【正文】 稅會(huì)差異。 稅法上可以稅前扣除；會(huì)計(jì)上未作為稅前扣除項(xiàng)目，應(yīng)作 納稅調(diào)減！ 印花稅、土地使用稅計(jì)入期間費(fèi)用，不計(jì)入土地成本或開(kāi)發(fā)成本。 《 企業(yè)所得稅法 》 第八條 企業(yè) 實(shí)際發(fā)生 的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除 一般而言 (不包括特殊情況），一項(xiàng)費(fèi)用得以稅前扣除，必須同時(shí)符合三個(gè)條件： 符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：屬于當(dāng)期費(fèi)用 是 實(shí)際發(fā)生的 支出： 已現(xiàn)金支付或 已形成企業(yè)的到期債務(wù) 取得 合法憑證 ：征稅范圍內(nèi)的應(yīng)取得發(fā)票，但發(fā)票開(kāi)具方若因納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間未到而暫不能開(kāi)具發(fā)票，可暫允許憑合同扣除，但最終必須取得發(fā)票，否則要調(diào)整。 中稅協(xié)關(guān)于 《 企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行） 》 指南 第三章 第十七條 主表扣除項(xiàng)目的鑒證實(shí)務(wù) 三、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加的鑒證 注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下事項(xiàng)并進(jìn)行納稅調(diào)整。 （一）稅金確認(rèn)時(shí)間。 稅金的確認(rèn)時(shí)間，一是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確認(rèn)；二是稅前扣除時(shí)間的確認(rèn)。 稅金稅前扣除的時(shí)間是繳納時(shí)間，而不是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。稅金在計(jì)算所得稅時(shí) ，稅前扣除的原則以收付實(shí)現(xiàn)制為主，而不是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主。 對(duì)于按照納稅義務(wù)時(shí)間預(yù)提的稅金，超過(guò)了納稅申報(bào)期仍長(zhǎng)期掛賬的，不得稅前扣除。 （二）稅金確認(rèn)的范圍。 稅金確認(rèn)范圍有兩方面內(nèi)容，一是納稅義務(wù)的選擇；二是計(jì)稅依據(jù)的范圍。 （三）稅金的計(jì)量。 稅金的計(jì)量存在三個(gè)問(wèn)題：一是稅率選擇，二是稅額計(jì)算，三是已繳稅額計(jì)算。 一、 企業(yè) 發(fā)生的土地增值稅如何稅前扣除？ 預(yù)征（ 預(yù)征率大多在 1%3%之間） 、清算 實(shí)際繳納的 土地增值稅可以稅前扣除。 思考： 預(yù)提的 土地增值稅可以稅前扣除嗎？ 云中飛點(diǎn)評(píng) 萬(wàn)科欠稅門(mén) 二、 企業(yè) 發(fā)生的 期間費(fèi)用 如何稅前扣除？ 新 31號(hào)文較之老 31號(hào)文最重要的理念變化為，新 31號(hào)文摒棄了預(yù)售收入的概念，規(guī)定凡是通過(guò)正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同 》或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 因此在未完工年度，由于地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)收入，其發(fā)生的三項(xiàng)費(fèi)用允許稅前扣除。但由于現(xiàn)有的納稅申報(bào)表不支持， 需要做變通處理。 思考： 預(yù)收賬款 如何填 申報(bào)表才能扣除的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)？ 現(xiàn)有幾種變通模式： 例如，某房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入 4000萬(wàn)，目前各地流行的預(yù)收賬款三種填表方法： 一、把預(yù)售收入當(dāng)做是 其他視同銷(xiāo)售收入 地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)篇之納稅申報(bào)表的填報(bào) 無(wú)錫國(guó)稅 模式 : 預(yù)收賬款先確認(rèn) 其他視同銷(xiāo)售收入 然后在 附表三 第四十行 20將將預(yù)售收入做調(diào)減處理 填報(bào)方法：預(yù)售收入填入 附表一第十六行 （ 3）其他視同銷(xiāo)售收入 4000萬(wàn)，同時(shí) 附表三 第四十行 20其他將預(yù)售收入 4000萬(wàn)做調(diào)減處理。 怎么填申報(bào)表 ？ 遼寧省國(guó)稅 2023年度企業(yè)所得稅匯算相關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題 2\沈陽(yáng)國(guó)稅 \廣州模式 對(duì)符合條件的預(yù)售收入暫填入年報(bào) 附表一（ 1）第十六行 “其他視同銷(xiāo)售收入”行，實(shí)現(xiàn)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)；同時(shí)對(duì)應(yīng)的成本暫填入年報(bào) 附表二（ 1）第十五行“ 其他視同銷(xiāo)售成本 ”行。 