房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座(doc13)-財務(wù)會計-wenkub
2022-08-30 13:00:32 本頁面
【正文】 他財務(wù)費用 (如匯兌損失等 )。約為銷售收入的 1． 5％一 2％； (3)其他銷售費用。 2．銷售費用。應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估箅。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述 1～ 6項之和為基數(shù)，按 3％一 5％計算。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓 的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。因 出讓土地使原 用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。 5．經(jīng)營風險大。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往 來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。 所謂復雜性包括兩個方面： (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復雜。 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī) 劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理 “ 六統(tǒng)一 ” 原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。 4．代建工程的開發(fā)。房 屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。進行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè) ()大量管理資料下載 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計 講座 第一講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點 一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。 4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策 失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。 房地產(chǎn)建設(shè) 項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也 可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的 3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。 企業(yè) ()大量管理資料下載 4．建安 工程費。 5．基礎(chǔ)設(shè)施費。其估算可參照 “ 建安工程費 ” 的估算方法。 8．開發(fā)期間稅費。 (二 )開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。 它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。約為銷售收入的 0． 5％一 1％。 (三 )投資與成本費用估算結(jié)果的 匯總 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。 3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算 不同。 指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風設(shè)備等。 指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收 款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。 注意：臨時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實際采購成本和所有庫存設(shè)備的實際成本。 企業(yè) ()大量管理資料下載 借：庫存設(shè)備 836400 貸：物資采購 —— 設(shè)備 836400 二、開發(fā)產(chǎn)品的核算 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗收合格，符合國家建設(shè)標準和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地 (建設(shè)場地 )、房屋、配套設(shè)施和代建工程。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。 例 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本為 3 305 萬元 。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。 企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應視同建造固定資產(chǎn)進行處理，即按該配套設(shè)施的實際成本借記 “ 固定資產(chǎn) ” 賬戶，貸記“ 開發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設(shè)施 ” 賬戶。其中： “ 出租產(chǎn)品 ” 二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。 對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立 “ 出租產(chǎn)品卡片 ” ，按出租產(chǎn)品的類別、土地 (或房屋 )的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。 3．出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。 例 3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為 1 202000 元，該房屋賬面原值為 2020000 元，賬面累計已提攤銷額為 1 000 000 元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為 1 200 000 元的支票并將房屋移交買主。 “ 在用 周轉(zhuǎn)房 ” 二級賬戶核算在用周轉(zhuǎn)房實際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實際成本。 1．周轉(zhuǎn)房增加的核算。 周轉(zhuǎn)房在周轉(zhuǎn)使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應轉(zhuǎn)移到受益對象的成本中去。 3．周轉(zhuǎn)房修理的核算。 企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途，對外銷售時，應視同商品房銷售處理。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 3．配套設(shè)施開發(fā)成本。 二、房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算對象 開發(fā)產(chǎn)品
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