【正文】 開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。同時，對銷售商品房也應征稅。（3）根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）》規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 ② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)?租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。 其他具體規(guī)定如下： （1） 根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)?代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 （3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定： 納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額① 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； ② 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；③ 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）247。（2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。（二） 涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。 ④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。② 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。 銷售不動產(chǎn)：是指有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為。據(jù)此登記明細賬如下： 明細賬 會計科目：遞延稅款 明細科目：營業(yè)稅費 企業(yè)所得稅 戶名：Ａ幢２０２號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該繳納哪些稅（費）？一、 營業(yè)稅（一）、應稅范圍： 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。２００４年８月３１日止累計預收賬款４０萬元（其中二季度末止累計３０萬元），累計預提營業(yè)稅費２．２２萬元，企業(yè)所得稅１．４８５萬元，９月份預收賬款１０萬元。銷售結算后，該明細賬余額為零。 ①為使企業(yè)繳納的所得稅費與企業(yè)盈利配比，其預繳歸集或轉回的企業(yè)所得稅在“遞延稅款”核算，借方核算由預計營業(yè)利潤部分得出的企業(yè)所得稅；貸方核算銷售轉回已計提的企業(yè)所得稅，須結算，余額應為零。具體做法及運用如下。 二是指工程項目自開工至竣工銷售，發(fā)生的經(jīng)濟內(nèi)容均在同一賬頁中登記。 “同步登記法”一是指預繳的企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費皆在“遞延稅款”核算，兩者的明細賬合并在同一賬頁中登記。因此，如何使企業(yè)的所得稅費用與企業(yè)盈利配比，并使預計營業(yè)利潤在開發(fā)產(chǎn)品完工結算期得到正確抵減；如何在增加核算工作量的同時采用簡便易行的核算方法，做好預計營業(yè)利潤的計提、抵減核算工作，并確保核算的準確性；如何從科目間找出勾稽關系，方便自查稅費提繳情況等，是一個值得探討的問題。它是企業(yè)會計核算方面的一項新內(nèi)容。作會計分錄如下： 借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園) 9427 500 主營業(yè)務成本——土地轉讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本——土地——梁園 37710000 例5 續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結轉土地開發(fā)成本； ①采用歸類集中結轉法結轉土地成本時： 借：開發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000 ——梁園(基礎設施費) 1 802 500 貸：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 7625 000 ——梁園(前期工程費) 1 427 500 ——梁園(基礎設施費) 375 000 ②采用分項平行結轉法結轉土地成本時： 借：開發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625000 ——梁園(前期工程費) 1 427 500 ——梁園(基礎設施費) 375000 貸：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000 ——梁園(前期工程費) 1 427 500 ——梁園(基礎設施費) 375 000 房地產(chǎn)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅會計核算方法的探討 根據(jù)國家稅務總局的規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調(diào)整。假設“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。 下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結轉。 就是將應結轉的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。因為原商業(yè)性建設場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。 就是將應結轉的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的相關成本項目內(nèi)。結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。 2．開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。 (二)完工土地開發(fā)成本的結轉 已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途，采用不同的成本結轉方法： 1．為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。應由土地開發(fā)成本負擔的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。 3．開發(fā)間接費用的歸集與分配。預提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。 (2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。 2，配套設施費的歸集與分配。 1．土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。 (一)土地開發(fā)費用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。 3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結轉進入有關賬戶。 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。 通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。 (2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。其一般程序是： 1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。 2．“4302開發(fā)間接費”賬戶。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述成本項目的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。 6．開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 5．配套設施費： 指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。基礎設施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內(nèi)歸集。 2．前期工程費： 指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。 3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。 例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 4．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 3．出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1凈殘值率）/預計攤銷年限100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率247。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。 “出租產(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。其中： “出租產(chǎn)品”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。 企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套