廣州地稅： 預(yù)收賬款同時(shí)做視同銷(xiāo)售和視同成本 預(yù)售房收入 可以作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等費(fèi)用扣除限額的基數(shù) 。 受電子申報(bào)模板中表間邏輯關(guān)系所限，不能簡(jiǎn)單將當(dāng)年度新發(fā)生的預(yù)售房收入金額填入 附表一（ 1） （ 1） 2023年度匯算清繳 將 2023年度當(dāng)年度新發(fā)生的預(yù)售房收入金額 (不包括本年度完工項(xiàng)目的預(yù)售房收入 ) ，填入 附表一（ 1）《 收入明細(xì)表 》 第 16行“（ 3） 其他視同銷(xiāo)售收入 ”；同時(shí)將此金額填入附表二（ 1） 《 成本費(fèi)用明細(xì)表 》第 15行“（ 3） 其他視同銷(xiāo)售成本 ”。 （ 2）從 2023年度匯算清繳開(kāi)始，為免在預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)重復(fù)計(jì)算三費(fèi)， 將本年度新發(fā)生的預(yù)售房收入金額 (不包括本年度完工項(xiàng)目的預(yù)售房收入 )減除本年度會(huì)計(jì)處理結(jié)轉(zhuǎn)收入中的 2023年度至上一年度期間發(fā)生的 已計(jì)入計(jì)算基數(shù)的預(yù)售房收入金額后的差額， 填入附表一（ 1） 《 收入明細(xì)表 》 第 16行“（ 3）其他視同銷(xiāo)售收入 ”。如果差額為負(fù)數(shù)，此行填負(fù)數(shù)。同時(shí)將此金額填入附表二（ 1） 《 成本費(fèi)用明細(xì)表 》 第 15行“（ 3） 其他視同銷(xiāo)售成本 ”。 二、直接在 附表三 第 40行“其他”調(diào)減調(diào)增 青島，現(xiàn)有的報(bào)表體系下 最簡(jiǎn)單 的方法 青地稅函 [2023]2號(hào) 填表方法： 第一步 取得預(yù)售款時(shí)： 當(dāng)年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算得到的 預(yù)計(jì)利潤(rùn)填入附表三第 52行第 3列 。會(huì)計(jì)確認(rèn)的預(yù)售款作為計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算出的當(dāng)年可以扣除的 業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列在附表三第 40行第 4列 并特別注明“ 預(yù)售款項(xiàng)計(jì)算扣除金額 ”。 第二步 預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)： 完工年度會(huì)計(jì)處理將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售收入，按照本期結(jié)轉(zhuǎn)的已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)售收入乘以適用的計(jì)稅毛利率填到 附表三第 52行第 4列 。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將已結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入作為計(jì)算基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)計(jì)算出的不得扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列到 附表三第 40行第 3列 并特別注明“ 預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)前期已經(jīng)扣除金額 ”，避免將預(yù)售收入重復(fù)納入基數(shù)造成重復(fù)扣除。 三、把預(yù)售收入收入 確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 北京模式，全國(guó)唯一 北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅申報(bào)提示 北京班打開(kāi)講，其他班不講 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)填列所得稅年度納稅申報(bào)表有關(guān)事項(xiàng)的通知 渝地稅發(fā) 〔 2023〕 189號(hào) 一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入首次發(fā)生年度申報(bào)表填列事項(xiàng)的說(shuō)明 （一）將本年度新發(fā)生的稅收上確認(rèn)的預(yù)售收入金額，填入 附表一 （ 1） 《 收入明細(xì)表 》第 16行“（ 3）其他視同銷(xiāo)售收入”； （二）將附表一（ 1）第 16行的填列金額，同時(shí)填入 附表二（ 1） 《 成本費(fèi)用明細(xì)表 》 第15行“（ 3）其他視同銷(xiāo)售成本”； 二、關(guān)于預(yù)售收入首次發(fā)生年度以后相關(guān)年度申報(bào)表填列事項(xiàng)的說(shuō)明 （一）將本年度新發(fā)生的 稅收上確認(rèn)的預(yù)售收入 金額減除 以前年度已按稅法確認(rèn)收入而在本年度得以按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度確認(rèn)收入部分 ， 將其差額填入附表一（ 1） 《 收入明細(xì)表 》 第 16行“（ 3）其他視同銷(xiāo)售收入”。