【正文】 按加工合同、受托加工單。 1402 未結(jié)算損益”等進(jìn)行明細(xì)核算13 別（如定向、集合和專項資產(chǎn)管理業(yè) 按照開發(fā)項目及其他應(yīng)收款的項目和 其他應(yīng)收款 1221 算10 按照借款人或被投資單位進(jìn)行明細(xì)核 應(yīng)收利息 1132按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算9 應(yīng)收股利 1131 進(jìn)行明細(xì)核算8 期結(jié)清票款或退票后，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐 回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到 或單位名稱、到期日、背書轉(zhuǎn)讓日、貼 同號和付款人、承兌人、背書人的姓名類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位 應(yīng)收票據(jù) 11215 分別“成本”、“公允價值變動”進(jìn)行 本票存款、信用卡存款、信用證保證 設(shè)置外埠存款、銀行匯票存款、銀行 其他貨幣資金 1012 分別設(shè)置“銀行存款日記賬” 3 一、資產(chǎn)類 序號房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及明細(xì)賬的設(shè)置本書就從認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)會計科目入手，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)會計分錄和明細(xì)賬，讓您盡快掌握房地產(chǎn)會計知識，成長為一名成熟的會計師。會計電算化的特點(diǎn)就是通過輸入會計憑證，自動記錄明細(xì)賬、總賬，出具報表。 新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及注釋一、 第一章 十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋。 十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)， 計入銷售費(fèi)用。按 照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時， 相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項。 單獨(dú)立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提 公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)， 不得挪作他用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始， 應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在35年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計 入財務(wù)費(fèi)用。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款， 企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并 不據(jù)價款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。 十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再 根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取 得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取 得的售房價款計入營業(yè)收入。 九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前， 與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價款，作為預(yù)收賬款管理。預(yù)售商品房所得的價款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款 管理。 七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、 協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。 2出售合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的， 房地產(chǎn)出售收入扣除該項房地產(chǎn)的賬面 凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計入營 業(yè)外收入或營業(yè)外支出。 六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理： 1出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價的， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計入 其他業(yè)務(wù)收入，該項土地使用權(quán)(無形資產(chǎn))攤余價值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費(fèi) 計入其他業(yè)務(wù)支出。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價款，計入營 業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā) 產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦 理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定 分配出資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價格計入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù) 收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項目利潤形成后， 按合同規(guī)定分配項目利潤。 2項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的， 主辦企業(yè)收到投資各方 開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合 同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款?，F(xiàn)印發(fā)給 你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時加以解決。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項，也按本通知執(zhí)行。 六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題 本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 （八）折舊。 （七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。 （六）成本對象報廢或毀損損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費(fèi)用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。 ,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。 下列項目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除： （一）銷售成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。 開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。 五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。完工進(jìn)度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。 四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時限 視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 ，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。 （保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)： ，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā)[2003]83號 20030709國家稅務(wù)總局 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位： 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下： 一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價格；當(dāng)部分 權(quán)屬改為全部權(quán)屬時，為全部權(quán)屬的成交價格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng) 予扣除。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。（二） 契稅的計稅依據(jù)如下：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格； I 即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計算公式為：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值稅率(130%)。 rj? （一）根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。 39。年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積相應(yīng)稅額)。計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)(130%)%。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 （4）舊房及建筑物的評估價格。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂?（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （五）土地增值稅的計稅依據(jù) ) 計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。 （三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。具體講： （一）對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。 四、土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138 號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。 納稅義務(wù)人所在地在城市內(nèi)的，稅率為7%； 納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%； 納稅義務(wù)人所在地不在2項范圍內(nèi)的，稅率為1%； 三、教育費(fèi)附加 （一）計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額 （二）稅率為3%。 計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。計算公式=營業(yè)額5% 二、城市維護(hù)建設(shè)稅 根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定：（一）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題 :外方提前支付給中方的前期工程的