【正文】 ； (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。 以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的 4％一 6％。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。 1．管理費用。 開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 7．不可預見費。 它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程 費用，通常采用單位指標估算法來計算。 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。 (2)“三通一平 ”等土地開發(fā)費用。 3．前期工程費。 (2)拆遷安置補償費。 2．土地征用及拆遷安置補償費。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。 房屋 的開發(fā)指房屋的建造。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。其經(jīng)營特點主要有以下幾點： 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。 3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復雜性。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。 (一 )開發(fā)成本 共有八項： 1．土地使用權(quán)出讓金。 (1)土地征用費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事 業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。 前期工程費主要包括： (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、 通路的費用等。主要包括建筑工程費 (建筑、特殊裝修工程費 )、設(shè)備及安裝工程費 (給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝 )以及室內(nèi)裝修工程費等。 6．公共配套設(shè)施費。 它包括基本預備費和漲價預備費。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。 可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前 1—6項之和為基數(shù)，按 3％左右計算。約為銷售收人的 2％一 3％； (2)銷售代理費。 3．財務(wù)費 用。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況： 1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品 (即在建工程 )。 指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 設(shè)備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。 ① 根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作 如下分錄： 借：物資采購 ——設(shè)備 820200 貸：銀行存款 820200 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ② 假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購保管費的計劃分配率為 2％，則購入電梯應(yīng)分配的采購保管費為16400元。 為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類 “1285 開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。 1．開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 借：開發(fā)產(chǎn)品 ——土地 650000 ——房屋 25 900000 ——代建工程 5000000 ——配套設(shè)施 1 500000 貸：開發(fā)成本 33050000 2．開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記 “分期收款開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。它們的盈利是以收取租金的方式 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 逐步實現(xiàn)的。 “出租產(chǎn)品攤銷 ”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記 “出租開發(fā)產(chǎn)品 ——出租產(chǎn)品 ”賬戶，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn) 品年攤銷率 =（ 1凈殘值率） /預計攤銷年限 100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 =出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率 247。 4．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。它反映了房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎(chǔ)。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 (包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等 )所發(fā)生的各項費用支出。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企