房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析侯展20090826-文庫吧資料
2025-05-18 22:06本頁面
【正文】 取得的 )的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中 明確承諾 建造且 不可撤銷 ，或按照法律法規(guī)規(guī)定 必須配套 建造的條件。 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 40） ?企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應按下列規(guī)定 確定其成本 ?除以下幾項預提 (應付 )費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 (三 )借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 ?按占地面積而非建筑面積進行分配有點問題 ?土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整 。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按 以下規(guī)定選擇 其一 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 38） ?土地成本，一般按 占地面積法 進行分配。 ① 項目營銷設施建造費（售樓處、樣板房等），不計入期間費用而是進入到開發(fā)成本當中 ② 開發(fā)間接費用與期間費用的區(qū)別 重點在于有無現(xiàn)場管理機構(gòu) Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 36） ?企業(yè) 計稅成本核算的一般程序 確定成本對象； 歸集開發(fā)成本； 分配共同成本； 分配已完工與未完工； 分攤單位成本； 計算銷售成本； 后續(xù)二次調(diào)整。 ① 甲供材料的稅務處理 浙地稅函［ 2021］ 335號 承包方全額納稅，差額開票 ② 幾種特殊情況下的票據(jù)： ③ 稅務檢查重點關(guān)注虛開發(fā)票、假票及虛列、重復列支費用等問題 A、承包方銷售自產(chǎn)產(chǎn)品兼安裝勞務 B、承包方提供設備安裝勞務 C、 清包工 形式的裝飾勞務 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 35） ? 開發(fā)間接費 ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 ?成本包括 大市政配套費 對土地增值稅有利 返回 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 32） ? 土地征用費及拆遷補償費 ① 母公司或其他公司拍地后 變更 至項目公司 三通一平 ② 國稅函 [2021]645號：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其 實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地 并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收 ③ 合同、稅前扣除憑證等所得稅問題 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 33） ?前期工程費 ? 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用 ① 注意稅前扣除合法憑證問題 ② 特別注意委托個人及境外機構(gòu)的一些費用，需扣繳的稅費及憑證 ③ 注意營業(yè)稅新政 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 34） ?建筑安裝工程費 ? 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 ?12個月跨期如何操作 ?只明確了自用的折舊問題，但對于出租的折舊問題沒有明確 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 29） ?計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn)，下同 )過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用 ?成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 較統(tǒng)借統(tǒng)貸政策更寬松 注意關(guān)聯(lián)方借款利息的 扣除限制 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 27） ?企業(yè)因國家 無償 收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 ?只規(guī)定了無償，對于低價收回的情況，以及土地上有建筑物的情況，沒有規(guī)定 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 28） ?企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品 (以成本對象為計量單位 )整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 ① 延續(xù)原外資房地產(chǎn)中的規(guī)定 ② 注意相對應代扣代繳的營業(yè)稅和所得稅問題 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 26） ?企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理： ?企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 有償移交、給予經(jīng)濟補償?shù)目傻挚墼擁椖康慕ㄔ斐杀径侵苯佑嬋胧杖? Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 24） ? 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買
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