如果差額為負(fù)數(shù)，此行填負(fù)數(shù)。 （二）將附表一（ 1）第 16行的填列金額加上本年會(huì)計(jì)上確認(rèn)的收入與結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本的差額（即會(huì)計(jì)確認(rèn)的毛利），將其合計(jì)數(shù)填入附表二（ 1）《 成本費(fèi)用明細(xì)表 》 第 15行“（ 3）其他視同銷(xiāo)售成本”。 季度申報(bào)怎么填表？ 2023年 64號(hào)公告的申報(bào)表 64號(hào)公告版本申報(bào)表將實(shí)際利潤(rùn)額的計(jì)算過(guò)程列示到申報(bào)表，并規(guī)范填報(bào)，其主要內(nèi)容有： （一）第四行“利潤(rùn)總額”作為計(jì)算季度繳稅的主要基礎(chǔ)，列示在申報(bào)表第四行， 繼續(xù)堅(jiān)持季度申報(bào)以利潤(rùn)總額為核心的理念 ，同時(shí)對(duì)其進(jìn)行 4項(xiàng)調(diào)整，從而計(jì)算出第十四行“實(shí)際利潤(rùn)額”，作為繳稅的依據(jù)。按照申報(bào)表得出基本申報(bào)公式： 實(shí)際利潤(rùn)額＝利潤(rùn)總額＋ 特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 －免稅收入－不征稅收入－以前年度虧損。 （二）第五行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。該行次填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)毛利，同時(shí)為未來(lái)特殊項(xiàng)目填報(bào)預(yù)留空間，因此不直接表述為“房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。本行次雖然解決了將預(yù)計(jì)毛利明示申報(bào)表的目的，但是實(shí)踐中仍存在問(wèn)題，本次申報(bào)表修訂未解決： 房地產(chǎn)企業(yè)未完工收入 對(duì)應(yīng)的稅金及附加無(wú)法在利潤(rùn)總額中扣減 ，只能等到年末在匯算清繳時(shí)扣除，對(duì)納稅人時(shí)間性利益影響較大，因此 天津 等地的稅務(wù)部門(mén)允許企業(yè)變通填列進(jìn)行扣減。 天津市地方稅務(wù)局公告 2023年第 1號(hào) 二、實(shí)行查賬征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)繳納稅申報(bào) 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 適用計(jì)稅毛利率 房地產(chǎn)企業(yè) 銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加 [開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入部分的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 適用計(jì)稅毛利率 當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入部分的銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加 ]，填入 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月 [季 ]度預(yù)繳納稅申報(bào)表 [A類(lèi) ]》 第 5行 “特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額” 欄。 三、本公告自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。以前與本公告規(guī)定不一致的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。 地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)篇之納稅申報(bào)表的填報(bào) 當(dāng)然，在 利潤(rùn)總額 扣除也可以， 北京就是這樣填的 期間費(fèi)用及相關(guān)的營(yíng) 業(yè)稅金及附加、土地增值稅均已在會(huì)計(jì)報(bào)表中的“利潤(rùn)總額”欄目中扣除， 而 《 企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（ A類(lèi)） 》 中的 “ 利潤(rùn)總額 ”的數(shù)據(jù)來(lái)源于企業(yè)按會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算的 《 損益表 》 中“利潤(rùn)總額”。 如果從此行按稅收規(guī)定計(jì)算并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額中的預(yù)計(jì)毛利額再扣除期間費(fèi)用及相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，則 屬于重復(fù)扣除。 