【正文】 再強(qiáng)調(diào)要在同一張發(fā)票上 商業(yè)折扣 (不再強(qiáng)調(diào)要在同一張發(fā)票上 ,不管發(fā)票如何開具，都按折扣后的金額確定收入計算所得稅 ) 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng) 按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 2023年 1月 1日 ,某房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售給乙企業(yè)，銷售額 5000萬元，合同約定 2年后回購，回購價格 6000萬元。 售后回購業(yè)務(wù)從 本質(zhì)上看是一項融資業(yè)務(wù)，且在形式上的銷售發(fā)生后，一般仍然保留對資產(chǎn)的控制權(quán)與管理權(quán)，因而不符合銷售確認(rèn)的條件，在會計核算中不確認(rèn)收入。 《把握了真實(shí)性就是把握了稅務(wù)檢查的 核心問題 》 結(jié)論： 誠意金沒有必要做兩套賬 欺騙了銀行就要負(fù)責(zé)仸 ( 2)假按揭納稅（有合同） 吹牛是否納稅呢？ 應(yīng)依其法律形式作稅收處理 案例：某 公司因資金不足，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行的融資渠道又很狹窄，故采取了假按揭的方式，即讓該公司員工用自己或親屬的名字，簽定個人預(yù)購商品房協(xié)議，該公司支付個人首付款后， 收到銀行給付的住房按揭款 ，賬務(wù)處理是 借：“銀行存款 ”貸：“長期借款” (不是“預(yù)收賬款”）， 但稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定該公司的此項假按揭也應(yīng)依預(yù)征率計提營業(yè)稅和土地增值稅，和依計稅毛利率計算企業(yè)所得稅。 簽了合同還把 誠意金放在 其他應(yīng)付款 是錯誤的， 越滾越多，很危險 不簽合同？我相信群眾 如果年底沒有簽訂預(yù)售合同，預(yù)收款不宜作為納稅收入看待。 訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。 納稅人提供 建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù) ，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間 為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 收取 的款項 的三種情形 應(yīng)稅行為發(fā)生前收取 的款項 如預(yù)收賬款，征不征稅？ 應(yīng)稅行為發(fā)生過程中收取 的款項 當(dāng)天 應(yīng)稅行為完成后收取 的款項。 是否還有效？ 收到款項和合同約定付款日要遵循 孰先 的原則?！?定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的 20% 。 具有預(yù)收款性質(zhì)的 訂金、保證金、誠意金、內(nèi)部訃購會員卡戒會員費(fèi) 也同預(yù)收的定金一樣處理， 暫時不用征企業(yè)所得稅。但是與會計上的收入是有區(qū)別的。 這是理念的重大變化， 這一條可以說是整個新 31號文的基礎(chǔ)。 因此，這里有必要提醒大家：按照新政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“所得稅收入”是不同于“會計收入”的。 （三） 房地產(chǎn)企業(yè) 確認(rèn)收入會計和稅法的差異 會計確認(rèn)收入的條件 （一）穩(wěn)健型 (毀損、滅失 ） 法釋 [2023]7號 （二）急進(jìn)型（喜歡） 萬科 ： 2023 20%，確認(rèn)全部收入 2023年年報 ， 畢馬威 稅法： 特殊規(guī)定 31號文 第六條 企業(yè)通過正式簽訂《 房地產(chǎn)銷售合同》 或《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) 。 這樣是不是屬于虛開增值稅發(fā)票？ 2023年 04月 14日問題內(nèi)容： 我公司 收到客戶退回的貨物與增值稅專用發(fā)票 ,但增值稅專用發(fā)票已超過 90天 ,而客戶在 90天內(nèi)并未拿去認(rèn)證抵扣 ,我的問題是 : 這張增值稅發(fā)票是否可以開紅字發(fā)票沖銷？ 如果不能開紅字發(fā)票沖銷這筆銷售，客戶并未支付這筆貨款 ，現(xiàn)在貨，票全部退回，交易不存在了， 我們的稅款多交了，那是不是虛開增值稅發(fā)票呢？ 新增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條： 一 般納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，開具增值稅專用發(fā)票后， 發(fā)生銷售貨物退回或者折讓 、開票有誤等情形，應(yīng)按國家稅務(wù)總局的規(guī)定 開具紅字增值稅專用發(fā)票 。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天； （六）銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天； （七）納稅人發(fā)生本細(xì)則第四條第（三）項至第（八）項所列視同銷售貨物行為， 為貨物移送的當(dāng)天 。 