【正文】 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟利益 ○代收款項 以出具發(fā)票單位為標準進行判斷 20 ○ 以預售方式取得的銷售收入 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 ○以現(xiàn)房方式取得的銷售收入 二、 銷售收入確認原則 房開企業(yè)銷售主要形式 21 三、 外稅（老法）對預售收入征稅方式 外稅按預征方式對預售收入征收企業(yè)所得稅 外資房地產(chǎn)企業(yè)預售收入，當?shù)刂鞴芏悇諜C關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。 31 九、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 ○ 會計上：預售收入應確認為當期實際銷售收入 ○稅收上：要結轉計稅成本，并計算實際毛利額，進而進行差異調整 注意差異調整時點、口徑、方法 32 十、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務管理 ○ 開發(fā)企業(yè)要向主管稅務機關報告 開發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應當出具： 稅務鑒定報告 其他相關資料 33 十、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務管理 ○ 當開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結算計稅成本時，主管 稅務機關有兩個權利： 計稅成本核定權 稅收征管處罰權 34 十一、開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認 ○ 預租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前出租 ○租金確認時點： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認收入的實現(xiàn)。 54 十四、成本對象報廢和毀損損失 成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為 非正常財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 成本對象的確定原則 60 （二） 定價差異原則。 成本對象的確定原則 62 （六）權益區(qū)分原則。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項目施工預算范疇內(nèi)的各項費用。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 計稅成本核算的一般程序 74 （五）對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除。 開發(fā)用地總面積 應分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應分配的成本 =該成本對象占地面積 247。 計稅成本項目的結轉方法 85 （三）直接成本法 計算公式： 某一成本對象應分配的成本 =該成本對象直接開發(fā)成本 247。如果確需采用預定售價法的，應事先和主管稅機關按預約定價的方式進行協(xié)商。 境外支付銷售費、設計費問題 98 第五章 特定事項的稅務處理 99 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 （一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 （三）分配利潤的稅務處理 100 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 （一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目 未成立獨立法人公司 的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。 計稅成本項目的結轉方法 92 下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進行分配： （三）其他成本項目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計稅成本項目的結轉方法 81 （二）建筑面積法 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進行分配。共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有 5種。同時還應對當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的預提費用和當期已經(jīng)發(fā)生但應按受益期分攤的待攤費用，按稅收規(guī)定進行確認。 計稅成本項目 67 （四）基礎設施建設費。 成本對象的確定原則 63 根據(jù)以上計稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應將土地、房屋、配套設施和代建工程作為 4類成本對象分別核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。自用時間必須超過一年以上。 總可售面積 三、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 42 ○ 屬于成本對象完工前發(fā)生的費用 ◎直接成本直接計入 ◎能分清成本對象的間接成本直接計入 ◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權責發(fā)生的原則配比計入 四、共同性成本的扣除 43 ○ 屬于成本對象完工后發(fā)生的費用， 2次分攤 ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 未完工成本對象 四、 共同性成本的扣除 44 五、 維修費用 ○ 日常零星的維護、保養(yǎng)、修理等費用 ○ 零星的標準 暫參照國稅發(fā) [2021]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行