房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座(doc13)-財務(wù)會計(參考版)
2024-08-23 13:00本頁面
【正文】 作會計分錄如下： 借：開發(fā)產(chǎn)品 —— 土地 (梁園 ) 9427 500 主營業(yè)務(wù)成本 —— 土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本 —— 土地 —— 梁園 37710000 例 5 續(xù)前例，若自用的 10000 ㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本； ① 采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時： 借：開發(fā)成本 —— 房屋 —— 梁園 (土地征用及拆遷費 ) 7 625 000 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費 ) 1 802 500 貸：開發(fā)成本 —— 土地 —— 梁園 (土地征用及拆遷費 ) 7625 000 —— 梁園 (前期工程費 ) 1 427 500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費 ) 375 000 企業(yè) ()大量管理資料下載 ② 采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時： 借：開發(fā)成本 —— 房屋 —— 梁園 (土地征用及拆遷費 ) 7 625000 —— 梁園 (前期工程費 ) 1 427 500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費 ) 375000 貸：開發(fā)成本 —— 土地 —— 梁園 (土地征用及拆遷費 ) 7 625 000 —— 梁園 (前期工程費 ) 1 427 500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費 ) 375 000 。假設(shè) “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) —— 梁園 ” 賬戶歸集的開發(fā)總成本為 37710000 元，則單位土地開發(fā)成本為 942． 75 元／㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的 30000 ㎡對 外轉(zhuǎn)讓，其余的 10000 ㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。 下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。因為自用建設(shè)場地一般不歸集配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為 “ 土地征用及拆遷補償費 ” 和“ 基礎(chǔ)設(shè)施費 ” 兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的 “ 土地征用及拆遷補償費 ” 和 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費 ” 成本項目。因為原商業(yè)性建設(shè)場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費用。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 2．開發(fā)完成后 直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。 (二 )完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法： 1．為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ” 賬戶內(nèi)。 3．開發(fā)間接費用的歸集與分配。預(yù)提時，借記 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ”賬戶，貸記 “ 預(yù)提費用 —— 預(yù)提配套設(shè)施費 ” 賬戶。 (2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過 “ 開發(fā)成本 ——配套設(shè)施開發(fā) ” 賬戶歸集，待配套設(shè) 施竣工時，再轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ” 賬戶中。 2，配套設(shè)施費的歸集與分配。 1．土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費的歸集與分配。 (一 )土地開發(fā)費用的歸集與分配 企業(yè) 在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ” 賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ” 賬戶核算。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。 即借記 “ 經(jīng)營成本 ” 、 “ 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 ” 、 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 ” 、 “ 周轉(zhuǎn)房 ”等賬戶，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，即借記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)成本 ” 賬戶。 2．計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。 (3)將 “ 開發(fā)間接費 ” 賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記 “ 開發(fā)成本 ” 總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記 “ 開發(fā)間接費 ”賬戶。 (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“ 開發(fā)成本 ” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 企業(yè) ()大量管理資料下載 (二 )開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。月末本賬戶無余額。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如 “ 土地開發(fā) ” 、 “ 房屋開發(fā) ” 、 “ 配套設(shè)施開發(fā) ” 和 “ 代建工程開發(fā) ” 等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進行明細(xì)核算。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過 程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。 四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 (一 )應(yīng)設(shè)置核算的賬戶 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶： 1． “4301 開發(fā)成本 ” 賬戶。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)； 而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在 “ 管理費用 ” 中核算。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。 4．建筑安裝工程費： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。 3．基礎(chǔ)設(shè)施費： 指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用。 1．土地征用及拆遷補償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開 工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 2．同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 二、房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算對象 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。 4．代建工程開發(fā)成本。 3．配套設(shè)施開發(fā)成本。 2．房屋開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。這些費用中，有些可以計入
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