現(xiàn)場案例 最后收不到錢可扣除壞賬損失 屬于時間性的差異 財稅 [2023]57號文件第四條規(guī)定，企業(yè)除 貸款 類債權(quán)外的 應(yīng)收 、預(yù)付賬款符合下列條件之一的，可以 作為壞賬損失 在計算應(yīng)納稅所得額時扣除： 債務(wù)人依法宣告破產(chǎn) 、關(guān)閉、解散、被撤銷，或者 被依法注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照 ，其清算財產(chǎn)不足清償?shù)模? 債務(wù)人死亡，或者依法被宣告失蹤、死亡，其財產(chǎn)或者遺產(chǎn)不足清償?shù)模? 債務(wù)人逾期 3年以上未清償，且有確鑿證據(jù)證明已無力清償債務(wù)的 國稅發(fā) [2023]88號 第十六條 企業(yè)應(yīng)收、預(yù)付賬款發(fā)生符合 壞賬損失條件的申請壞賬損失稅前扣除，應(yīng)提供下列相關(guān)依據(jù)： (一 )法院的破產(chǎn)公告和破產(chǎn)清算的清償文件； (二 )法院的敗訴判決書、裁決書，或者勝訴但被法院裁定終 (中 )止執(zhí)行的法律文書； (三 )工商部門的注銷、吊銷證明； (四 )政府部門有關(guān)撤銷、責(zé)令關(guān)閉的行政決定文件； (五 )公安等有關(guān)部門的死亡、失蹤證明； (六 )逾期三年以上 及已無力清償債務(wù)的 確鑿證明 ； (七 )與債務(wù)人的債務(wù)重組協(xié)議及其相關(guān)證明； (八 )其他相關(guān)證明。 （一） 一般性的規(guī)定 國稅函 [2023]875號 企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： (1)商品銷售合同已經(jīng)簽訂 ，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； (2)企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制； (3)收入的金額能夠可靠地計量； 東莞玩具廠破產(chǎn) (怎么辦 ?) (4)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 本次講課的提綱 （一）收入方面（ 7個收入類型） 收入的 確認(rèn)及售后回購 與 折扣 不征稅收入的積極的變化 免稅收入和免征、減征所得 按收付實(shí)現(xiàn)制確訃的收入 視同銷售收入 財產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓所得不 特別納稅調(diào)整 重組的一般性稅務(wù)處理與特殊稅務(wù)處理 （二）成本費(fèi)用方面 稅前扣除的原則 成本費(fèi)用扣除 資產(chǎn)的稅務(wù)處理 匯算清繳的范圍 《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》 國稅發(fā)〔 2023〕79號 第 3條 凡在納稅年度內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營），或在納稅年度中間終止經(jīng)營活動的納稅人， 無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損， 均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。 實(shí)行核定定額征收企業(yè)所得稅的納稅人，不進(jìn)行匯算清繳。 收入會計準(zhǔn)則的規(guī)定 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： (1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； (2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制； (3)收入的金額能夠可靠地計量； (4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) ； (超過 50%) (5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。 第十八條 逾期三年以上的應(yīng)收款項，企業(yè)有依法 催收磋商記錄 ，確認(rèn) 債務(wù)人已資不抵債 、 連續(xù)三年虧損 或 連續(xù)停止經(jīng)營三年以上的 ，并能認(rèn)定三年內(nèi)沒有任何業(yè)務(wù)往來 ，可以認(rèn)定為損失。 建議按 發(fā)貨數(shù) 開票， 提前交增值稅 怎么辦： 國有大型企業(yè) 按 發(fā)貨數(shù) 開票， 提前交增值稅，情愿吃虧。 未按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減。 銀行按揭方式 分兩次 充分考慮經(jīng)濟(jì)利益流入 房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)有重大變化 第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的 收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 思考： 這一規(guī)定帶來的直接后果是什么？ (1)新 31稅法不存在預(yù)售收入的問題。 思考：有的稅務(wù)局在 完工后 取得的收入，仍然按 預(yù)計毛利率 預(yù)征稅款，可以嗎？ 