【正文】 假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： ① 支付土地出讓金 25000000元，作會計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 ——土地 ——梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 25000000 貸：銀行存款 25000000 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ② 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 500000元，作會計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 ——土地 ——梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ③ 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 210000元，作會計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 ——土地 ——梁園 (前期工程費(fèi) ) 210000 貸：銀行存款 210000 ④ 支付土石方費(fèi)用 5 500000元，作會計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 ——土地一 —梁園 (前期工程費(fèi) )5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ⑤ 由某施工 企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款 1 500000元： 借：開發(fā)成本 ——土地 ——梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) )1 500000 貸：應(yīng)付賬款 ——X施工企業(yè) 1 500000 ⑥ 9 月末，梁園土地開發(fā)工程完工。 (2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 ——土地 ”賬戶。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本 (或預(yù)算成本 )在土地開發(fā)成本中預(yù)提。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) (3)將 “開發(fā)間接費(fèi) ”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對象，即借記 “開發(fā)成本 ”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記 “開發(fā)間接費(fèi) ”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。 3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時按售價借記 “銀行存款 ”或 “應(yīng)收賬款 ”賬戶，貸記 “主營業(yè)務(wù)收入 ——商品房銷售 ”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記 “主營業(yè)務(wù)成本 ”賬戶，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記 “出租開發(fā)產(chǎn)品 ——出租產(chǎn)品攤銷 ”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記 “出租開發(fā)產(chǎn)品 ——出租產(chǎn)品 ”賬戶。 2．出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。 為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置 “1295出租開發(fā)產(chǎn)品 ”總分類賬戶，并下設(shè) “出租產(chǎn)品 ”和 “出租產(chǎn)品攤銷 ”兩個二級賬戶。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因 對外轉(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。本賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。為了核算設(shè)備的采購成本并反映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在 “物資采購 ”賬戶之下設(shè)置 “設(shè)備 ”明細(xì)賬，并專設(shè) “1242 庫存設(shè)備 ”賬戶。 4．產(chǎn)成品類存貨。 2．產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。約為銷售收入的 1． 5％一 2％； (3)其他銷售費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。因出讓土地使原 用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。 5．經(jīng)營風(fēng)險大。 所謂復(fù)雜性包括兩個方面： (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。 4．代建工程的開發(fā)。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。 開發(fā)產(chǎn)品單位價 值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率 、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 4．建安工程費(fèi)。其估算可參照 “建安工程費(fèi) ”的估算方法。 (二 )開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。約為銷售收入的 0． 5％一 1％。 3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實(shí)際采購成本和所有庫存設(shè)備的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時進(jìn)行會計(jì)處理。其中： “出 租產(chǎn)品 ”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。 例 3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為 1 20200