【正文】 際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。 投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時作為存貨管理。 2項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的， 主辦企業(yè)收到投資各方 開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售 項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項目利潤形成后， 按合同規(guī)定分配項目利潤。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同， 合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金 作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定 分配出資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價格計入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù) 收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二 款規(guī)定執(zhí)行。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦 理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán) 出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計 入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā) 產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過房戶 登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認的結(jié)算價款，計入營 業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處 理，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費。 六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理： 1出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價的， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計入 其他業(yè)務(wù)收入，該項土地使用權(quán)(無形資產(chǎn))攤余價值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費 計入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售 過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入。 2出售合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的， 房地產(chǎn)出售收入扣除該項房地產(chǎn)的賬面 凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營 業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收 入計入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。 七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、 協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。 八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù) 售商品房。預(yù)售商品房所得的價款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款 管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。 九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前， 與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價款，作為預(yù)收賬款管理。商 品房竣工驗收辦理租約的手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。 十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再 根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取 得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取 得的售房價款計入營業(yè)收入。 十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企 業(yè)以代理出租的方式進行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并 不據(jù)價款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。代理出租期間，收取 的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款， 企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。 十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在 開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計 入財務(wù)費用。 十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入， 但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費的，須經(jīng)主管財政機關(guān)批準后，方可按當年完成房地產(chǎn)開發(fā)工 作量(即開發(fā)成本的當年借方發(fā)生額) 的60%預(yù)計營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入 待攤費用： 預(yù)計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計營業(yè)收入的5‰；預(yù) 計全年營業(yè)收入超過1500萬元(含1500萬元)但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計營 業(yè)收入的3‰；預(yù)計全年營業(yè)收入超過5000萬元(含5000萬元)但不足1億元的，不超過 該部分預(yù)計營業(yè)收入的2‰；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1億元(含1億元) 的，不超過該部 分預(yù)計營業(yè)收入的1‰。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始， 應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費，在35年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用。 十四、經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的， 經(jīng)主管財政機關(guān)批準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從 開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費。預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)， 不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。 單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提 公共配套設(shè)施費。 十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共同部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱維修基金)作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按 照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時， 相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而 滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。 十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗收后而尚未出售前發(fā)生的維修費， 計入銷售費用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費，沖減質(zhì)量保證金 (應(yīng)收 賬款)；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。 十七、本補充規(guī)定由財政部負責解釋。 十八、本補充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。 第一章 新準則下房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及注釋一、房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及明細賬的設(shè)置 隨著社會信息化的發(fā)展，大多數(shù)財務(wù)人員使用財務(wù)軟件進行會計核算了。會計電算化的特點就是通過輸入會計憑證，自動記錄明細賬、總賬，出具報表。因此，對于初次進入房地產(chǎn)行業(yè)的會計來說，要想學(xué)好房地產(chǎn)會計，最重要的事情是學(xué)會做會計分錄、熟悉稅收、做好財務(wù)分析。本書就從認識房地產(chǎn)行業(yè)會計科目入手，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)會計分錄和明細賬，讓您盡快掌握房地產(chǎn)會計知識，成長為一名成熟的會計師。房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及明細賬的設(shè)置序號科目編號 一級會計科目名稱 明細帳的設(shè)置 一、資產(chǎn)類 1 1001 庫存現(xiàn)金 2 1002 銀行存款 按照開戶銀行和其他金融機構(gòu)、存款 種類等， 分別設(shè)置“銀行存款日記賬” 3 1012 其他貨幣資金 設(shè)置外埠存款、銀行匯票存款、銀行 本票存款、信用卡存款、信用證保證 金存款、存出投資款等4 1101 交易性金融資產(chǎn) 按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種， 分別“成本”、“公允價值變動”進行 明細核算。5 1121 應(yīng)收票據(jù) 按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位明細核算，并 設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查 簿”，逐筆登記每一商業(yè)匯票的種 類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合 同號和付款人、承兌人、背書人的姓名 或單位名稱、到期日、背書轉(zhuǎn)讓日、貼 現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收 回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到期結(jié)清票款或退票后，應(yīng)當在備查簿內(nèi)逐筆注銷6 1122 應(yīng)收賬款 按照開發(fā)項目及債務(wù)人進行明細核算7 1123 預(yù)付賬款 按照開發(fā)項目及供應(yīng)單位、施工單位 進行明細核算8 1131 應(yīng)收股利 按照被投資單位進行明細核算9 1132 應(yīng)收利息 按照借款人或被投資單位進行明細核 算10 1221 其他應(yīng)收款 按照開發(fā)項目及其他應(yīng)收款的項目和 對方單位（或個人）進行明細核算11 1231 壞賬準備 按照應(yīng)收帳款的類別進行明細核算 12 1321 代理業(yè)務(wù)資產(chǎn) 按照有無風險和委托單位、資產(chǎn)管理類 別（如定向、集合和專項資產(chǎn)管理業(yè) 務(wù)）、貸款對象，分別“成本”、“已實現(xiàn) 未結(jié)算損益”等進行明細核算13 1402 在途物資 按照開發(fā)項目及供應(yīng)單位進行明細核算14 1403 原材料 按照開發(fā)項目及材料的保管地點(倉 庫)、材料的類別、品種和規(guī)格等進行 明細核算 15 1405 開發(fā)產(chǎn)品 按照開發(fā)項目，分別開發(fā)產(chǎn)品的種類 （商鋪、住宅等）進行明細核算16 1406 發(fā)出商品 按照購貨單位及商品類別和品種進行明 細核算17 1408 委托加工物資 按加工合同、受托加