房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析侯展20090826-wenkub
2023-05-21 22:06:11 本頁面
【正文】 品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 國(guó)稅函 [2021]342號(hào) 。 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 5） ?關(guān)于完工產(chǎn)品 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào) 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 31號(hào) 基本相同 國(guó)稅函 [2021]342號(hào) 問題：土地開發(fā)的完工條件、在建工程轉(zhuǎn)讓沒有明確 企業(yè)所得稅（ 6） 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 31號(hào) 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 31號(hào) Zhonghui, Your Reliable Business Partner 二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （一）符合下列條件之一的，應(yīng) 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 ① 注意這取消了對(duì)于自用視同銷售的規(guī)定 ② 國(guó)稅函 [2021]828號(hào) 企業(yè)所得稅（ 11） Zhonghui, Your Reliable Business Partner ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售新規(guī)定 新稅法 《 實(shí)施條例 》 25條 新稅法 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào) 舊稅法 – 內(nèi)資 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào) 舊稅法 – 外資 國(guó)稅函 [2021] 970號(hào) 非貨幣性資產(chǎn)交換 √ √ 捐贈(zèng) √ √ √ 償債、贊助 √ √ 集資、廣告、樣品 職工福利、利潤(rùn)分配 √ √ √ 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 市場(chǎng)推廣或推銷 √ 獎(jiǎng)勵(lì) 交際應(yīng)酬 √ 對(duì)外投資 其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 12） ?計(jì)稅毛利率的相關(guān)規(guī)定 ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由 各省 、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 ① 降低了計(jì)稅毛利率（除經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目外） ② 規(guī)定了地方稅務(wù)的機(jī)關(guān)的自有裁量權(quán)，同時(shí)規(guī)定計(jì)稅毛利率的最低比例。 ① 刪除了原 31號(hào)文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定 ② 對(duì)于 “ 預(yù)租 ” ，概念不明確 ③ 租金收入確認(rèn)收入的原則，同會(huì)計(jì)確認(rèn)的原則不一致 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 15） ?預(yù)計(jì)毛利額的相關(guān)規(guī)定 ? 企業(yè)幾種特殊情況下的銷售收入： 已過交付期限業(yè)主未收房的 買房送車庫（車位） 國(guó)稅函 [2021]875號(hào) 買房送車 不明確產(chǎn)權(quán)的配套設(shè)施（會(huì)館、地下室） 。千萬不要理解成在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)偂? Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 23） ?對(duì)于公建配套設(shè)施，大體上分為以下幾類： 作為公共配套設(shè)施。 自建固定資產(chǎn)。 ① 延續(xù)原外資房地產(chǎn)中的規(guī)定 ② 注意相對(duì)應(yīng)代扣代繳的營(yíng)業(yè)稅和所得稅問題 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 26） ?企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ?企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 ?12個(gè)月跨期如何操作 ?只明確了自用的折舊問題，但對(duì)于出租的折舊問題沒有明確 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 29） ?計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn)，下同 )過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用 ?成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 ① 甲供材料的稅務(wù)處理 浙地稅函［ 2021］ 335號(hào) 承包方全額納稅，差額開票 ② 幾種特殊情況下的票據(jù)： ③ 稅務(wù)檢查重點(diǎn)關(guān)注虛開發(fā)票、假票及虛列、重復(fù)列支費(fèi)用等問題 A、承包方銷售自產(chǎn)產(chǎn)品兼安裝勞務(wù) B、承包方提供設(shè)備安裝勞務(wù) C、 清包工 形式的裝飾勞務(wù) Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 35） ? 開發(fā)間接費(fèi) ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按 以下規(guī)定選擇 其一 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 38） ?土地成本，一般按 占地面積法 進(jìn)行分配。 (三 )借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中 明確承諾 建造且 不可撤銷 ，或按照法律法規(guī)規(guī)定 必須配套 建造的條件。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為 公共配套設(shè)施進(jìn)行處理 ?企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本， 待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 43） ?特定事項(xiàng)的稅務(wù)
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