【正文】 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 87 （四）預(yù)算造價(jià)法 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)247。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià) 應(yīng)分配的開發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 88 （五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 89 （五）預(yù)定售價(jià)法 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià)247。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)定售價(jià) 應(yīng)分配的開發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 90 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需采用預(yù)定售價(jià)法的，應(yīng)事先和主管稅機(jī)關(guān)按預(yù)約定價(jià)的方式進(jìn)行協(xié)商。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 91 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （二）公共配套設(shè)施開發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對(duì)象間進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 92 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 93 單獨(dú)建造的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的，不進(jìn)行成本核算，待實(shí)際銷售時(shí)再作稅務(wù)處理。 停車位 94 開發(fā)產(chǎn)品完工后，如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位，沒能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關(guān)合同、協(xié)議在全部工程款的 10%以內(nèi)預(yù)提，計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象，至保質(zhì)期滿后再行調(diào)整。 質(zhì)量保證金 95 開發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)管理公司的費(fèi)用，如果約定給業(yè)主并專款專用的，可據(jù)實(shí)稅前扣除。 物業(yè)管理費(fèi) 96 開發(fā)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)償給拆遷戶的，其建筑成本可作為共同性成本進(jìn)行稅務(wù)處理，超過補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，則正常銷售進(jìn)行處理。 回遷房 97 開發(fā)企業(yè)境外支付銷售費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的，按 10%稅前扣除。 境外支付銷售費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)問題 98 第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 99 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理 100 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。 101 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ○收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分 開發(fā)產(chǎn)品 ○兩種處理方法 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 102 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù) 處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項(xiàng)目的利潤 ○ 投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○ 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用 103 二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 104 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 ○ 投出方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)取得的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 105 二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 ○ 接受方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分出的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn) 購入土地使用權(quán)價(jià)格 106 二、 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○ 投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 107 ○ 接受方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本 二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 108 第六章 附 則 109 自 2021年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 2021］ 31號(hào)）同時(shí)廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。 新文件適用執(zhí)行時(shí)間 110 主要涉及 外資企業(yè)。 新老文件銜接 謝謝！