第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度 企業(yè)所得稅匯算清繳前 選擇 確定計稅成本核算的終止日 ，不得滯后。 (2 ) 企業(yè)允許扣除的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)都是以收入為基數(shù)計算的。 等簽合同才征稅 。 定金具有擔(dān)保性質(zhì) 預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會計準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè) 按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項 ，即 預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。 原營業(yè)稅暫行條例 第九條 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人 收訖營業(yè)收入款項 或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 定金：一收到錢馬上交營業(yè)稅 一般條款 細(xì)則 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人 應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取 的款項。 建筑業(yè)或者租賃業(yè)預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時間調(diào)整為 收到預(yù)收款的當(dāng)天 財稅【 2023】第 061號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公布若干 廢止和失效的營業(yè)稅規(guī)范性文件 的通知 11. （財稅〔 2023〕 16號）第一條第（四）項、第二條第（六）項、第四條、 第五條 。 預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會計準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即 預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。 有人可能會提出質(zhì)疑，開發(fā)商會不會故意不簽訂預(yù)售合同來推遲納稅 ，不用怕，相信市場機(jī)制和買房人的合同觀。 但 該公司說 這根本不是售房款而是融資款，假按揭難道也要交這些稅嗎？ 假按揭是否應(yīng)征營業(yè)稅和土地增值稅？ （四）售后回購 與 折扣 國稅函 [2023]875號 （三）采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。 回購價格大于原售價的差額，應(yīng)在回購期間按期計提利息，計入財務(wù)費(fèi)用。 （ 1）銷售： 借：銀行存款 5000 貸： 應(yīng)付帳款 5000(確認(rèn)為負(fù)債 ) 稅務(wù)處理： 2023年度 1月份 必須繳納營業(yè)稅 . 財務(wù)費(fèi)用超過同期銀行利率還是要調(diào)增 (2)2023年 —— 2023年每年年底： 借： 財務(wù)費(fèi)用 500 貸：應(yīng)付帳款 500 稅務(wù)處理：年度匯算清繳時納稅 不需要 調(diào)增應(yīng)納稅所得額 500萬元（ 2023年以前要 ） （ 3）回購年度（ 2023年） 借：應(yīng)付帳款 6000 貸：銀行存款 6000 售后回購 營業(yè)稅仍然要視同銷售 （ 國稅函 [1999]144號 ）規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回）， 對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 原來的規(guī)定 :國稅函 [1997]472號 如果 銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明 的，在按折扣后銷售額計算征收所得稅；但將折扣額另開發(fā)票的，則一律不得扣除。 收到返利該如何開發(fā)票？ 發(fā)布日期： 2023年 08月 10日 問題內(nèi)容： 我單位近期收到一筆返利收入，已按規(guī)定作了進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出?！? 根據(jù)國稅函 [2023]1279號 )規(guī)定： “納稅人銷售貨物并向購買方開具增值稅專用發(fā)票后，由于購貨方在一定時期內(nèi)累計購買貨物達(dá)到一定數(shù)量，或者由于市場價格下降等原因，銷貨方給予購貨方相應(yīng)的價格優(yōu)惠或補(bǔ)償?shù)日劭?、折讓行為，銷貨方可按現(xiàn)行《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。 現(xiàn)金折扣發(fā)生在銷售之后，屬于融資性質(zhì)的理財行為，在計算增值稅時，折扣不能也從銷售額中扣除。 (真實(shí)性 ) 銷售折讓 企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓； 銷售退回 企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退