房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座(doc13)-財務會計-文庫吧資料
2024-08-27 13:00本頁面
【正文】 開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 第三講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（上） 企業(yè) ()大量管理資料下載 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。 企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途，對外銷售時，應視同商品房銷售處理。企業(yè)根據(jù)實際情況經(jīng)常會改變周轉(zhuǎn)房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對周轉(zhuǎn)房進行恢復性修繕；所支付的修繕費用，與一般修理費一樣，計入有關開發(fā)產(chǎn)品成本。 3．周轉(zhuǎn)房修理的核算。 周轉(zhuǎn)房攤銷價值一般應按月計提，其計算原理類同于出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算。 周轉(zhuǎn)房在周轉(zhuǎn)使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應轉(zhuǎn)移到受益對象的成本中去。 對于在用周轉(zhuǎn)房，企業(yè)還應根據(jù)其具體使用情 況，建立 “ 周轉(zhuǎn)房使用卡片 ” ，按每一套周轉(zhuǎn)房的棟號 (或樓層、房間號 )進行明細 核算，詳細記錄周轉(zhuǎn)房的坐落地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、安置居民姓 名等情況。 1．周轉(zhuǎn)房增加的核算。 “ 周轉(zhuǎn)房攤銷 ” 二級賬戶核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價值，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途，對外銷售應沖減的已提攤銷價值。 “ 在用 周轉(zhuǎn)房 ” 二級賬戶核算在用周轉(zhuǎn)房實際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實際成本。包括： (1)在開發(fā)建設過程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋； (2)企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分； (3)搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。 例 3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為 1 202000 元，該房屋賬面原值為 2020000 元，賬面累計已提攤銷額為 1 000 000 元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為 1 200 000 元的支票并將房屋移交買主。 4．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 3．出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率 =（ 1凈殘值率） /預計攤銷年限 100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 =出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率 247。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 —— 出租產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。 對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立 “ 出租產(chǎn)品卡片 ” ，按出租產(chǎn)品的類別、土地 (或房屋 )的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。 “ 出租產(chǎn)品攤銷 ” 二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價 值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。其中： “ 出租產(chǎn)品 ” 二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。 企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應視同建造固定資產(chǎn)進行處理，即按該配套設施的實際成本借記 “ 固定資產(chǎn) ” 賬戶，貸記“ 開發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設施 ” 賬戶。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開 發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記 “ 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。 借：開發(fā)產(chǎn)品 —— 土地 650000 —— 房屋 25 900000 —— 代建工程 5000000 —— 配套設施 1 500000 貸：開發(fā)成本 33050000 2．開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 例 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本為 3 305 萬元 。 1．開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。 為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產(chǎn)類 “1285開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。 企業(yè) ()大量管理資料下載 借：庫存設備 836400 貸：物資采購 —— 設備 836400 二、開發(fā)產(chǎn)品的核算 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地 (建設場地 )、房屋、配套設施和代建工程。 ① 根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購 —— 設備 820200 貸：銀行存款 820200 ② 假設企業(yè)材料設備采購保管費的計劃分配率為 2％，則購入電梯應分配的采購保管費為 16400 元。分別核算企業(yè)購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。 設備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。 注意：臨時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。 指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收 款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品 (即在建工程 )。 指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。 指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 3．經(jīng)營收入及其相關稅金的核算 不同。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計企業(yè) ()大量管理資料下載 核算有如下特殊情況： 1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 (三 )投資與成本費用估算結(jié)果的 匯總 為了便于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。 3．財務費用。約為銷售收入的 0． 5％一 1％。約為銷售收人的 2％一 3％； (2)銷售代理費。 它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。 可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前 1— 6 項之和為基數(shù)，按 3％左右計算。 (二 )開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構(gòu)成中占較大比重。 8．開發(fā)期間稅費。 它包括基本預備費和漲價預備費。其估算可參照 “ 建安工程費 ” 的估算方法。 6．公共配套設施費。 5．基礎設施費。主要包括建筑工程費 (建筑、特殊裝修工
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