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房地產(chǎn)稅收大全-資料下載頁

2025-07-20 00:29本頁面
  

【正文】 取得預(yù)售收入2500萬,2009年竣工完成,開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案,但未未交付給業(yè)主。2009年A項(xiàng)目又預(yù)收收入6500萬元。A企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%,暫只計(jì)算營業(yè)稅,不考慮期間費(fèi)用。   分析:根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定,A項(xiàng)目已符合文件規(guī)定的其中一個(gè)完工條件,即視為稅法意義上的完工,此時(shí)企業(yè)應(yīng)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,將實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。2009年的預(yù)售收入,所得稅匯算時(shí)不能按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%進(jìn)行計(jì)算。而在2008年度預(yù)收款2500萬元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在年度匯算清繳中作過納稅調(diào)整,則在2009年度作納稅調(diào)減處理。假設(shè)A項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4500萬元,則A項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額=(6500-4500-65005%)-(250015%-25005%)=1625-250=1175(萬元)。 二、土地增值稅  ?。ㄒ唬┱鞫悓?duì)象及范圍   《土地增值稅暫行條例》第二條:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物,并取得收入的單位及個(gè)人,為土地增值稅的納稅人。   《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條,條例第二條所稱的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。   《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位,是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱個(gè)人,包括個(gè)體經(jīng)營者。   上述規(guī)定了土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。  ?。ǘ┣逅銞l件   《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條:納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。   自行清算   國稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條條規(guī)定,納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的; (三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。   第十條 對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; (二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(四)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 對(duì)前款所列第(三)項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。   要求清算   對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。  ?。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(四)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。  ?。ㄈ┣逅銌挝?  《細(xì)則》第八條:土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位。   《細(xì)則》第九條:納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項(xiàng)目金額的確定,可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?,或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?,也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?  國稅發(fā)[2009]91號(hào)第十七條規(guī)定, 清算審核時(shí),應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,是否以分期項(xiàng)目為單位清算;對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率,繳納土地增值稅。  ?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惖挠?jì)算   基本計(jì)算規(guī)定   土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收.   增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入—扣除項(xiàng)目金額   增值率=增值額247??鄢?xiàng)目金額   應(yīng)納稅款=增值額稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)   收入解析   《條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。   條例第二條所稱的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷售收入。   企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。   視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn):①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。   企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。   扣除項(xiàng)目解析   計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(二)開發(fā)土地的成本,費(fèi)用;(三)新建房及配套設(shè)施的成本,費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(加計(jì)扣除)。  ?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。以出讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的地價(jià)款。  ?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等)②前期工程費(fèi)(包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出)③建筑安裝工程費(fèi)(是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi))④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,供水,供電,供氣,排污,排洪,通訊,照明,環(huán)衛(wèi),綠化等工程發(fā)生的支出)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)(包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出)⑥開發(fā)間接費(fèi)用(是指直接組織,管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等)。  ?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。  ?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅(不包括銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納的印花稅)。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。  ?。ㄎ澹?duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除。   計(jì)算扣除項(xiàng)目金額應(yīng)遵循的原則  ?。?)在土地增值稅清算中,計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。   (2)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,必須是實(shí)際發(fā)生的(期間費(fèi)用除外)。  ?。?)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集,不得混淆。  ?。?)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? ?。?)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對(duì)象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。  ?。?)對(duì)同一類事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)三、城鎮(zhèn)土地使用稅   《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條第一款規(guī)定,購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅??梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)要將全部開發(fā)商品房交付之后,開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)才全部轉(zhuǎn)移給購房人。在占用土地次月起至全部交付商品房當(dāng)月期間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)商品房占用土地均負(fù)有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。在開發(fā)產(chǎn)品全部交付給業(yè)主次月起,房地產(chǎn)企業(yè)就不存在開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)   案例:某房地產(chǎn)企業(yè)2008年8月因商品房開發(fā)征用土地10萬平方米,國有土地使用權(quán)出讓合同約定于2010年8底交付,并取得國有土地使用權(quán)權(quán)證書。同年9月開始開發(fā),2009年6月銷售5萬平方米。已售商品房《國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明書》,2010年6月剩余月份全部房產(chǎn)銷售并交付,已售商品房《國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明書》合計(jì)分割土地面積10萬平方米。則2008年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=105年單位稅額/12;2009年16月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=106年單位稅額/12;2009年7月12應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=()6年單位稅額/12;2010年16月應(yīng)納土地增值稅()6年單位稅額/12;房產(chǎn)全部交付之后開發(fā)商品房占用土地?zé)o須再納城鎮(zhèn)土地使用稅。 四、印花稅   根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,在竣工銷售商品房時(shí),如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的,應(yīng)在簽訂合同時(shí),按合同所記載金額的萬分之五計(jì)稅貼花或按月匯總繳納印花稅。  五、房產(chǎn)稅   根據(jù)財(cái)稅地[1986]8號(hào)規(guī)定,凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋,如果在基建工程結(jié)束以后,施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起,依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。   因此,如果基建工程結(jié)束,臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用,則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。47 / 4
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