這就意味著 ‘特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額’ 欄目 不允許扣除期間費(fèi)用及相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅 。 提醒注意防范對(duì)房地產(chǎn)未完工產(chǎn)品企稅預(yù)繳執(zhí)法與納稅風(fēng)險(xiǎn) 北京的納稅申報(bào) 項(xiàng)目 預(yù)繳申報(bào) 匯算清繳 申報(bào) 預(yù)售收入 － 填報(bào)在附表一（ 1）第 4行 “銷(xiāo)售貨物 ”， 過(guò)到主表第 1行 “營(yíng)業(yè)收入 ”； 在附表三 19行 “收入類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目－其他 ”調(diào)減 營(yíng)業(yè) 稅 金及附加 、土地增值稅 若未在 “營(yíng)業(yè)稅金及附加 ”賬戶(hù)核算， 在第 4行 “利潤(rùn)總 額 ”中 減 除 若未在 “營(yíng)業(yè)稅金及附加 ”賬戶(hù)核算，在附表三 19行 “收入類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目－其他 ”調(diào)減 預(yù)計(jì)毛利 填報(bào)在 第 5行 “加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 ” 在附表三 52行 “房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn) ”調(diào)增 由于是預(yù)收賬款，沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)收入，企業(yè)不能計(jì)提 營(yíng)業(yè) 稅 金及附加 會(huì)計(jì) 規(guī)范 處理： 借：應(yīng)交稅金 —應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款 會(huì)計(jì) 不規(guī)范 ， 但符合稅法。 借： 營(yíng)業(yè) 稅 金及附加 貸：應(yīng)交稅金 —應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的兩個(gè)問(wèn)題 31第九條 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額， 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 如何理解：計(jì)入 當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額？ 問(wèn)題一、多繳稅款能否 退稅？ 云中飛點(diǎn)評(píng)： 31號(hào)文件及新 31號(hào)文件均將預(yù)售收入納稅表述為 “應(yīng)納稅所得額 ”， 看似平凡，實(shí)際蘊(yùn)含著豐富的含義，暗藏殺機(jī)。 以前，外資所得稅是： 預(yù)征 ， 國(guó)稅發(fā) 〔 1995〕 153號(hào)文件， 計(jì)入當(dāng)期 “應(yīng)納稅所得額 ”的稱(chēng)呼，意味著對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售收入征稅，是實(shí)際征收而非預(yù)征。 不是預(yù)征就沒(méi)有多退少補(bǔ)的過(guò)程 。 就如正常去年征收的稅款，不能因?yàn)榻衲晏潛p而退稅一樣。 因此，當(dāng)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成為完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的時(shí)候， 減的是預(yù)計(jì)毛利，而不是減預(yù)繳稅款。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 所謂的 退稅的 三種 情況 一、企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入按預(yù)計(jì)毛利額 計(jì)算繳納的企業(yè)所得稅超過(guò)按實(shí)際毛利額 計(jì)算繳納的企業(yè)所得稅能退稅嗎 ? 二、 季度預(yù)繳多繳的企業(yè)所得稅 匯算清繳 可以退嗎？ 三、 房地產(chǎn)企業(yè)注銷(xiāo)項(xiàng)目公司時(shí)進(jìn)行 土地增值稅清算補(bǔ)繳的土地增值稅造成的虧損 可以退稅嗎？已經(jīng)講過(guò) 一、企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入按 預(yù)計(jì)毛利額 計(jì)算繳納的企業(yè)所得稅超過(guò)按 實(shí)際毛利額 計(jì)算繳納的企業(yè)所得稅能退稅嗎 ? 這個(gè) 不可以 ！ 鐘老師您好： 我是一家房地產(chǎn)企業(yè)，今年國(guó)稅稽查中，我認(rèn)為稅務(wù)稽查查收所得稅的方法有問(wèn)題，比如我單位開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，2023年達(dá)到了轉(zhuǎn)收入的條件，他們要求我把達(dá)到轉(zhuǎn)收