房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座(doc13)-財務(wù)會計(編輯修改稿)
2024-09-24 13:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 等情況。 1．出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 —— 出租產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。 2．出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率 =（ 1凈殘值率） /預(yù)計攤銷年限 100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 =出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率 247。12 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額 =應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值 該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記 “ 主營業(yè)務(wù)成本 —— 出租產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記“ 出租開發(fā)產(chǎn)品 —— 出租產(chǎn)品攤銷 ” 賬戶。 3．出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人 “ 主營業(yè)務(wù)成本—— 出租產(chǎn)品 ” 賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在 “ 待攤費用 ” 賬戶核算，再分期攤?cè)?“ 主營業(yè)務(wù)成本 —— 出租產(chǎn)品 ” 賬戶。 4．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時按售價借記“ 銀行存款 ” 或 “ 應(yīng)收賬款 ” 賬戶，貸記 “ 主營業(yè)務(wù)收入 —— 商品房銷售 ” 賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記 “ 主營業(yè)務(wù)成本 ” 賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額 借記 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 —— 出租產(chǎn)品攤銷 ” 賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 —— 出租產(chǎn)品 ” 賬戶。 例 3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為 1 202000 元，該房屋賬面原值為 2020000 元，賬面累計已提攤銷額為 1 000 000 元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為 1 200 000 元的支票并將房屋移交買主。 ① 收到房屋銷售款時： 借：銀行存款 1 202000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 —— 商品房銷售 1 200 000 ② 房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時： 借：主營業(yè)務(wù)成本 —— 商品房銷售 1 000000 企業(yè) ()大量管理資料下載 出租開發(fā)產(chǎn)品 —— 出租產(chǎn)品攤銷 1000000 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 —— 出租產(chǎn)品 2020000 四、周轉(zhuǎn)房的核算 周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括： (1)在開發(fā)建設(shè)過程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋； (2)企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分； (3)搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。 為核算周轉(zhuǎn)房的實際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置 “1296 周轉(zhuǎn)房 ” 總分類賬戶，并在該賬戶下設(shè)置 “ 在用周轉(zhuǎn)房 ” 和 “ 周轉(zhuǎn)房攤銷 ” 兩個二級賬戶。 “ 在用 周轉(zhuǎn)房 ” 二級賬戶核算在用周轉(zhuǎn)房實際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實際成本。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價值。 “ 周轉(zhuǎn)房攤銷 ” 二級賬戶核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價值，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途，對外銷售應(yīng)沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計已提攤銷價值。 1．周轉(zhuǎn)房增加的核算。 企業(yè)應(yīng)于周轉(zhuǎn)房竣工驗收或投入使用時，按其實際成本，借記 “ 周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 、 “ 開發(fā)成本 ” 等賬戶。 對于在用周轉(zhuǎn)房，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)其具體使用情 況，建立 “ 周轉(zhuǎn)房使用卡片 ” ，按每一套周轉(zhuǎn)房的棟號 (或樓層、房間號 )進行明細(xì) 核算，詳細(xì)記錄周轉(zhuǎn)房的坐落地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、安置居民姓 名等情況。 2．周轉(zhuǎn)房的攤銷的核算。 周轉(zhuǎn)房在周轉(zhuǎn)使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應(yīng)轉(zhuǎn)移到受益對象的成本中去。由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計人到 “ 主營業(yè)務(wù)成本 ” 中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發(fā)的工程來負(fù)擔(dān)。 周轉(zhuǎn)房攤銷價值一般應(yīng)按月計提，其計算原理類同于出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算。按計提的月攤銷額，借記 “ 開發(fā)成本 ” 或 “ 開發(fā)間接費用 ” 等賬戶，貸記 “ 周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ” 賬戶。 3．周轉(zhuǎn)房修理的核算。 由于周轉(zhuǎn)房直接服務(wù)于企業(yè)各有關(guān)的開發(fā)項目，數(shù)額小的修理費，可直接計人有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本，數(shù)額較大的修理費，可先通過 “ 待攤費用 ” 核算，并分次攤銷計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)根據(jù)實際情況經(jīng)常會改變周轉(zhuǎn)房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對周轉(zhuǎn)房進行恢復(fù)性修繕；所支付的修繕費用，與一般修理費一樣，計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。 4．周轉(zhuǎn)房銷售的核算。 企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途，對外銷售時，應(yīng)視同商品房銷售處理。取得銷售收入時，借記 “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)收賬款 ” 等賬戶， 貸記 “ 主營業(yè)務(wù)收入 —— 商品房銷售 ” 賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價值，借記 “ 主營業(yè)務(wù)成本 —— 商品房銷售 ” 賬戶，按累計已提攤銷價值，借記 “ 周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ” 賬戶，按周轉(zhuǎn)房原始價值，貸記 “ 周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 ” 賬戶。 第三講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（上） 企業(yè) ()大量管理資料下載 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營 而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為期間費用。 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 (即建設(shè)用地 )所發(fā)生的各項費用。 2．房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 (包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等 )所發(fā)生的各項費用支出。 3．配套設(shè)施開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4．代建工程開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的
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