房地產(chǎn)稅收政策講解國家稅務(wù)總局(參考版)
2025-05-19 00:39本頁面
【正文】 新老文件銜接 謝謝！ 。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行。 境外支付銷售費、設(shè)計費問題 98 第五章 特定事項的稅務(wù)處理 99 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理 100 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目 未成立獨立法人公司 的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。 物業(yè)管理費 96 開發(fā)企業(yè)按規(guī)定補償給拆遷戶的，其建筑成本可作為共同性成本進行稅務(wù)處理，超過補償標(biāo)準(zhǔn)的，則正常銷售進行處理。 停車位 94 開發(fā)產(chǎn)品完工后，如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位，沒能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關(guān)合同、協(xié)議在全部工程款的 10%以內(nèi)預(yù)提，計入相關(guān)成本對象，至保質(zhì)期滿后再行調(diào)整。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 92 下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進行分配： （三）其他成本項目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。如果確需采用預(yù)定售價法的，應(yīng)事先和主管稅機關(guān)按預(yù)約定價的方式進行協(xié)商。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 89 （五）預(yù)定售價法 計算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象預(yù)定造價247。 期內(nèi)全部成本對預(yù)算造價 應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 88 （五）預(yù)定售價法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)定售價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)定售價總額的比例進行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 85 （三）直接成本法 計算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象直接開發(fā)成本 247。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 84 （三）直接成本法 指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象建筑面積247。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 81 （二）建筑面積法 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進行分配。 開發(fā)用地總面積 應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象占地面積 247。 全部成本對象占地總面積 應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 78 （一）占地面積法 分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進行分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 77 （一）占地面積法 一次性開發(fā)的計算公式 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進行分配。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有 5種。 計稅成本核算的一般程序 74 （五）對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除。 總可售 計稅成本核算的一般程序 73 （四）對當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，并在當(dāng)期納稅申報時進行扣除。 計稅成本核算的一般程序 72 （三）對當(dāng)期已完工成本對象的計稅成本進行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。同時還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M用，按稅收規(guī)定進行確認(rèn)。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 計稅成本項目 69 （六）開發(fā)間接費。 計稅成本項目 68 （五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 計稅成本項目 67 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項費用。指在取得土地開發(fā)權(quán)（或開發(fā)權(quán)）之后、項目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、 拆遷補償支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 成本對象的確定原則 63 根據(jù)以上計稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對象分別核算。 成本對象的確定原則 62 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 （五）功能區(qū)分原則。 成本對象的確定原則 61 （四）分類歸集原則。 （三） 產(chǎn)品差異原則。 成本對象的確定原則 60 （二） 定價差異原則。計稅成本對象的確定有 6個原則 : (一 )可否銷售原則。 第四章 計稅成本講解 57 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本概念
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