍的地產商又在一個法治體系非常完善，信用體系這么優(yōu)良的情況下，他們?yōu)槭裁催@么的保守？你有沒有想到這些人是怎么成功的？你有沒有想到你太急進？你有沒有想到你的思路太簡單了，我今天的講話比7月份的講話更深刻，因為我的感受更深刻，從7月份到現在，你會覺得這半年來對你人生是一個極大的沖擊。　　但是內地的房地產市場和香港又是不同的，香港四大天王的操作手法在我看來是一個非常高超的風險管理手法，因此以四大天王的水平來看，我們可以說一個能夠真正做好風險管理的企業(yè)家才是真正一流的企業(yè)家?！　∠旅嫦Ｍ魑徽勔幌拢禺a行業(yè)的靈魂是什么？這跟香港是不一樣的，香港是一個炒樓、炒股的地方，為什么這個地區(qū)可以成為一個炒樓炒股的地區(qū)，因為背靠大陸，服