房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座(doc13)-財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)-免費(fèi)閱讀
【正文】 假設(shè)梁園土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： ① 支付土地出讓金 25000000 元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 土地 —— 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 25000000 貸：銀行存款 25000000 ② 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 500000 元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 土地 —— 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ③ 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 210000 元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 土地 —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 210000 貸： 銀行存款 210000 ④ 支付土石方費(fèi)用 5 500000 元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 土地一 — 梁園 (前期工程費(fèi) )5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ⑤ 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款 1 500000 元： 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 土地 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) )1 500000 貸：應(yīng)付賬款 —— X施工企業(yè) 1 500000 ⑥9 月末，梁園土地開(kāi)發(fā)工程完工。 (2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入 “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —— 土地 ” 賬戶。如果土地開(kāi)發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本(或預(yù)算成本 )在土地開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提。自用的建設(shè)場(chǎng)地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場(chǎng)地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開(kāi)發(fā)成本。 通過(guò)上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸集在 “ 開(kāi)發(fā)成本 ” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用 ，貸方登記 分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。所以，每一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象： 1．一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地 (即建設(shè)用地 )所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。取得銷售收入時(shí)，借記 “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)收賬款 ” 等賬戶， 貸記 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 —— 商品房銷售 ” 賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價(jià)值，借記 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 —— 商品房銷售 ” 賬戶，按累計(jì)已提攤銷價(jià)值，借記 “ 周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ” 賬戶，按周轉(zhuǎn)房原始價(jià)值，貸記 “ 周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 ” 賬戶。由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計(jì)人到 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ” 中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開(kāi)發(fā)的工程來(lái)負(fù)擔(dān)。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價(jià)值。 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人 “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—— 出租產(chǎn)品 ” 賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在 “ 待攤費(fèi)用 ” 賬戶核算，再分期攤?cè)?“ 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 —— 出租產(chǎn)品 ” 賬戶。 1．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 三 、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。其中：土地 65 萬(wàn)元，房屋 2 590 萬(wàn)元，代建工程 500 萬(wàn)元，配套設(shè)施 150萬(wàn)元。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的結(jié)束和銷售過(guò)程的開(kāi)始。 一、設(shè)備采購(gòu)與收發(fā)的核算 在一般情況下，供應(yīng)部門(mén)負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤(pán)點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。 3．在產(chǎn)品類存貨。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用： (1)是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款依據(jù)； (2)是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； (3)是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。 (2)“ 三通一平 ” 等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多企業(yè) ()大量管理資料下載 則數(shù)年才能全部完成。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可將土地和房屋分開(kāi)開(kāi)發(fā)。 房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。 (1)土地征用費(fèi)。 前期工程費(fèi)主要包括： (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi) (建筑、特殊裝修工程費(fèi) )、設(shè)備及安裝工程費(fèi) (給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝 )以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前 1— 6 項(xiàng)之和為基數(shù)，按 3％左右計(jì)算。 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用。 指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 ① 根據(jù)購(gòu)貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購(gòu) —— 設(shè)備 820200 貸：銀行存款 820200 ② 假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)劃分配率為 2％，則購(gòu)入電梯應(yīng)分配的采購(gòu)保管費(fèi)為 16400 元。 1．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品的，在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記 “ 分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記 “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。 “ 出租產(chǎn)品攤銷 ” 二級(jí)賬戶核算實(shí)際出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷價(jià) 值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，借方登記改變出租產(chǎn)
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